关于促进公共租赁房供给的探讨

摘要：公共租赁房是能够缓解当前我国住房紧张、房价过高的一剂良方，公共租赁房在实际中已经取得了一定成果，但是还存在一些问题。本文对公共租赁房当前存在的一些问题进行了分析，并对促进公共租赁房供给等问题进行了探讨。

关键字：公共租赁房；供给；促进

公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房，公共租赁住房成为有效解决中低收入家庭住房问题的有效途径。

中国的公共租赁房首倡于温总理2009年的政府工作报告，在温总理的报告里，提出要建设包括廉租房、经济适用房和公共租赁房在内的住房保障体系，以保障低收入阶层和“夹心层”的居住权。温总理在两会的政府工作报告中首次提出“要积极发展公共租赁住房”，推动了地方探索和发展公共租赁房这一住房保障的新模式来解决夹心层的住房问题，凸显了国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变，标志着中国的住房保障又迈上了一个新的台阶。

一、公共住房属性分析

解决居民住房问题的方式主要分为三种。第一种是政府直接建房提供给居民，这是以英国和德国为代表，采取“公有产权”政策和“公共住宅”政策。第二种方式是政府间接参与，政府提供优惠贷款或贷款利息补贴，建立或支持非盈利机构建设低成本、低租金住房。瑞典和日本主要采取这种方式。第三种方式是各国都普遍采取的对住房购买减税和对住房承租补贴的方法。公共租赁住房以改善中低收入家庭的住房困难为目的，居民只拥有居住权。各地推出了廉租住房、租金减免旧有公房、经济适用住房和限价商品住房、拆迁安置配套住房等保障形式。

导致我国住房紧张，房价不断上涨的原因很多，主要为以下几个方面：中国城镇化发展带来的刚性需求；民间资本投资领域过窄；全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；房产持有环节税收制度缺失；地方政府对土地财政的依赖；强大的既得利益集团的维护；保障性住房的供应不足；

从住房需求者来看，公共住房主要是指政府供应给中低收入阶层的住房；从住房供应者角度来看，公共住房主要是指以政府投资或贷款为主兴建的或非营利的私营企业和居民团体接受政府补贴建设、向低收入家庭出租或出售的住房；公共住房金融的基本原则是不以营利为目的，只为回收成本；从住房流通过程来看，公共住房主要指低于市场价出售并对转售有限制的政府投资、贷款或补贴的住房，以及低于市场租金出售的政府投资、贷款的补贴的住房；从住房分配过程来看，公共住房主要是依据居民的家庭收入、已有居住状况实行配给制和轮换排队制；从住房的价格机制看，公共住房指低于市场价格租售的住房。

二、当期公共租赁房存在的问题

政府在住房保障中应该扮演的角色是修正市场的不充分、市场在解决中低收入家庭住房问题上的低效率以及市场自发调节所产生的不公正后果。 即：政府应承担两个重要职责：解决该社会中的中低收入阶层的住房问题；维护住房价格在合理的水平，让中等收入家庭能在一定时间能买得起房。

公共租赁住房覆盖广泛，调整灵活，适于建立退出机制，能有效解决当前面临的阶段性困境。我国总趋势从以售为主的经济适用房转向以租为主的公共租赁房，但在发展过程中还存在着诸多问题，如缺乏统一规范的法规制度或指导意见，资格审核和后续管理繁杂，以及各地建设标准差异大，缺乏统一的约束性等问题。为了促进公共租赁房的良好发展，需要建立起以财政为主渠道的长期稳定的资金来源，政府要逐渐掌控大量稳定的保障性住房房源，并且还要形成长期良性的循环机制。

三、促进公共租赁房供给的策略

（一）鼓励社会闲散资金进入住房保障领域

政府通过制定激励机制，鼓励社会资金进入住房保障领域，集全社会的财力发展公共租赁住房，减轻政府财政负担，以较少的投入快速缓解低收入家庭的住房困难。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。

（二）因地制宜，分别决策

各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。 公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2011-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

（三）建立考核问责机制

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

（四）要通过政绩考核确保政府提供大量保障性住房

一是中央和省级政府要监督各城市保障性住房的实施情况，通过年度上报相关计划和完成情况进行督促，并纳入政绩考核；二是城市政府必须在年度政府工作报告中向本级人大报告保障性住房完成情况，并接受评议和质询；三是接受社会舆论监督，每年有关保障性住房执行情况。

四、结论

租赁型公共住房更符合我国现阶段低收入群体的住房需求。公共住房问题的解决需要依靠政府和市场的共同努力。政府建立或支持非盈利机构建设住房也是解决公共住房短缺问题的一个有效手段。

参考文献

[1]赵沛楠，王迁．公共租赁房可率先突破．中国投资，2010，（7）．

[2]田浩．住房公积金建设公共租赁房初探．中国建设信息，2010，（8）．