关于小产权房法律问题的探讨和对策

摘要：在当前房价节节攀升的环境下，随着中国迄今为止做大规模的“城中村”改造的进程，小产权房作为时代的产物出现在我们身边，其合法的倡导也好，非法的争议也罢，实践中急需相应的法律和政策给予合理、合法的解释和判定。从而使小产权房能够矗立在市场的正确位置。文章通过对小产权房的概述、产生原因、衍生的法律问题等方面进行分析，力求从根本上找到解决小产权房的相关办法和原则，使小产权房问题的妥善解决起到一定作用。

关键词：小产权房 土地制度 产权证

引言：小产权房是伴随着社会主义建设发展形成的产物，在一线城市已经普遍存在，并形成规模，而且逐步向二线、三线城市发展，因此产生了一系列关于土地方面、政策方面的问题，亟待相关政策和法规的调整和解决。但笔者认为，当务之急要切实解决小产权房产生的法律问题，从而及时化解其所产生的不稳定因素，确保社会面的整体和谐和稳定。

一、小产权房概述

1.1小产权房的概念

小产权房是相对于大产权房的概念，所谓的大产权房是指经法定审批程序在国有土地上建设出售，并能获取国家房管部门颁发房屋产权证的商品房，而小产权房习惯上是指在集体土地上建设、无法从房产管理机关获得房产证或产权证明的房屋。

1.2小产权房的种类

实践中，常见的小产权房主要有三种：一是集体宅基地上农民所建的自住房屋；二是未经征地和审批程序，集体、乡镇政府自行或联合第三方在集体土地上开发建设的房屋；三是通过租赁集体土地，在土地上建设厂房和办公设施用于企业的经营。其中第二种小产权房切实涉及到多方的利益，也是我们分析研究的重点。

1.3小产权房的特征

大产权房具有产权证明和商品特性，而小产权房作为时代的产物，具有以下三个方面的特征：

第一，价格低廉。小产权房因无需缴纳土地出让金和各种税费，成本较大产权房价格很低，售价也低廉，一般只有大产权房的一半甚至更低，这是其具有市场的的直接动力和原因。

第二，缺乏法定的产权证明。大产权房一般都有土地使用权证和房屋所有权证两证，但小产权房缺乏法定的产权证明，一般只有土地使用权证明或集体组织或镇政府颁发的房屋所有权证书。

第三，享有收益，部分权益受法律保护。《民法通则》和《物权法》均作出了明确规定，所有权人依法享有占有、使用、收益、处分不动产的权利。可见小产权房权属虽不完整，却仍可以占有、使用和收益。

二、小产权房产生的原因

2.1高房价造成的市场需求

当前是我国历史上最重要的阶段，正在经历一次全方面的城市化进程和改革，各省市随处可见“城中村”改革的步伐，这就会导致土地资源的紧张，造成土地市场价值的上升，相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨。高额的土地成本必然要通过增长房价的方式来保全。对于购买者而言，正是由于房价节节攀升，远超大多数人的购买能力，而购房者强烈的住房愿望使其将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设。

2.2建设者的利益驱使

开发楼房的利润率远高于其他行业，因此吸引了众多投资者投资于房地产。这其中就包括乡镇和村委会等。他们通过独自或与开发商联合开发建设楼盘，建设的房屋价格远远低于大产权房，同时小产权房不受各项税费以及土地出让金的限制，成本更低，利润相当可观。

2.3现行法律和土地制度是小产权房产生的主因

根据现行法律制度，集体土地上建设出售房屋，首先由国家征收土地，征收的土地通过法律程序转换为可以用于建设的土地，之后国家将建设用地出让给有开发建设资质的相关单位，这些单位缴纳法定税费之后才能进行建设房屋并出售。虽然政府为了保证农村耕地，通过法律极力控制，但造成政府既是集体土地征用主体，又是提供土地开发的供给者。为了自身获取较大的利润，集体土地的所有者不再将土地转纳给政府，而是违背法律规定，自行建设房屋出售，小产权房产生了。基于此，现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。

当然，原因并不止于此，小产权房是一个社会综合问题，但要落脚于法律问题，聚焦在问题的解决上。

三、小产权房形成的法律问题

3.1土地使用不合法

我国《宪法》明确规定土地分为国有土地和集体所有土地。《土地管理法》和《城市房地产管理法》明确规定，集体土地不能直接开发建设商品房，必须通过国家补偿征收之后，转为国家土地进行开发。而小产权房一般情况下，没有按照正常程序交纳应缴税费和土地出让金，因此小产权房用地违反了法律程序，这种行为属于非法使用土地。

3.2建设开发的各项程序不合法

按照开发建设商品房的法律规定，开发单位必须持有土地使用、规划许可、开工、预售、销售五个许可证。而建设开发小产权房没有这些手续，所以说其建设开发的程序不合法。

3.3产权证书不合法

根据《物权法》规定，不动产物权的设立、转让、变更、消灭必须经过法律登记后才能效力。因此房屋必须要经过政府特定部门登记、给予证书后，才享有对这所房屋的所有权。 而政府特定部门必须是县级以上政府部门。对于小产权房，其房屋产权证是村集体或乡镇政府颁发的，不具有法律效力，也就是说产权证书不合法。

四、现有小产权房的处理原则和方法

通过对小产权房的产生原因和形成的法律问题进行分析，可以看到小产权房存在的诸多问题非常明显。在实际解决问题上，以非法建筑全部拆除显然很难做到。即便全部，浪费的仍然是国家钱财。况且如处理小产权房不稳妥，很容易产生以及诉访问题的发生，激化社会矛盾。笔者认为，对于现存小产权房的处理，应按情形区别对待。对于占用耕地和基本农田的小产权房，因为其规划违法，同时也触犯了国家保护耕地的基本国策，必然是要受到处罚的，对于此类小产权房应当拆除，并追究相关人员的法律责任。对于规划合理的小产权房，可以让购买者通过补办相关的法律手续将其合法化，这是符合宪法、物权法的基本精神的，也是符合广大农民和城市收入水平较低居民的切身利益，有利于化解社会矛盾，构建和谐社会。具体原则和方法为：

4.1维护国家利益，对相关责任单位和人员进行处罚

小产权房因未向国家缴纳土地出让金、各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，因依法追究相关单位和人员的法律责任，维护国家利益和社会公共利益。特别是对开发单位和个人，擅自在集体土地上开发建设商品房，牟取利益的，应当给予处罚（如没收所得、罚款等），必要时要追究刑事法律责任，以维护法律的严肃性，杜绝再次非法开发建设。

4.2依情况对部分违规小产权房进行拆除

对于已建成的楼盘和在建设的小产权楼盘，原则上不拆除，但对于违法情节特别严重，如违背基本农田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复农业用地。同时拆除处理要注意方式方法，慎之又慎，特别是对所建楼房已经售出的，如必须拆除，事先一定要先期做好疏导解释工作，做好应对方案和措施，必要时要给予无过错方一定的补偿，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定因素。

4.3补办手续，发放有别于大产权房的产权证

对于，不适宜拆除的小产权房，已经卖出的，可以由政府机关补发产权证，使其正当化，符合法律要求。但核发的产权证要与大产权证有所区别，在产权证上要注明该房屋的一定的限制条件，尽量比照经济适用房或限价房的标准。

总之，要从根本上解决小产权房问题，使其能够自由地在市场上正常流通，要进一步完善相关法律、政策和制度，尽快实现国有土地与集体土地能够在法律地位上获得同等待遇，实现二者的自由流转，从而使国家的利益、农民利益、广大群众的利益不受侵害，社会经济的发展更加稳健。