区管委会城市三旧改造意见

编者按：本文主要从切实转变发展观和用地观，推动全市产业结构调整和转型升级，促进城市形象提升和功能完善，改善城乡人居环境，促进社会主义新农村建设，提升城市综合竞争力和资源承载能力；总体要求和原则；加强组织领导，明确工作职责；合理确定“三旧”改造范围；科学编制“三旧”改造规划和年度实施计划；改革创新，加大支持鼓励力度；强化考核监管，加大宣传力度；进行讲述。其中包括：以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，提高土地利用效率，统筹城乡发展，建设经济社会协调发展的新型城市、遵循“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作、实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型、实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型、部门职责、下列土地可列入“三旧”改造范围、“三旧”用地的认定应同时符合以下条件、有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴、开展全市“三旧”用地的调查摸底工作、依据“三旧”改造工作总体要求和原则、不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，由镇政府制定“三旧”改造方案并报市“三旧”办核准后由镇政府组织实施、开辟“绿色通道”、适当提高土地开发容积率、加快完善用地手续及用地报批、优先安排土地指标、认真落实征地拆迁工作、加大财政支持力度、调整开发建设用地面积规模、适度增加商业建筑比例、进一步拓宽资金渠道、“三旧”改造的年度实施计划落实情况纳入镇（区）领导班子实绩考核指标体系、发现违反“三旧”改造规定的行为要及时予以纠正、广泛宣传利用“三旧”改造发展服务业的重点区域、领域及相关扶持政策，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情等，具体材料详见：

为深入贯彻落实省政府《关“三旧”改造工作若干意见》（**府〔20**〕78号）和省府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（**府办〔20**〕122号）精神，切实推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，实现严格保护耕地和节约集约用地的目标，提出如下实施意见：

一、总体要求和原则

以科学发展观为指导，贯彻落实《**地区改革发展规划纲要（20**—20**年）》，切实转变发展观和用地观，推动全市产业结构调整和转型升级，促进城市形象提升和功能完善，改善城乡人居环境，促进社会主义新农村建设，提升城市综合竞争力和资源承载能力。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合起来，统筹规划，全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，提高土地利用效率，统筹城乡发展，建设经济社会协调发展的新型城市。

遵循“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。

实施“三旧”改造，应有利于城市整体的空间转型；合理确定总体开发强度，优先预留足够的公共用地及空间，预留比例不低于1/2的用地，作为小区道路、绿化等公共用途。“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。

二、加强组织领导，明确工作职责

（一）机构设置。

市政府成立“三旧”改造工作领导小组，由分管城建的常务副市长任组长，相关副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市监察、规划、财政、发改、法制、住房和城乡建设、环保、文广新、农业、城管执法、人力资源和社会保障、公安、林业等部门的主要领导为成员。市“三旧”改造工作领导小组下设办公室（以下称市“三旧”办），市国土资源局局长兼任办公室主任，市城乡规划局、发展和改革局、财政局、国土资源局分管副局长任副主任。

市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市“三旧”改造工作，解决“三旧”改造中的重大问题，并按本意见或有关规定履行相关工作职责。

各镇政府（含**区管委会、区办事处，下同）对镇（区）“三旧”改造工作负总责，建立相应领导机构，按照市的统一部署推进“三旧”改造工作。

（二）部门职责。

市发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定及行业发展规划编制；

市城乡规划局负责组织编制、指导和审查“三旧”改造规划和近期改造片区详细规划，提供项目规划设计条件，及时办理项目规划审批有关手续；

市国土资源局协助城乡规划局做好“三旧”改造规划和近期改造片区详细规划的编制、指导和审查工作，负责制定年度改造计划并负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记以及组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作，指导和协调镇区拆迁工作；

市财政局负责制定并落实“三旧”改造行政事业性收费优惠政策，负责土地出让金的拨付和使用监督工作；

市住房和城乡建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管；

市环保局负责“三旧”改造项目环评审批等工作；

市监察局对市“三旧”办、相关职能部门履行职责情况以及各镇政府开展“三旧”改造工作情况进行监督；

市公安、农业、林业、人力资源与社会保障、城管执法、宣传、文广新、税务、工商、人防、经济信息化等相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，共同推进“三旧”改造。

三、合理确定“三旧”改造范围

（一）下列土地可列入“三旧”改造范围：

1、城市市区“退二进三”的工业用地；

2、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

3、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

4、不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

5、布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄；

6、根据城市建设规划进行城中村改造的用地；

7、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求而进行旧城镇改造的用地；

8、利用城乡建设用地增减挂钩试点政策拆旧腾挪的用地；

9、其他经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。

（二）“三旧”用地的认定应同时符合以下条件：

1、符合土地利用总体规划。属于原地改造的，用地应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；属于城乡建设用地增减挂钩试点的，建新地块应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；

2、符合城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求；

3、在20**年快鸟卫星影像图（或20**年Spot5卫星影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

（三）有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：

1、不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划及市域生态控制线规划的；

2、不符合产业发展政策和行业发展规划的；

3、土地权属有争议的；

4、被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

5、其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。

四、科学编制“三旧”改造规划和年度实施计划

（一）开展全市“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。如涉及“飞地”，按属地管理原则由该地块所在的镇政府负责调查。

（二）依据“三旧”改造工作总体要求和原则，结合摸底调查和土地利用总体规划、城乡规划、地区经济社会发展战略实施要求，各镇政府组织编制《镇（区）“三旧”改造专项规划大纲》，市城乡规划局组织编制《**市“三旧”改造专项规划》（下简称《专项规划》），报市政府批准后实施。各镇政府根据《专项规划》组织编制或修编“三旧”用地的控制性详细规划，以指导“三旧”工作的开展。今后根据实际情况确需对《专项规划》作局部调整或修改的，须报市政府批准。“三旧”改造规划为期5年，分年度实施。

（三）各镇政府根据《专项规划》编制“三旧”改造年度实施计划，明确当年“三旧”改造的规模、地块和时序，经市“三旧”办审核并报市政府批准后实施。

（四）不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，由镇政府制定“三旧”改造方案并报市“三旧”办核准后由镇政府组织实施；涉及完善土地征收手续、集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，由镇政府制定“三旧”改造方案，经市政府审核后报省政府审批，改造方案获省政府批准后，根据批准的方案分类办理供地手续。

五、改革创新，加大支持鼓励力度

（一）开辟“绿色通道”。市“三旧”改造工作领导小组建立“三旧”改造工程项目审批制度，明确“三旧”改造项目申请、审批流程；设立“三旧”改造项目库，实行滚动管理，强化跟踪服务。各部门要安排专责人员，指导和跟进“三旧”改造项目在本单位内的所有审批事项；按照省、市重点项目审批待遇，开辟“三旧”改造项目“绿色通道”，压缩工作时限，减少审批环节，对影响后续审批和耗时较长的非关键资料按同步或后置审批方式处理。

（二）适当提高土地开发容积率。工业用地改造后不改变原用途而提高容积率的，不再增缴土地价款；经营性用地改造在满足规划条件、符合有关技术规范的前提下，针对“三旧”改造项目实际情况，由改造实施主体提出申请，经市城乡规划局审核后报市“三旧”改造工作领导小组批准，可适当提高容积率。

（三）加快完善用地手续及用地报批。纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在**年1月1日之前的，直接办理确权手续；用地行为发生在**年1月1日之后、20**年6月30日之前的，按照土地现状（建设用地）办理征收手续，免土地利用年度计划指标，免缴新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费。属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。

（四）优先安排土地指标。“三旧”改造范围内涉及农用地转为建设用地的，土地利用年度计划指标由市政府优先安排；“三旧”改造范围内涉及建设用地改造为农用地的，原建设用地可调整使用，并按改造为农用地面积的20%奖励土地利用年度计划指标。

（五）认真落实征地拆迁工作。市拆迁办向各镇（区）派驻“三旧”改造拆迁工作协调小组，指导和协调有关拆迁工作。拆迁单位前期投入的拆迁补偿成本可在地价款及市（镇）财政对该项目所收取规费中按一定比例抵减。具体实施细则由市国土资源局制定。

（六）加大财政支持力度。

1、“三旧”改造项目在规划报建时可免收新型墙体材料专项基金；

2、“三旧”改造项目属拆旧建新的，新建面积在拆除面积3倍以下部分免收基础设施配套费；

3、“三旧”改造财政收益部分封闭运作，用于“三旧”改造项目财政贴息、“三旧”改造工作奖励资金及建设相关公共配套设施。具体实施细则由市财政局制定；

4、经所在镇（区）上报市“三旧”改造工作领导小组批准，在不改变房屋建筑主体结构的前提下，在“三旧”房产内发展现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、区域总部、研发设计、创意产业、文化产业等现代服务业的，不视为改变土地用途。如需改变土地用途，须按法定程序办理。在办理房产转功能时，只收取城市基础设施配套费。

（七）调整开发建设用地面积规模。“三旧”用地改造用于房地产开发的，原则上用地面积城区不低于25亩、镇（区）不低于20亩。

（八）适度增加商业建筑比例。“三旧”改造用地为商住用地的，根据“三旧”改造规划，经“三旧”改造工作领导小组批准，可适当提高商业建筑比例。

（九）进一步拓宽资金渠道。鼓励各镇区探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

（十）落实大区公建配套建设。“三旧”用地因城乡总体规划调整而改变用途为大区公建配套用地的，由市（镇、区）财政进行收购或置换，并加快公建配套建设。

六、强化考核监管，加大宣传力度

将各镇（区）推进“三旧”改造的年度实施计划落实情况纳入镇（区）领导班子实绩考核指标体系，并在“三旧”改造市财政收益部分安排资金予以奖励。相关职能部门要认真对照本意见，对各镇（区）“三旧”改造工作进行检查，发现违反“三旧”改造规定的行为要及时予以纠正。对弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造条件的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由相关职能部门依照有关规定严肃查处。各镇政府对纳入“三旧”改造范围的用地手续相关材料的真实性、合法性负责，每年年底前对本镇（区）内“三旧”改造工作进行自查，及时对“三旧”改造情况、成效和经验进行总结，市“三旧”办汇总后专题报省政府。

各有关部门、各镇（区）要充分利用报纸、电视、电台、网络等新闻媒体加强宣传报道，广泛宣传利用“三旧”改造发展服务业的重点区域、领域及相关扶持政策，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情；要及时总结在创新改造模式、强化市场配置、筹措改造资金、处置历史问题等方面的做法和经验，以及通过“三旧”改造促进经济结构调整、优化城乡建设布局、拉动投资、增加产出和税收、节约集约用地、统筹城乡发展等方面的成效，为加快“三旧”改造营造良好的舆论氛围。