上半年房地产政策评估研究

一、上半年房地产政策实施效果

1　新政对购房需求影响显著,重点城市住宅成交量同比下降

以1月10日“国十一条”的出台为标志,政府启动了新一轮的房地产调控,而随后4月15日出台的“新国十条”加大了调控力度,房地产市场由此进入调控的深入期。

房地产新政提出了实施差别化的信贷政策,并指出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资,封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间,实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。

虽然今年1-4月房地产成交增速较大,但在房地产新政影响下,5、6两个月主要城市市场成交显著下降,导致上半年主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。重点城市中,仅武汉和青岛成交面积同比2009年上半年有所上升:杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门、福州等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超过50%。

2　综合政策效应有力遏制了房价继续上涨,房价已呈现调整迹象

本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应,有力遏制了房价的继续上涨。

从市场数据看,部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-6月,全国商品房销售均价涨幅较2009年下降18.7个百分点,其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降,全国70个大中城市房屋销售价格指数同时也显示6月份价格指数环比下降了0.1%。从各区域销售均价来看,上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快,二手房价格调整的速度快于新房。

3　土地市场价格较去年下半年出现下滑,推动房价继续上涨动力不在

2010年上半年,全国100个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米,较2009年下半年下降9%。衡量土地市场热度的关键指标住宅用地溢价率显示,自5月份以来北京、杭州、重庆、南京和大连等重点城市的溢价率出现了大幅下滑,从1-4月平均超过80%的溢价率跌至5、6月的不足40%,其中北京的溢价率更是下跌了将近100%。

在土地价格受到平抑、土地市场逐渐恢复理性的背景下,土地成本占项目成本的比重将大幅下降,土地价格因素推动房价继续上行的动力不在。

4　房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响

房地产市场未来的走向将取决于成交量、房价和地价三者之间的互动关系,具体而言:(1)成交量的持续低迷将对房价持续坚挺产生极大的压力;(2)未来商品房的成交量将取决于商品房价格的调整幅度,房价调整的幅度越大,成交量反弹的幅度也就越大;(3)未来商品房价格的调整底线将取决于土地的重置成本。总体而言,未来尽管不同的城市、不同的项目将会出现不同程度的价格调整,但未来房地产市场的走向无疑将取决于成交量、房价、地价三者之间的相互影响。

二、房地产政策效果评估

1　市场对房价地价预期的转变

本轮房地产调控级别高、力度大、措施严,有力地促使了市场对房价、地价预期的转变。在此之前,地方政府、开发企业、购房者及社会各方面对房价和地价的上涨预期高度一致,“地王”不断出现,房价上涨迅速,房地产市场的投机情绪蔓延,恐慌性购房加剧。

调控政策出台后,社会各方面对房价的未来预期已经出现了显著变化,这是一项重要且积极的调控成果。经消费者调查表明,36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心,同时59%的购房者持有房价下行预期,其中19.8%的购房者认为房价将会出现大幅下跌,调控对市场预期的影响十分明显。

2　房地产市场供求关系的转变

与此前紧缩性调控政策不同,此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时,继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20%的资本金比例,保护了房地产开发企业的积极性;另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给,增加了商品房的有效供给。

市场数据显示,上半年房地产开发投资增长迅速,1-6月全国完成房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%,同期,全国商品房新开工面积累计达到8.05亿平方米,同比增长67.9%;从土地供应来看,上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100%;累计成交量14420万平方米,同比增加85%。以上三项房地产市场供应的前导指标都处于历史高位,表明房地产市场的未来供应将十分充足。

由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加,与2009年相比,2010年1-6月重点城市销供比皆出现了较为明显的下降,其中,武汉由2009年的2.1下降至0.9,杭州由2009年的1.4下降至0.7,北京和上海也下降了0.3,市场供求关系的转变逐步显现。

3　房地产市场结构和业态增长趋势的转变

本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市,在规定基本调控措施的基础上,授权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施,避免了房地产调控“一刀切”。在一线城市房地产市场增长乏力的背景下,二、三线城市的房地产市场却持续发力,2009年至今国家批复的重点区域规划绝大部分位于二、三线城市,国家意欲加快其发展步伐的目的十分明确。近年来房地产开发企业新增的土地储备绝大多数也都在二、三线城市,可见二、三线城市未来将在全国房地产市场结构中占据主导地位。

从房地产业态增长趋势来看,房地产调控措施将给商业地产带来新的机遇。现行商业地产贷款政策规定,商业用房的贷款首付比例不得低于50%,期限不能超过10年,且贷款利率是同期同档次利率的1.1倍。由于首付和贷款利率较高,因此商业类地产的发展受到一定的局限;而本次房地产调控大幅提高了第二套及以上住房的首付比例和利率水平,商业地产贷款成本高的劣势已不复存在。从商业地产和住宅的价格走势来看,近年来商品住宅的价格增速在大部分时间内都超过了商业营业用房,在某些区域甚至已经出现了住宅比商业更贵的“住商倒挂”隋况,因此未来商业地产将成为投资者关注的重点领域。

4　房地产企业盈利模式的转变

过去十余年,国内房地产企业的盈利模式基本可以概括为“低价获得土地,高杠杆率融资开发”。该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足,同时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值。但本次房地产调控措施通过提高土地出让价款首次缴纳比例、缩短支付尾款时间和建立房地产用地开竣工申报制度等措施压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间,房地产企业未来难以继续依靠现有盈利模式。

另一方面,由于调控措施的影响,在一定时期内商品房销售形势不可避免地出现下滑,不少

房地产企业必然会面临生存困境,只有具备了品牌和项目优势的房地产企业才能在当前形势下继续发展壮大。因此,本轮房地产调控客观上将提高行业集中度,使资源进一步向资金雄厚、项目管控能力强的大公司倾斜。如提高土地出让价款首次缴纳比例、“综合评标”方法的采用将使得大开发商有更多的机会取得理想的土地,而限制房企融资必将使现金充裕的大公司获得发展良机。总体而言,本次房地产调控将促使房地产企业盈利模式的转变,并改变房地产业现有格局,加大房地产企业在各个方面的竞争。

三、未来房地产政策调整优化建议

1　明确房地产税开征时间表,稳定市场预期,减少市场振荡

与短期调控政策不同,房地产税属于长期制度建设,随着私人财富快速增加和市场经济不断发展,房地产税的开征意义重大,也是世界各国的普遍做法。开征房地产税是个从无到有的新税种,既关系到房地产业的健康发展,也关系到千家万户的切身利益。因此,需要尽早明确房地产税开征的时间表,给市场充分理解和消化的时间,从而稳定市场预期,减少开征后的市场振荡,避免市场的恐慌行为。

2　切实落实增加土地有效供给政策,控制好投资投机性购房

根据国土部2010年土地供应计划,今年将供应住宅用地18.5万公顷,大幅超过往年;同时各地方政府也相继出台了当地的大规模土地供应计划。但从今年上半年的执行情况来看,各地上半年的计划完成率偏低,有的城市土地供应计划完成率不足10%,土地的有效供给仍然不足。这里主要有两方面的原因:一是由于资金、拆迁及各方面的原因,地方政府缺乏真正落实土地供应计划的动机;二是土地价格仍然偏高,地方政府没有根据市场的变化来积极进行调整,导致房地产开发企业拿地热情减退。长期来看,人们房屋消费的基本需求仍然存在,只有切实增加有效供给,才能更好地稳定未来房地产市场价格。否则政府稳定房价的长期目标将很难实现。

控制好投资性需求对控制房价上涨同样意义重大。.本次房地产调控通过提高购买多套住房的首付和利率水平、限制非居民购房等差别化的信贷和税收措施来控制投资投机性购房,已取得了较好的调控效果。未来政府还应继续坚持对投资投机性需求按照住房套数来严格首付和贷款利率等相关政策,控制好不合理的购房需求。

3　动态管理第二套住房贷款,保护真实改善性购房需求

本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准,提高了购买第二套以上住房的贷款成本,对控制投资投机性需求有比较明显的效果。但该项政策没有对真实改善性购房需求和投资投机性购房需求进行区分,对购买第二套及以上商品房的行为采取了“一刀切”的做法,不可避免地影响到了一部分改善性需求的释放,进一步加剧了楼市观望氛围,积累了未来需求释放的压力。

本文认为可以采取动态管理第二套住房贷款的办法来保护真实改善性购房需求。具体而言,购买了二套房的家庭如果在一年之内将第一套房出售,允许其与银行重新签订贷款协议,该家庭剩余的一套房可享受首套房贷款标准。这样在打击投资投机性购房需求的同时,避免了“误伤”真实改善性住房需求,有利于保护居民的合理住房消费。