关于物流园区建设中的城市规划研究

[摘 要] 随着现代物流业发展，物流园区的开发建设成为当下各地区的建设热点，本文从城市规划的角度对物流园区建设中的相关问题及原则进行探讨。

[关键词] 物流园区 区域规划 选址 城市详细规划

作为发展现代物流业的重要环节和步骤，物流园区的开发建设成为当下各地区的建设热点。但据国家统计局统计，我国现有物流园区空置率达60%左右。造成如此状况的原因很多， 而其中非科学、不合理规划占有重要的因素。怎样才能避免再次出现这类错误呢？本文尝试从物流园区开发建设中的城市规划角度做出初步探讨。

一、物流园区建设中的区域规划

现代物流园区是一个具有关联性、整合性、集聚性和规模性的总体，其功能的发挥，需要很多政策、经济条件、社会基础设施等宏观因素和条件的指导和支持，只有当各方面的软硬环境相适应时．物流园区布局才达到理想的状态。因此在区域规划中需要进行充分的调查研究和科学论证，制定出发挥各自优势的宏观可行性规划。应遵循以下几个原则：

1.协调性原则。区域规划及土地利用规划与当地经济发展规划相协调，顺应国民经济和社会发展需求，在国家及省市的经济发展方针、政策指导下，结合我国物流资源分布和需求分布特点，统筹考虑城市的居住人口、消费能力、交通条件等因素，坚持做到物流园区开发与区域产业发展相衔接，立足本地，面向周边，认真研究市场需求和产业发展态势，确定商贸物流业发展的定位和方向，掌握物流园区空间布局规律。

2.统一规划的原则。由政府统一规划，从宏观范围内确定物流园区层次类别与其所依托的城市之间的关系，明确物流园区在物流网络上的层次位置关系，确定物流园区所服务的对象和范围。在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点，由政府完成物流园区规划的编制工作，打破地区、行业的界限，科学布局、资源整合，使园区开发步入良性循环的轨道，避免资源浪费和重复投资，防止贪大求全、盲目布点、恶性竞争等问题出现。

3.前瞻性的原则。现代物流园区是一个中长期规划，具有先进性和综合性，因此规划之初就应体现其前瞻性和可操作性。应具有战略眼光，准确把握世界物流发展的趋势，坚持高起点出发，从全局性和长远性考虑，近期目标与远期目标相结合，统一规划、分步实施，既考虑目前的实际需要．叉要考虑日后发展的可能。强调局部要服从全局，目前利益要服从长远利益，适度超前，为未来发展留有余地。

4.风险预防原则。由于现代物流园区的建设投资大、周期长、效应长、建设风险大，因而必须有合理的“风险评估报告”，通过定性、定量结合的风险评估，真正建立一套科学的投资决策机制和项目风险评估机制，提高规划的科学性和可行性，并起到风险预防的作用。

5.可持续发展的原则。可持续发展我国既定的发展战略目标之一。物流园区建设同样有维护生态平衡、采取具体环保措施的责任和义务。物流园区占地规模大、部分企业噪声污染严重、对周围景观具有不利的的影响。因此规划时应注意环境保护，主要体现在以下三个方面：首先是物流园区绿化和生态平衡面积的规划和建设。其次是园区内部污水及有毒垃圾的处理设备的配置。第三，在物流园区的物流与运输组织中，优先考虑采用环保型的方案，缓解城市交通压力、降低物流对环境的破坏性影响。

二、物流园区建设中的选址要求

物流园区必须与城市的总体规划相协调，根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，坚持科学选址的原则，具体有:

1.位于城市中心区的边缘地区。城市的快速发展使得用地日益紧张，大部分传统的配送中心规模小，布局分散，设备闲置、资源浪费严重，严重影响城市交通和环境，因此需将其迁出。而城市边缘地区由于土地资源充足，成本较低，成为首选之地，它便于物流园区的投资和未来，避免了今后的规划协调困难。考虑到交通的因素，一般在城市道路网的外环线附近；

2.近交通线路或交通结点。物流园区是货物集散中转作业场所，需要交通便利，多种运输方式相衔接，一般应选择在铁路、港口、高速公路、航空结点及重要场站附近或几种运输方式的交汇点，并有联运站加以利用。园区至少要有两种以上运输方式连接，并有利于多式联运的开展，除了传统的公路、铁路运输外，还能创造包括内河航运以及航空货运等方式在内的多种运输方式并存的运输条件。最理想的物流园区，应该是铁路网络、公路网络、航空、水空网络的联节点和交汇地。

3.位于城市物流的节点附近。有一定规模、具有多种服务功能的物流企业的集结点，其现有物流资源基础较好，一般有较强大的物流量产生。有可利用和整合的物流资源。如我国各地的工业区、高新技术产业区、出口加工区等各类企业的集聚区是大量货物的始发地和终到地，物流园区布局在这类位置，有利于降低作业成本。方便与客户作业协调．提高物流园区运作效率和经营效益。物流园区也可选在大型工商企业周围。因为大型工商企业会产生诸多生产、消费及废弃物流，在这里建园区，物流业务频繁。选址也应靠近消费市场，这样可有利于商品的分拨、配送，实现货物高效运转，商品直接抵达消费者手里。如可靠近仓储企业建设物流园区，也可靠近运输企业建设物流园区。往往都具有交通便捷、传统物流资源较多的优点，对新建物流园区，应把对过去的运输场站和仓储中心作为首先的选址对象，达到提升传统物流，整合物流资源的目标。

4.物流基础良好。物流园区尽可能选择在基础设施较好的地区，要求城市的道路、通讯等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力,另外，其他配套也需完善，如场区周围要有污水、固体废物处理能力的基础设施，物流基础良好可有效减少建设投资费用，缩短建设工期，是决定选址是否成功的重要因素。

5.经济性考虑。园区选址要综合考虑地价的高低、面积的大小、劳动力素质的高低、建设费用、经营费用等各方面因素，保证进入物流园区的企业能够获得必要的利润。例如选址定在近郊区或远郊区，其未来物流活动中的辅助设施建设规模、仓储费用、交通运输费用、劳动力薪金等物流费用差别很大，选址时应以总费用最低作为选址的经济性考虑。

总之，物流园区的选址必须在全面考虑选址影响因素的基础上，采用定性和定量分析相结合的方法，先粗选出若干个地点，再进一步综合运用比较法、专家评价法、模糊综合评价法等进行量化比较，最终确定实施方案。

三 物流园区建设中城市详细规划

物流园区根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，有不同的分类。如按服务对象可分为国际物流、区域物流和城市物流。按专业化特征，有以海港、空港、陆路交通枢纽为主要依托的物流园区，也有以市场群落、产业基地为主要依托的物流园区，还有以城市配送为主要依托的物流园区。不同的物流园区具有不同的特点，作物流园区城市详细规划时，必须结合物流园区自身特点，具体应做到：

1.准确分析用户需求，明确市场定位。必须根据规模，地理位置，所具有的运输设施，服务范围，信息技术等准确地定义用户需求，确定潜在特定客户群。还要从物流网络、服务质量、用户需求等具体方面进行定量的分析，挖掘物流园区本身的潜力，明确市场定位。为园区控制性详细规划和修建性详细规划的完成打下基础。这是物流园区成功的关键。

2.在控制性详细规划层面对物流园区的各项技术指标如容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑间距等进行控制。

3.明确物流园区内部物流流程。物流园区内部物流流程是整个物流系统在物流园区节点内物流运作过程的具体反映，须经过仓储、运输、配送、包装、装卸、流通加工、信息处理等环节。面对复杂的过程，如果不了解具体的物流操作要求，而仅仅从书本和资料上所得的概念出发进行设计，方案就成了空中楼阁，没有针对性，也就不具备实施性。

4.加强对物流服务基础设施的规划建设。物流网络中转效率的提高和物流园区的集中规模经济效益必须通过园区的公共基础设施来体现。这些公共基础设施包括有铁路专用线、码头、道路基础设施、货物处理设备和装卸设备、信息系统等。如果把主要重点仅放在功能布局上，而忽略对基础设施进行规划，或者物流园区周围虽有好的运输网络，却并没有通过基础设施使之有效利用，物流园区地理位置的便利、集成服务的优势和提高中转效率的初衷则难以实现。

5.在修建性详细规划层面就对物流园区内部的功能布局等进行规划。物流园区可分为主要功能区和辅助功能区两大部分，其中主要功能区又可分为1）货物运输区、2）仓储区、3）流通加工区、4）物流信息服务区5）分拣、装卸区、6）停车区等六部分，而辅助功能区包括1）生活娱乐区、2）加油站等两部分。对物流园区功能布局规划就是在明确物流流程与充分利用基础设施的条件下，遵循近距离、设施布置优化、系统优化、柔性化、满足工艺、生产和管理要求等原则，对物流园区进行功能配置、流线组织，并在此基础上，对园区布局形式、作业单元占地面积和空间几何形状的确定、辅助服务部门的布置设计等各方面进行深入设计。

参考文献：

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