共有产权房是非

在交足4.55万元给市住房保障中心后，江苏淮安市下岗职工汤建华近日终于拥有了一套100%属于自己的房子。

2008年底，在市场均价为2700元/平方米时，汤建华以2235元/平方米的价格，支付10.6万元购买了新新家园一套67.86平方米的两居室70%的产权，总价超过15万元。“另外30%的产权归淮安市住房保障中心所有。”汤建华告诉本刊记者，当时他们夫妻俩都下岗了，拆迁补偿款加上积蓄总共只有10多万元。幸亏有政府帮助，他们才住上了新房。

现在汤建华在一家企业当保安，妻子也有工作，手头渐渐有了积蓄，就考虑买回另外30%的产权。汤建华说，那套房子现在已升值到20多万元，但他仍以2008年时的购房价格，花4.55万元买回了政府手中30%的产权，这样他就拥有了房子的全产权。

政府和个人分持产权

汤建华购买住房的模式，被称为共有产权住房保障模式。顾名思义，这一模式是指低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和个人分别持有，个人可向政府“赎回”产权。

共有产权房模式自2007年起在江苏省淮安市首先试点，其基本规则是：低收入者可以低于市场均价的价格买下一套商品房7成（或5成）的产权，其余3成（或5成）产权属于一个特殊的投资人――政府。购房者住进去5年内，如果再以原价购回政府所有的3成（或5成）产权，就能获得这套房子100%的产权。

如果购房者5年后仍无力回购余下产权怎么办？政策规定，可以延长到8年，延长的3年需要支付银行利息（前5年不要利息）；超过8年，要购买政府手里的产权，就只能按市场价计算。政府产权未被回购前房子出售，政府跟购房者按产权比例分成。

如果8年后还是没钱，又怎么办？共有产权房模式的首创者、时任淮安市房管局长邵明说：“那就不需要还了，他继续住，这房子就当经济适用房提供给他。如果某个家庭的确困难，政府就送给他住。居住期间，购买人不需为政府其余3成产权支付房租。但如果装穷故意不购买剩余产权，一旦被政府发现，将按市场价收取政府产权部分的租金，不给就和他打官司。”

相关的规定还有，共有产权房购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖，但在取得完全产权以前，不得用于出租经营。“政府虽然有一部分产权，但没有任何使用权。房子都在购房者手上，他们具有100%的使用权。我们不会拿去投资，也不会派人到老百姓家里睡觉。”邵明说。

迄今，淮安的共有产权房制度已运行6年多，第一个周期基本结束。该市住房保障中心主任刘胜远告诉本刊记者：“第一批购房者中，接近90%回购了政府部分产权。有的人，在第4年也回购了。”

“假穷人”无利可图

淮安的共有产权房模式，是对经济适用房的“颠覆”。

邵明解释，创立这个模式，就是针对经济适用房出现的各种弊端。比如，很多有关系的富人买到了经适房获利，而真正需要的低收入者却买不到。要想克服经济适用房的弊端，就必须堵上其背后巨大的套利空间。

共有产权房将经适房的“土地划拨”改为“土地出让”，土地出让金被用作住房保障资金，是政府产权部分的股本金，相当于政府和个人合伙买房子的“份子钱”。其中，政府产权部分因为有在《产权证》上标明的共有人及产权比例，因此在处置财产时依法必须征得共有人的同意、保证共有人的利益，这就使得购买这一保障住房的人无法私下倒卖。

具体运行中，共有产权房从政府下属房地产公司收购，可以不赚取商业房产开发的正常利润，这让淮安市政府可以把共有产权房价格设定得比周边商品房低约5%-10%。“为了这不到10%的利益，还要走后门、托关系、冒风险，有钱人不如直接投资普通商品房。假穷人因此少了，批条子的没有了。”邵明说他这个房管局长当得轻松。

据介绍，淮安市的共有产权房，既有集中建设的，也有散落于商品房小区中的，不像其他经济适用房，位于便宜地段，配套服务跟不上，容易形成“贫民区”。北京大学法学院教授王锡梓肯定了这一做法，“淮安共有产权房分散建设，对社会稳定和城市和谐都有积极影响。”

自购产权可贷款

淮安住房保障中心在调研中发现，购共有产权房一次要支付总房价的7成，比普通商品房的首付比例高得多，这对低收入群体而言是一个不低的门槛。由于这部分人群往往没有稳定工作，收入也低，银行不愿意向他们放贷。

为了解决低收入购房户“心有余而力不足”的现状，当地房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对性的贷款解决方案：共有产权房的申购者可以在自购产权部分申请银行贷款。根据协议内容，如果选择商业贷款，单笔个人贷款最高可达到个人应付款的7成，按揭期为30年。

邵明说，如果经评估认为购房人不具备还贷能力，没有还的贷款政府用保障基金还掉，并收回这部分产权。比如购房人70%的产权中，贷款了20%，如果一分都没有还，政府就把钱还给银行，买回20%的产权，政府与购房人的产权比例变成了5∶5。

保障房管理中心用保障房基金为所有共有产权房用户在建行、中行的贷款兜底，如果贷款人实在没有还款能力，保障房基金替贷款者还款并收回其所有的那部分产权，重新投入经适房之中。借款人转而进入廉租房保障。

建房的钱哪里来

共有产权房模式中，买房的资金可以通过银行贷款解决，建房的钱呢？

淮安的做法是，让房管局下属两个国有全资房地产公司富康公司和富丽公司承担融资职能。在富康公司副总黄兆承看来，市政府将富康和富丽公司的资产转作保障房基金后，两个公司基本被掏空，资产几乎所剩无几，再进行商业开发贷款又不易，因此多少有“杀鸡取卵”的意思。某种意义上，建立正常、稳定的资金投入渠道，是共有产权房模式持续运行的关键。

资金还制约了共有产权房的推广。2007年刚刚推出共有产权房时，淮安规定了个人与政府的两种产权比例：7∶3和5∶5。但由于5∶5的比例需要政府垫付更多资金，2009年只好做了调整：5：5的产权比例只针对被动购房的人（拆迁户、安置户）适用，而对主动购房的，都是7：3或8：2以上。

“供求关系一旦变化，房价上涨超过利息很多，政府可用资金越来越小，模式如何持续？”国家发改委法规司司长任珑曾表达了自己的担忧。

模式好但推广难

共有产权房推行6年多，淮安人“用了都说好”，但推广起来并不容易。

中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙，曾参加过淮安共有产权住房保障模式创新研讨会，他认为共有产权房模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房来定价，限制牟利空间，个人和政府也能够负担得起。但在北上广这样房价畸高的一线城市采用此模式，如政府垫资占比过低，无法解决中低收入家庭资金困难，如提高垫资占比，那巨额资金从何处来？

自2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。按照规定，共有产权房满5年后如要上市交易，政府享有优先回购权。政策推出后，没有出现抢购的场面。申购者夏晓曦说出了自己的顾虑：“规定里说，房子要转让的话，政府有优先回购权，政府放弃回购，才能卖给别人，按比例分成。我担心的是，政府回购的价格是由评估公司评估，可评估公司真能做到客观公正吗？价格会不会被有意低估，或者最终还是政府说了算？”

由此看来，一个关键问题是如果政府与购房者产生争议该如何处理？因为双方都占有产权，虽然政府份额较少，但是自然人和政府出现问题或争议时，后者居于明显的强势地位。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表达了另一种担忧，理论上说，在共有产权房模式下，政府作为产权方能够从房价的上涨中获益，政府回购以后的房子，不管是用于二次出售、出租还是抵押银行，房价上涨得越多，收益也就越大，那政府是否会因此失去平抑房价的动力？反之，如果房价暴跌崩盘，会不会造成巨大的国有资产流失？

共有产权房推行6年多，淮安人“用了都说好”，但国家发改委法规司司长任珑曾表达了自己的担忧：“供求关系一旦变化，房价上涨超过利息很多，政府可用资金越来越小，模式如何持续？”