2016:去库存!去库存!

3月5日，十二届全国人大四次会议上午9时在人民大会堂开幕，听取和审议国务院总理关于政府工作的报告。与往年一样，国家总理的《政府工作报告》作为两会重头戏备受地产界关注。今年《政府工作报告》关于房地产的内容也是历年来着墨最多的，其亮点多多。

纵观全文，报告中共3次提及“房地产”，10次提及“住房”，归纳起来，可以概括为三个字：去库存。总理在《政府工作报告》中首次提出“因城施策化解房地产库存”，这是继去年年底全国经济工作会议上，中央将去库存定位为五大结构性改革任务之一后，再次重申有效化解房地产库存。与此同时，《政府工作报告》提出了化解房地产库存的多种方法及其途径。

风险在潜滋暗长

目前国内一线城市楼价非理性上涨，北上广深等一线城市的房地产市场异常火爆。国家统计局2月26日数据显示，全国70个大中城市房价涨幅扩大，一线城市上涨明显，北上广深领跑全国。据悉，深圳新建商品住宅同比上涨52.7%，排名第一位。

一线城市楼市的“升温”逐渐演变为“发烧”，有的地方甚至出现了卖房者一天涨价3次的情况。但北上广深楼市火爆难掩全国总体房地产市场库存压力过大、周期过长的现实，整个房地产市场内部呈现“冰火两重天”的景象。其中，数量巨大的库存面积中，有很大一部分在二、三、四线城市，而积压的原因无非有三：1、供大于求，2、价格过高，3、质量低劣。据了解，国家统计局的2015年全国房地产开发和销售数据显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上一年名义增长1.0%，创下1998年房改以来中国投资数据最低的一年，房地产投资单月增速已连续5个月负增长。在此背景下，多地将积极开展去库存、稳投资“保卫战”。

“冰火两重天”的市场行情与“去库存”的政策目标并不一致，偏离了房地产市场平稳健康发展的轨道。可以预料，一线城市房价持续快速上涨将促使房地产投资资金因为避险和逐利的目的加快从二、三、四线城市抽离，迅速涌向北上广深等一线城市。这一局面不仅与“去库存”的政策初衷背道而驰，而且房价的非理性炒作使得一种巨大的金融风险正在潜滋暗长。信贷政策的宽松，加之房价飞快的上涨，致使一些人钻政策空子，将房产反复抵押、虚假交易，从而扩大金融风险。“还有一些众筹买房，多人凑齐一套房子的钱，待房价上涨后从中获利再平分。”有识之士不无忧虑地指出。一线楼市的投机氛围一旦形成，不仅影响二、三、四线城市去库存，还将为转型中的中国经济带来新一轮风险。因此，房地产市场宏观调控“因城施策”、“一城一策”已是当务之急。

从经济增长角度分析，“目前中国经济下行压力增大，怎么办？”再来一轮“刺激计划”是不现实的，总理也在《报告》中明确说“NO”，“NO”。“饮鸩止渴”式的大规模“强刺激”不可持续。横看海外经验，如德国，得益于上个世纪90年代率先实施的“结构性改革”――严格财务自律，保持并提升传统（出口）优势，2014年德国GDP保持1.5%的增速，2015年GDP增长1.7%，这是实现经济平稳发展的+成功案例。

今年《政府工作报告》在部署“十三五”时期重点工作时强调，“在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，既做减法，又做加法，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给，增加公共产品和公共服务供给，使供给和需求协同促进经济发展，提高全要素生产率，不断解放和发展社会生产力。”“既做减法，又做加法”，这是对“结构性改革”的一个形象的说明。对于房地产而言，同样需要做好供给侧结构性改革――去库存。总体上看，推进供给侧结构性改革的确面临一些困难，但办法总比困难多。

转移人口市民化

《政府工作报告》提到，“缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。要深入推进以人为核心的新型城镇化。”“深入推进新型城镇化，今年重点抓好三项工作。一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，扩大新型城镇化综合试点范围。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。”

从去年年底政策导向看，农民工进城买房将成未来一段时期去库存的着力点。但现有的信贷和税费等政策基本都是着力刺激需求，治标不治本，没法真正刺激农民进城就近落脚城市。《报告》提出，今年要放宽城镇落户条件、健全“人地钱”挂钩政策、提高居住证含金量等举措，表明农民工进城政策配套开始逐步完善。数据表明，截至2015年底，我国户籍人口城镇化率只有37.9%。《报告》提出，到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。“十三五”期间要实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这一目标实现过程中，毫无疑问，新市民的住房需求将成为购房的生力军。以现有的人口增长率和常住人口城镇化率增长目标测算，“十三五”期间，每年新增常住人口约1500万人，以此测算，城镇化率提升带来的新增住房需求大约为12.7亿平方米；另外旧城改造（包括棚户区和城中村改造）带来的新增住房需求大约15.7亿平方米.新增需求巨大，这是“十三五”期间房地产行业平稳健康发展的一个强有力的推动。

《政府工作报告》中还提到：“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”也就是说，更多农民工和“外地漂”的人将在自己心仪的城市有个温馨的家。对房企而言，租赁和出售是完全不同的盈利模式，预计下一步政府在租赁土地出让制度和税费费率和征收方式上可能会有新的政策出台，以鼓励房企盘活存量。今年政府将会加大落实购买商品房用于保障房的力度。国家发改委2016年国民经济和社会发展计划草案中指出：“鼓励各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源。”“推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓励农民工在中小城市购房，落实好首次购房优惠政策。”