浅析房地产开发中的工程技术管理

摘要:提高房地产开发中的工程技术管理，通过控制产品成本；工程质量；生产周期等是提高房地产开发企业效益重要方法。本文通过认识房地产开发中的工程技术管理的特点和工作内容，探讨了相应的工作方法。

关键词:技术管理；内容；特点；方法；房地产开发

一、工程技术管理的特点

1、综合性和组装性

面对一项工程,房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。设计和施工单位都有自己的技术管理工作,但都是从他们各自业务范围内进行,而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始,继之规划设计,施工到竣工交用。它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。从时间上看,它像一个纵向的链条串联各阶段,自始至终。从空间角度看,每个阶段又要面对众多工种、众多学科,要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平面到立面从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。房地产开发又是一项社会性很强的工作,据统计,完成一项稍大些的工程要涉及100~200个单位包括省、市政府各部门至居委会、交通队、从消防到房管部门、从设计到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品到物质产品巧妙的组织起来综合组装成一个完整的工程。

2、多面性

技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益,而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想;努力实现城市规划的要求;为实现经济、社会、环境三个效益服务;从现实出发考虑长远需要,从技术上解决经营方面的一些问题。房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题。

二、工程技术管理中的主要工作内容

1、参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。

2、根据经营要求编制建筑工程的设计任务中,包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。

3、组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计施工图设计。并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改。

4、组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判。

5、参与编制工程项目的开发建设组织设计。

6、组织协调设计单位对施工单位进行技术交底,并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题。

7、参加工程监理单位组织的各种工程会议,解决工程中各种技术问题。必要时参与处理工程中的重大技术问题。

8、参加工程建设各阶段各工种的验收工作。

9、组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作。

10、编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施。

11、企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作。

12、科技情报工作,国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。

13、根据工作需要进行专题技术研究、总结工作。

三、技术管理的工作方法

1、编制技术管理的规章制度根据技术管理的工作内容,结合开发企业特点制订各种规章制度,使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平。有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性,避免决策的随意性,技术管理责任制,工程技术质量管理办法,各工种的技术标准,规划设计各阶段成果审批制度,工程技术合理化建议奖励办法等。

2、依靠有关科研单位和专家等社会力量为我服务房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题,技术人员应当具备多工种多学科的基本知识,没必要也不可能样样精通,况且建筑工程技术也在不断改革,使新技术、新材料不断涌现,我们不可能都及时熟悉。所以,当我们遇到一些技术性较强的问题时,可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作,也可向专家或有关科研单位专题咨询。笔者就曾多次邀请很多专家专门咨询、座谈各种轻质隔墙板的性能、优劣,为企业选材决策提供依据。又例如近几年在国内,外墙装修,开始使用玻璃幕墙和金属板,对这些材料的了解,有些设计、施工单位常和我们处于同一起跑线上,因此更不能完全依赖他们去决策。笔者曾为此专门搜集资料,请专家咨询,掌握有关知识,取得发言权,然后与设计、施工单位共同研究。经验证明,这个工作方法是科学的、有效的、也是必要的。

3、在企业内部建立技术委员会一个企业内部,除设有总工程师外,还应当设立一个技术智囊团、参谋部,这样可以集中企业内的技术力量、集思广义,发挥集体智慧,在总工程师领导下定期或不定期开会研究处理重大技术问题。笔者所在企业就设有一个审图组织,其成员是各分公司有经验的高级技术人员,负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案,取得良好效果。

4、利用市场竞争规律,规划、设计、施工、建材、设备等方面进行设计竞赛、招标等,保证工作质量的高水平。在房地产开发工作中组织设计竞赛、公开招标,我国已被广泛采用,效果明显。施工招标是国家规定。在建筑材料和设备选厂方面,笔者也曾有过公开招标的实践。如住宅厨房设备、建筑涂料、电气设备等等都取得较好效果。这是技术管理中的重要方法之一。

5、广泛的、经常的搜集建筑工程方面的技术情报和信息，搞技术管理不了解当前国内外有关建筑工程的技术发展状况是无法做好工作的。我国是发展中国家,更是如此。我们的建筑技术、建材设备非常落后,改革开放以来,随着国家经济发展,建筑设计、施工技术、建材产品不断发展、不断更新,做为开发建设专业公司的工程技术人员必须紧跟时代的发展,随时了解国内外本专业领域的现状及发展趋势,才能使工作得心应手。为此,可与有关技术情报部门建立固定关系,经常参加各种展览会、学术报告会。还可与一些技术实力强的大企业建立技术情报交换关系。另外,有目的的组织本企业技术人员外出参观学习也是重要的方法之一。

6、充分利用计算机进行技术管理建立规划、设计、施工的各种技术资料数据库,各种建材设备的信息储存,开发利用多媒体软件进行规划、设计、施工技术问题的研究。

7、技术管理工作需持之以恒,因此,要不断地加强技术管理组织机构和技术责任制,充分发挥好技术人员的才干和作用。工作重点主要以下几点:

（1）依据国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定,并针对企业特点,适时地制订、修订和贯彻各项技术管理制度,在生产实践中不断地完善和补充。严格做到技术工作有章可循,有法可依。

（2）对技术管理工作建立定期检查制度,按建制开展施工项目的总结评比,达到肯定成绩,以利再战的目的。

（3）实行行政和经济手段相结合的方法,大力培养和提拔技术业务人员,充分调动技术人员和技术工人的积极性。

（4）注重人才,培养人才是提高管理技术水平的基础。我们现在有些企业不注重人才培养,导致管理水平的下降,只有不断地发现人才,挖掘人才,同时不断地对现有人才的培训、学习,提高他们的生活待遇,才能使管理水平更上一个台阶。

四、技术管理中应处理好的相关问题

1、技术管理与经营的关系市场经济要求我们用最小的投入获取最大的效益。这就要求我们处理工程技术问题时既要注意经济性又要有经营的头脑。要在城市规划允许的原则下提高容积率、增加出房率还要考虑市场需要。为了适应经营需要,保证工程质量,应多做方案比较在经济条件受限制时,设计施工要因本求末、必保安全和基本功能。市场变化多,设计方案要尽可能做到“以不变应万变”。设计施工过程中要从技术上解决未预见而出现的市场新问题,为此,修改设计甚至局部修改在施工程应属正常现象。总之,工程技术管理要与经营部门紧密结合、互相补充、互相渗透、互相修正,最终建成符合市场需要的优质、适销对路产品。

2、新材料、新设备、新技术的应用与使用风险我国改革开放后,建材及设备发展迅速,种种新材料、新设备、新技术如雨后春笋般不断涌现,还有名目繁多的进口货和合资产品。广告宣传目不暇接,加上一些不正当的推销手段,使我们在选择使用某种新产品、新技术时必须慎重对待。有的新产品据介绍,优点很多,但未经足够的实践考验,有的进口产品在国外已使用成熟,但在我国则属刚刚起步,有的推销部门言过其实,有时负责推广的部门也缺乏实践经验造成误导。对待新材料、新设备、新技术我们本应积极推广,但这良好的愿望常常伴随着很大风险,这方面实例不少。如前几年我国北方出现的钢制散热器、轻质隔断墙、玻璃幕墙等问题,教训深刻。因此,做为投资者的房地产开发企业应特别慎重对待,遇此问题必须多做调查研究,必要时向有实力的科研机构和专家咨询或直接访问用户,做到心中有数,如有条件,可提早在局部使用或做样板,实际观察、测试效果。正式采用时,需与供货厂家及提供新技术的单位签订担保风险合同,制订技术标准违约条款。总之,要采取积极又慎重的态度。

3、技术管理与工程进度一项工程在施工过程中,有时出现施工技术或建材出现质量问题,监理公司提出停工或返工要求,而甲方怕耽误工期出面干与,使得监理公司处于尴尬境地。这是不正常的现象。工程出问题开发企业的技术管理工作应采取积极态度,支持设计、施工单位采取技术措施既保证工程质量又使工程进度基本不受影响,实现原定合同工期基本不变。如涉及工程安全问题应确保安全。平时,对施工过程中可能出现的问题应力争早发现、早解决。在当前我国工程监理制尚不完善的条件下,房地产开发的技术管理工作要积极主动配合,尽量避免出现被动局面以至影响工程进度。

五、结束语

工程技术管理在房地产开发企业占有重要比例。技术人员的培养是提高技术管理水平的基础；注重技术管理，合理运用管理的职能和科学的管理方法，是提高企业经营管理水平的重要环节。因而我们还应当结合企业自身实际情况，探询更多先进的管理思路和方法，以提高企业的效益及综合实力。

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