为什么房价越调越高

7月23日，发改委的数据显示：2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，二手住房销售价格同比上涨7.8%。更值得忧虑的是，房价的上涨已经从一线城市开始全面向二线城市蔓延。房价的疯狂上涨已经让试图改变它轨迹的政府调控失去了效力。著名经济学家、北京邦和财富研究所所长韩志国认为，出现这种现象的原因是由于政府在税收、土地、金融等的政策的频频错误。

宏观政策驴唇不对马嘴

中国联合商报：政府调控房价屡屡失败，那么政府失败的核心因素是什么？

韩志国：这个问题的核心就是，中国把发展经济的重心过分放在房地产业，一旦把经济发展的宝压在了房地产上，房屋就从居住需求变成了投资需求，有钱人买房子目的是为了进行投资而不是为了居住。政府的这种发展经济的做法是极为不明智的。国家动用了大量的土地、金融、税收资源换来的只是经济的一时发展，这对中国的长期发展没有任何好处。

中国联合商报：我们要讨论宏观调控失败的原因，就先要弄明白房价为什么快速上涨。

韩志国：房价不断上涨有这么几个因素：

1、在人均GDP达到1000美元到3000美元的时候，居民的消费会升级，居民消费升级最重要的消费品就是房子。因此，居民对住房的消费需求十分旺盛。

2、中国城市化加速。中国正处于城市化的急剧发展时期，8亿农民要进城，就算其中的一些人要有房子住，这个需求就很大。

3、中国独生子女的时代到来，独生子女要结婚买房，父母于是把一生的积蓄都拿出支持他们的孩子们买房。

4、土地供应问题。土地转让由以前的批租制度到目前的招拍挂制度转变，土地是价高者得。于是，28年来我们经济改革成就体现在土地价值的提升上，如基础设施的建立、交通的改善、城市环境美化等等，让土地价值在这种制度安排下一下子全部爆发出来。

还有，我们的土地供应越来越少了，实际土地供应量远远少于规划的土地供应。

再次，就是我们的拆迁成本高了。综合几个方面的因素，导致土地价格越来越高，因此，房价就越拉越高了。

中国联合商报：下面我们要讨论政府采取了什么样的措施在进行调控。

韩志国：政府采取的是一些抑制需求、减少供应量的办法来调控房价。房价的需求是刚性的，这种供需矛盾十分尖锐，因此房价才会不断上涨。

土地、税收和成本是推动中国房价上涨的三大动力。土地在不断推出天价，税收在不断增加。2004年土地拍卖价格是3000元每亩，到了现在已经翻倍了。我们用推动成本上升的办法来抑制需求，真是不可思议!如如果国家调控政策不改进的话，中国在未来的3-5年房价还会大涨，因为这些动力依然存在，房价大涨就是必然趋势。

政府想增加税收，不愿意减少在土地上的收益，甚至政府不想在任何方面有损失;而开发商不愿意降低自己的利润，于是，想让房价降下来这是很难的事情。

我可以预测，如果户籍制度执行的话，房价还会上涨。要知道，户籍制度往往和房屋的产权是联系在一起的，正是户籍制度让当地的房价保持了一定的稳定，外省人到北京买房受到了一些抑制。如果这些城市的户籍制度取消，可以让城乡之间人口流动加速，必然导致这些城市的供给更加紧张，房价也就必然会上涨。这也是我们长期以来不敢开放户籍制度的重要原因。

中国联合商报：政府的这些政策本身就不对头？

韩志国：我们政策的出台更让人不可理解。如上海二手房也开始收税了，二手房本来可作为房价的稳定器，可是这种政策使二手房价格高了后，租房价格也开始高了，于是市场造成很大的恐慌，大家都觉得今年不买明天就要上涨了，甚至这个月不买下个月就要上涨。很多时候都是由于我们的决策失误造成的，这是典型的人祸而是不天灾。

现行的这些房地产的调控政策据不可能让房价降下来，这些政策都是推动房价上涨的，根本没有降低房价的政策出台。

现有土地金融制度支持房价上涨

中国联合商报：政府用的大幅度地动用土地和税收手段进行调控。

韩志国：土地方面，政府一方面希望土地的价格越高越好，这样他们可以得到更多的收益。另一方面又希望房价降低些，这怎么可能呢？土地问题上今后政府必须要让利。

再说税收制度。试图用税收来调控房价是荒唐的做法，因为税收的本质在于调节社会财富的流向，使社会更加公平。许多国家在出台税收政策时都要经过议会等部门进行论证，和相关部门授权。而我国出台税收政策则没有这些障碍，程序上很容易通过。税收增长很快，但由于房地产商处于强势地位。于是，开发商把这些税收都算作成本转嫁到老百姓身上。

政府要提高收入，开发商要维护自己的利益，他们形成了钢铁般的利益联盟。因此，一些调配资源分配、保证社会公正的政策就以宏观调控的名义出来了，这真是天下的怪事!

中国联合商报：土地价格高也有好处就是中国资源的价格越来越高，这样，中国就可以慢慢的摆脱中国依靠低资源成本、低人力成本发展经济的模式了呀？

韩志国：土地价格高是对的。但我要问的是，土地价格高了之后的土地收益去哪里了？既然有那么多的土地收益，为什么不用来为民众盖房子呢？这些土地收益是如此之高，为什么在建设经济适用房、廉租房上面的投入又是那么的少呢？

中国联合商报：金融也是政府经常采取的调控措施。

韩志国：我们的金融系统是有问题的。1、旧的银行分配体制没有改变。银行的国有制度会易出现大量的寻租行为。国家经济命脉掌握在几个大的国有银行手中，国有银行又是掌握在几个高管手中，银行之间资源分配很不合理，这导致了国家资金之间的分配不合理，于是出现了中国经济一会过热一会过冷、通货膨胀和通货紧缩同时存在的怪现象，都是这种银行体制的问题。

2、旧的财产制度导致的旧流通环节有了问题。

中国居民收入本来就低，加上医疗、社保等没有保障，于是，大家都不敢花钱，把钱都存在银行里，于是导致中国银行的高储蓄率。美国银行的负资产大约是4.1%，而中国的储蓄率是50%左右。花旗银行作为世界盈利性最好的银行，它们盈利的20%是靠储蓄利息，而80%是靠中间业务;而中国的银行则是90%以上要靠储蓄的息差。这种银行很少考虑自己的收益。

由于国有银行是国家的，亏了是国家的，赚了却是个人的，这种银行体制是不关心银行的真正发展的。于是，他们可以贷款给开发商，而不关心真正的收益和损失问题。因此。充足的资金，加上人民币升值，于是，房价就高了。

中国联合商报：央行加息往往是西方经济非常厉害的调控政策，但在中国房地产市场丝毫不起作用，这个是为什么呢？

韩志国：加息在中国是推动房价上涨的。加息之后开发商成本增加，这些成本开发商必须要消化掉。随着房地产趋热，开发商已经垄断了市场，这种垄断包括价格垄断、资源垄断等。因此垄断条件下，他们可以把这些转嫁给消费者。

中国联合商报：西方国家采取最严厉的措施就是问责制度。

韩志国：中国决策机制是单边的，依靠的是领导的个人意志。政策出现失误后无论给社会造成多么大的影响，都不会有人为他们的政策失误而追究。我们在大贪污案等方面可以查处，但是在政策失误上却没有这种问责制度。明明自己都知道是错误的，却没有人肯为此承担责任。比如印花税的大幅度提高，我的建议是单边税收或是缓慢加税，这都不会造成股市的大波动，但是政府就是出台了这样的大幅度税收政策导致股市剧烈动荡，在房地产领域同样也是如此。

房价上涨不停止

中国联合商报：既然中国的房价远远脱离普通居民的承受能力，为什么这些房价还能维持这么高的水平呢？这个似乎与经济学的常识不符。

韩志国：你知道富人有多少财富吗，中国人的灰色收入、黑色收入有多少吗？很多房子被压在富人、官员手中，尽管房价很高，但这些房子还是有去处。

中国联合商报：有人说，2008年奥运会开完后，房价就会大跌的。

韩志国：这是不可能的。我可以和任何人打赌，奥运会之后房价还是会上涨的。因为导致房价上涨的这些因素没有改变，房价怎么会降低呢？我从1978年计划经济预言市场经济的时候就没有判断错误过，我这次判断仍然也不会错。

中国联合商报：那你认为，政府真正需要干的事情是什么呢？

韩志国：政府真正应该干的是增加中低价位的住房，建立中国住房保障制度。同时，把税收的钱转变为居民的福利，但是在这些方面政府不去打理。

相反，政府在土地、金融、税收等方面想办法，为自己的利益在不应该干预的市场中大肆伸手。政府在应该干预的事情上没有及时干预，而在不应当干预的地方进行的干预，这就注定了中国的调控不会成功。