汇率预期与资产泡沫

货币预期升值，以本币表示的国内资产，主要是股票和房地产就升值。2000年以来的人民币升值预期、是房地产价格上升的原因之一。汇率贬值预期导致资产价格下降，在股市已经应验，偏偏在楼市不应验。有人说货币发多了，楼市就会涨，问题在于，为什么商品价格不涨？为什么股市不涨？难道股市和楼市有什么本质的区别吗？没有。都是投资品，股票和房地产价格都是资产价格，由未来收入贴现决定；而不是商品价格，不由成本利润加税收决定。

垄断和预期扭曲市场规律

买了就卖赚取增值收入是投机；买房出租收取房租是投资；买房自住是自己租给自己，也是投资。全世界都不把房价计入消费物价指数。只有租房算消费，房租计入CPI。目前生产过剩，巨量货币导致资产价格暴涨，商品价格却不涨。

投资铁律1：20不可能改变。在利率4%时20年要回收投资，股市叫市盈率，楼市叫租售比，超过1：20意味着投资20年收不回，不如存银行。为什么在一线城市50-100年也收不回来，还去抢购高价房？在泡沫急剧膨胀的时期，投资收益不值一提，大家买了又卖，赚的是投机的增值差价。前提是预期在自己的投机和投资期间，资产价格只涨不跌。

股市和楼市有时是“跷跷板”。问题在于为什么买贵的卖便宜的？是垄断和预期扭曲了市场规律。索罗斯说市场经济的本质不是均衡而是非均衡，垄断和预期有时强大到可同时改变供求关系，但爬得越高跌得越狠。政府怕控制房地产泡沫影响经济增长，不及时调控。

舆论跟着房地产泡沫化，越说越离谱。说货币发行多了，经济又不好，房价还要翻倍。货币是发多了，但为什么不进股市进楼市？是因为顽固的楼市涨价预期，这是中国人10年经验所致，股市跌怕了不敢看涨，楼市涨惯了不会看跌。

不能以商品的供不应求为资产泡沫辩护。投资属于金融，规律告诉我们，未来即使真供不应求，也早已反映在当前的高房价里，没有只涨不跌的根据。

房地产价格只涨不跌的真正根据，第一是政府要搞GDP把房地产当支柱产业；第二是货币超发；第三是房地产涨价预期形成，货币即使不足，也会从股市和实体经济里抽逃，加入房地产投机；第四是房地产背后有强大的利益集团：地方政府、银行、房地产公司、中介公司、囤积房地产的投机者、依靠吃房租的富户等，比股市和实体经济的利益集团强大得多。

昔日拉丁美洲恶性通胀，工资和物价一挂钩，通货膨胀率很快就从10%上涨到两位数，一旦滑坡，经济崩溃。

现在的新情况是：通货膨胀不造成商品物价上升，而是资产价格和工资循环上升。一线大城市商品房的租售比远远超过20倍，北京学区房甚至超过百倍，两者不可能长期背离，不是房价跌就是房租涨。现在控制房价，力度如不够，房租反而可能大涨。房租本来就低，既然投机收入没了，投资者就会把房租涨上来以回收投资。一线城市的工资会比照房租上涨，且只能弥补房租上涨，流入房主腰包。如此，过不了多久，房价会出现下一轮上涨。

“刚需”是舆论忽悠人，用一生积蓄加未来分期付款，追涨高价房的伪名词。经济学只有“有支付能力的需求”，真正刚性需求是保障生活底线的，马克思说有“道德和历史界限”。在大城市解决低收入阶层的住房问题，市场机制根本不行，必须要依靠政府主导的封闭的廉租房和自住房体系。城市各个地区都应盖，不能集中在远郊区，不能搞成贫民窟，要利用已十分发达的公共基础设施。在城市中心也建设廉租房和自住房，不让上班族跑太远，要有独立配套的厕所、厨房和淋浴，保持现代文明的水平，只是面积要很小。条件太好太便宜，无法控制进入，无法保证退出。公共产品需要极为严格有效的控制手段，否则不公平，也会使政府财政负担无法持续。

总之，绝不能让房地产绑架中国经济，变成吸食中国社会财富和营养的大瘤子。宏观调控要和结构政策配合，包括法律和行政手段，坚决遏制房地产投机，遏制大房产主阶层的形成，这是中国经济面临的最大难题。

作者单位：政法大学