近期房地产市场形势分析及研判

在全国楼市低迷的市场背景下，市场频现崩盘论、暴跌论等悲观的声音，各地房企均面临转型的问题，各房企也在纷纷调整自己的战略及布局。到底怎么看待当前的房地产市场，值得我们冷静下来，进行一番深入分析。

一、商品房市场出现负增长的三大主因

为什么今年上半年商品房销售面积和销售额双双出现负增长？我认为“高基数”、“低预期”、“信贷收紧”是三大主因。

1.高基数

今年上半年商品房销售出现负增长的第一个原因，是由于去年的高基数所导致。2013年是整个房地产市场历史上最红火的一年，全国商品房销售面积达到13亿平方米，商品房销售面积增速最高的时候接近50%。正是基于去年基数较高的原因，今年1-5月份商品房销售面积同比出现了负增长。如果除出2013年的数据，今年1-5月份商品房销售面积和销售额高于去年之外以往任何一年同期数据。也就是说，实际上今年卖了非常多的商品房，只不过因为去年卖得更多，从总量来看，今年上半年的销售量总量是历年同期的第二高年，非常大的。

2.低预期

第二个原因，是预期所导致的对住房市场的观望。房子是家庭里面最大的资产，它有一个非常重要的特点，就是买还是不买受预期所左右。就是大家经常说的买涨不买跌，这是由预期所导致的。最近很多研究报告，包括境外一些研究机构提出的有数、有表、有图象的研究报告，所持的观点都是房价要暴跌，在这种情况下，大家肯定要观望，到底今年的市场会是什么样的格局，万一真的要跌了呢？谁也不愿意买一个到手就降价的资产，这是非常现实的，也是非常容易理解的一个道理。

关于房价暴跌的一些研究我都仔细地研读过，认为有一些理由并不成立。例如，有一份报告提出中国房地产市场暴跌的12大理由，第一个理由就是2013年中国城市的住房竣工面积达到25.96亿平方米，按此计算，中国2013年的人均住房面积就超过日本，到2017年，中国城市的人均住房面积将达到51平方米。这个数据非常可怕，这意味着到2017年，中国城市人均住房面积已经达到、甚至超过现在的发达国家的人均住房面积，而以我们目前的收入水平来看根本不可能实现，所以会出现严重供过于求，价格必然暴跌。那到底是不是这样的情况呢？通过反复的对比，我们发现，中国2013年有658个城市，加上两万个镇，我国城镇竣工总面积是11.7亿平方米，这一数据和那份报告中的25.96亿平方米差距极大，如果是城镇加农村，全国总竣工住房面积也不过20亿平方米，根本无法找到25.96亿平方米的住房面积从何而来，我们预计到2020年，有可能实现城镇常住人口的人均住房面积35亿平方米。所以，我们认为，所有分析都应实事求是，依据真实的数据来进行判断，数据不真实，得出的结论就不可信。但对普通居民来讲确影响很大。

3.信贷收紧

第三个原因，就是今年上半年整个的信贷政策、货币政策是偏紧的。特别是体现在个人住房抵押贷款方面出现了两个新的变化，第一个是贷款成本开始上升，过去家庭购买第一套房贷款利率打八折的优惠基本没有，相反还要上升10%-15%。今年以来，抵押贷款额度收得非常紧，房子卖出去，钱收不回来，因为贷款放不下来。住房市场经过多年的调控，特别是2011年，出台的国八条，限购、限贷等政策，已经把新增的投资性需求挤出市场，80%甚至85%以上买房子是要住，而这个需求如果没有信贷的支持，购房者是很难实现的。

那么，是否如何判断中国房地产市场呢？我们认为中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，商品房销售面积屡创新高，去年达到惊人的13亿平方米。而今年的需求量仍然会很大，主要原因就是在于城市人口结构对住房市场是有利的。根据2010年全国第六次人口普查的人口年龄结构数据可以看出，今年24岁到28岁的人群，人口总量为1.2亿，其中8000万人在城镇，这个年纪的年轻人正值亟需住宅的时期，无论是租还是买，所以目前刚性需求比较强。他们是上世纪80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世纪60年代初出生高峰的人，人数总量高达2.2亿人，而他们是住房改善性需求的主体。另外，全国的结构城镇化进程还在持续，城市人口结构更加有利于目前房地产的发展，现在城市化率53%，将来要发展达到63%甚至更高，在这个过程中，每年新增常住人口两千万人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地产未来的发展还有很大的潜力。

二、商品房供求关系悄然生变

近几年，尤其是从2010年开始，中国房地产市场出现了一个新的变化――商品房的供给速度大于销售的速度。这是需要关注的，2010年商品房的供求关系在全国是偏紧的，总体供不应求，这就导致了之前我国的政策一直在控制房价。而现在供求关系在变化，已经从过去的偏紧到了现在的大致平衡，局部地区供大于求。从各方面的数据看，自2010年开始，连续三年供应速度快，销售速度慢，为什么会产生这种格局？其一，因为我国近年来宽松的流动性，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。其二，得益于2010年之后中国房地产企业直接融资的上升，直接导致原来投资房地产的需求，变成了房地产的供给。近年来，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。因此，房地产市场出现新变化，总体的供求关系从过去的整体偏紧变成现在整体平衡，局部地区供大于求。

三、房地产业结构性机会来临

未来的房地产市场竞争加剧，这无疑给开发企业带来了巨大的压力。可以说，中国房地产市场的趋势性机会已经过去，未来主要是结构性机会，在趋势性机会下，开发企业的专业化能力，未来趋势的判断，投资的选择，模式的创新就显得尤为重要了。未来房地产市场的发展前景是值得期待的，仍然有机会，只不过相较以往，机会发生了变化，主要是以下几个方面。

其一，以产品创新为核心的传统住宅的开发。传统住宅现在竞争加剧，什么样的企业最具有竞争力？一是要有足够强的成本控制能力的企业，随着市场竞争加剧，企业成本比其他企业的成本低就能赚钱。二是要资金高周转的能力。三是要有真正的产品创新，好的供给也能创造需求。

其二，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发。中国经济发展的空间潜力在哪里？一个是城市化速度加快，另一个是产业结构升级，这意味着中国未来服务业的发展面临着巨大的空间。未来，第三产业就业人口增长速度快、规模大的地方，发展商务办公楼宇是大有机会的。写字楼、商务办公楼宇是一个城市真正的财富增值的地方，可以带来持续财富、稳定就业等，它也是投资人最稳定的财产和理想的投资目标。如果以资产管理为核心，把资产管理的理念引入到办公商务楼宇的开发，才是真正的商业地产赢利所在。对所有的开发商而言，掌握了资产管理核心开发技术，就占据了经营管理投资和开发的优势，而那种过去用传统开发住宅的模式开发办公楼宇，将会面临很大的风险。

其三，以改造升级为核心的存量房的开发。中国经济过去十几年飞速增长，房地产业也发生了翻天覆地的变化，但是由于当初急于解决住房短缺问题，发展速度太快，比较注重解决“住”的有无问题，而缺少环境、配套等方面的综合考虑和长远规划。未来城市化的发展，要以产业为核心，同时配套住宅，来解决人口居住的需求。催生打造核心产业住宅作为配套的新型发展模式，也是未来的发展趋势。

其四，以服务为核心的养老服务社区的开发。中国的老龄化已经是一个确定的事实，而我们为此的准备是不充分的。未来的养老如何解决，这是一个大命题，但一定跟居住方式有很大的关系。现在大众化的养老服务社区缺乏，能够看到有少量的养老社区，要么特别高端的一些养老服务中心，要么一些特别低端的养老福利院，而中间这块占大多数的需求却很少。针对人口大多数的养老服务社区品种会成为未来需求的主流，找出这样一个合理发展的商业模式，来应对未来人口老龄化，是相当迫切和值得关注的。

综上所述，整个房地产未来有很结构性机会，而过去在趋势性机会下调整增长过程中，这些结构性机会都被淹没了。如果未来在开发模式上没有创新的话，开发企业的发展将面临困难，那时，企业竞争一定会出现两种格局，一部分具有创新把握未来的企业，未来市场份额逐渐扩大，而一部分固守传统开发模式、开发传统项目的企业，利润在变薄，甚至将会逐渐退出市场。

简单地说，过去是“市场比较简单，政策相对复杂”，而今年则是“市场复杂，政策简单”，市场差异化很大，有的地方市场开始跌了，有的地方市场供大于求，有的地方市场又供不应求，而政策则相对比较清晰简单。今年的政府工作报告里面说了两个新词，一个是针对不同情况分类调控，分类调控意味着中央政府不会出全国性的统一的房地产政策；一个是增加共有产权住房供应，这主要是针对住房需求所提供的一种住房品种，特别是在大城市，住房压力特别大，迫切需要稳定居住环境人很多，需求有很大，共有产权住房就是要解决这些夹心层的住房需求。总的来讲，今年和过去相比，市场变得复杂了，政策清晰和简单了，政策趋向稳定。