基于博弈论理论下山东房地产中介市场存在问题及对策研究

摘要：随着房地产行业的发展，房地产中介市场逐渐成为市场经济发展的又一动脉，受国家宏观调控力度加大及房地产中介市场自身机制发展不完善等的影响，山东的房地产中介市场也面临着新的危机和挑战，本文从经济学角度运用经济人理论和博弈论来分析山东中介市场存在的问题，并寻求合理的解决方案。

关键词：博弈论；山东房地产；中介

1．前言

房地产中介组织是房地产业日趋成熟, 社会分工进一步细化的产物，近几年来以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司如雨后春笋，蓬勃发展。而房地产经纪服务机构是指专门为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动的机构，这种中介组织作为经济的剂不断推动房地业进入高效，信息化的时代，并对房地产的技术革新、服务创新起到很大的作用。规范化的房地产中介组织和成熟先进的运营管理模式必将成为联接、沟通房地产开发和市场消费的桥梁和纽带。

2．房地产中介在山东的发展概述

09年山东房地产投资曾出现热潮，大批的炒房者进入二手房市场。为了谋取高额的差价利润，不少投资人将从开发商处低价买来的毛坯房当做二手房，中介市场盲目扩张，一度膨胀。10年国家宏观调控以来，各大城市纷纷实行“限购令”，山东济南调控政策细则出台后，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税，强化差别住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，投机行为得到了遏制。

山东省特别是济南、青岛、烟台的人均GDP、人均可支配收入较高,未来山东省内外部交通体系的迅速发展会快速增加人口导入和区域守卫度。外来企业不断加盟,会让市场总量增加。根据国家统计局网站资料，住房租金自10年以来一直保持持续上涨的态势，并且已经连续42个月上涨，对于持续走高的房价，很多刚刚起步的初创者们也感受到了买房的压力，退而选择租房的人越来越多，然而一面是租房者的忧虑，一面是房主们万般无奈，这种矛盾的背后往往是中介各种托管过程中不靠谱的行为。

3．山东房地产中介市场存在的问题及博弈分析

3.1山东房地产中介市场发育程度较低，管理不完善

山东有一部分中介没有接受相关部门的资质检查，缺乏房地产专业知识，没有一套专业严苛的操作程序，具体实施难以形成有效的制约机制；有的违规倒卖公房使用权，从中谋取暴利或者同时转租，再或者帮助开发商销售政府不允许的期房和商品房等。

3.2从业人员整体素质亟待提高

通过怂恿客户签订“阴阳合同”来规避税款，或者仅以口头协议规避麻烦，没有正式的文字合同，业务记载无法辨识，消费者维权困难等问题突出。有些房地产中介为了获得个体利益最大化，将从业人员的工资薪金报酬与客户多少和公司创利增收指标相挂钩，部分从业人员便不顾职业道德夸大宣传，虚假描述， 唯利是图，另外还有违规收取合同外费用，无正当理由不退定金，以个人名义承接房地产经纪业务收取费用或者出卖、泄露委托人商业秘密及个人信息都使得中介市场良莠不齐，举步维艰。

事实上，房产中介是市场经济中一个不折不扣的经纪人，这些“经纪人”会对自己行为方式进行成本收益大小的衡量，力图寻求以低风险，低成本，高收益的方式实现个体最大经济利益，而这种个体利益的寻求过程往往会以损害社会整体利益为代价。

3.3恶性竞争使得企业生存率低以及交易信息不对称

随着山东省经济的快速发展，房地产中介市场竞争愈加激烈，部分中介公司为赢得更多的房源市场，承诺对房主不收取任何中介费用，转而将经济压力抛给租客，恶性竞争使得市场的混乱导致一些小的中介被迫关门，房产经济业也面临中介市场份额下降和成交量萎缩的的双重困境。

我国的房产中介大多定费率和分成比例各行其是，缺乏统一的收费标准，另外信息产权制度的不健全，信息者在经济利益上得不到保障，很多人就封闭信息，这也降低了房地产市场运行的效力。

3.4博弈分析

从博弈论经典理论“囚徒的窘境”进行分析：

假设市场上只有两个房产中介甲和乙，在互不知情的情况下，甲乙双方对待委托方不合理要求的态度有满足和不满足两种（如表1）。如果双方都接受委托方不合理的要求比如联合提高价格，赚取利润则两者都能得到10的收益，但如果甲不满足委托方要求而乙满足委托方要求，甲将得到5的收益，而乙将得到15的收益，如果双方都遵循行业准则双方收益均为4，由以下矩阵可知，如果甲选择满足委托方要求则它的效用向量为（10,15）远大于不满足时的（5,4）；同理，乙的结论也一致，这样房产中介双方都会选择满足委托方的不合理要求，当市场上形成卖方市场时，往往就会助长不良之风，进一步哄抬房价，最终损害的还是消费者的利益。

表1房产中介与委托方的博弈

乙

甲 满足 满足 不满足

（10,10） （15,5）

不满足 （5,15） （4,4）

对于两个中介在选择执行行业标准和降价决策时也会产生类似的结果。即双方都会选择降价以赢得更多市场份额。

事实上房产中介和政府之间也在做着同样的博弈，假设政府为独立的经济人，有着独立的经济利益，政府对房产中介分检查和不检查，房产中介有两种策略，违规和不违规，C为检查成本，A为正常经营利润，Ri 为违规所获的超额利润，F为罚没收入。两者的博弈如表2。

表2房产中介与政府的博弈

房产中介

政府 检查 违规 不违规

（Ri+F-C，A+Ri-F） （-C，A）

不检查 （0，A+Ri） （0，A）

假设政府固定检查的概率为p，不检查的概率为q，(p+q=1)当房产中介违规时 期望收益M（p，1）=p（A-F）+（A+Ri）q，房产中介不违规时期望收益M（p，2）=pA+Aq，解M（p，1）= M（p，2）得p=Ri/(F+Ri)，当政府检查频繁超过Ri/(F+Ri)时，房产中介会选择遵守行业准则，不违规，但当政府检查概率小的时候，房产中介就会违规经营以获取更大利益。政府在保持一定监管成本的前提下，处罚力度F越大中介违规的概率就越小；房产中介不违规时大的房产中介产生的收益A就越大，违规的概率也越小。

4．解决山东房产中介问题的对策

4.1建立公平透明的中介市场，规范经纪行为

经纪组织按季度、按人申报经纪业绩统计表，执业经纪人应当使用经纪合同示范文本和租售信息示范表；帮助企业建立健全房地产销售档案，将经纪原始凭证、经纪台账、经纪合同存档备查；将经纪组织的经营范围，执业经纪人姓名、证号和照片，居间或者的服务内容及佣金标准等在公开市场公开标识。

4.2完善制度，加强行业监管力度

经济理论告诉我们：“在市场交易成本为零的情况下，不管权利初始安排如何，当事人之间的谈判都会导致那些使财富最大化的安排”。当交易成本大于现实的零时，不同的权利界定会产生不同的资源配置，产生不同的经济效率。中介的肆意猖獗需要一种强有力的制度来约束，提高他们的违约成本，并限制转嫁成本，加大对违规者的处罚力度，将违规行为的期望值降到最低。加强对房地产中介服务机构和从业人员的考核和监督，建立检查、考核、评价和准入退出机制，形成公正透明的竞争格局

4.3信息系统的建立、应用和完善

信息不对称，封锁信息，产业信息流动不畅是中介市场混乱的重要因素，良好的信息披露制度有利于中和消费者的弱势，供求主体的决策依赖于对未来市场的预测，同时准确的预测又以充分的经济运行参数为依据，将网络技术与传统方式结合，开通网络信息服务平台构建虚拟通道，吸引终端客户，使消费者能第一时间把握和分析有效的数据，最大限度的争取更多有用的信息。

5．结论

市场培育了多元化的主体，但是市场不是万能的，在经济活动报酬递增和边际成本递减的时候，自由市场将会产生垄断，但是市场又受到信息、要素、价格等多方面的影响，注定是一个不完全竞争市场，这样就会导致市场失灵。当然，作为经纪人一方的政府也会失灵，这样就给了房产中介“机会主义”契机。一方面房地产中介组织应该成为独立的经济主体，以更优质的服务和良好的信誉度赢得市场份额；另一方面政府应该建立完善的行业管理制度，加强各方联动机制，各部门组织之间协调运作，有效干预，自主创新，优胜劣汰。

山东房地产中介市场鱼龙混杂，房地产中介数量较多但普遍信誉不好，目前全国100强的中介企业中还没有山东的企业，这就更需要通过建章立制、部门联动等方式，加强和完善对房地产经纪机构的管理，合理整合山东的房地产中介市场使之披露的信息更加科学、公正、有效，对于促进山东经济持续稳定发展有着深远的影响。

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