试论分割登记在土地管理中的应用

随着土地管理制度的不断完善和土地登记制度的不断深化改革，土地的登记就不止是地籍管理的核心，同时也是土地用途管制的一部分，是我们掌握土地动态变化的重要手段，是收取各种费用的依据是土地管理的重中之重。凡使用土地的单位或个人都必须进行土地登记，依法登记的土地使用者权益受到法律的保护。

一、分割登记是土地管理实践中的产物

分割登记是土地登记的一种形式和方法。在地籍管理的实践中早就出现了分割登记的做法。在福利房分配时期，国家或单位建房分给职工个人居住，就有了个人对土地的实际使用权问题，房改以后很多产权是国家或单位的房屋处理给了职工个人所有，土地使用权的分割登记就更加明确地摆到地籍管理工作的议事日程上来了。只不过那个时候的分割登记基本上是在等待个人或单位有要求的时候才进行，因此处在被动管理之中，自然有不少应该分割登记发证的工作还没有进行，虽然也采取过下居民委、登门发证等积极措施，但效果并不理想，仍然存在地籍管理不到位的问题。2002年国土资源部就已出台《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》，要求尽快推进分割登记工作。当时，苏州市敢于创新，大胆实践，率先开展了分割登记工作，为分割登记工作在全国的推广做出了表率，也做了大量富于建设性的工作，并且成绩显著，分割登记就这样成为了土地地登记的一部分

二、分割登记的创新应用

随着市场经济的发展，房地产开发行业日益壮大，需要进行分割登记的工作量越来越大，被动等待式的地籍管理就很不适应土地管理发展的要求，如何变被动为主动很自然地摆到了地籍管理者的面前。何况需要分割登记的土地必然有转让或转移土地使用权的行为发生，那就必须经土地管理部门同意，必须进入变更登记发证工作程序。这一措施使被动管理变主动管理，不在是我行我素、无所作为，而是从服务社会着眼，从提高政府服务能力着手，突破传统方法、程序，使制度和方法创新大获成功。同时也体现了分割登记的统一性、前瞻性和强制性。但分割登记工作也存在者各种各样的困难，比如政府重视情况和人们认识的问题等都制约着分割登记的发展，但近年来分割登记还是随着土地管理工作的成长和发展也在不断进步、完善。创造土地分割登记的经验，生动地体现了政府管理观念的革新。

三、分割登记制度取得了良好的社会效果

我们公主岭市国土局在参照苏州市分割登记先进经验的基础上，于2002进行了分割登记的试点工作，面对急剧膨胀的城镇住房用地，我们于2003年由政府发文全面开展了这些工作，主动服务上门服务，从提高办事效率入手，克服各种困难，解放思想、创新工作，仅市区就为“吉平房地产开发公司” 恒辉房地产开发公司、皇星麟房地产开发公司、教委小区、石油家属楼 、振兴大厦房地产开发公司等单位办理分割登记楼房300余栋，简单易行，方便有效，办证时间从至少两个月缩短到7个工作日。有了这一条实现城镇住房登记全覆盖就不再是一句空话。使楼房分割登记深入人心，同时使取得了良好的社会效果。

四、分割登记的作用

第一，进一步实现管理主体行政执法的职能，使地籍管理更科学、更规范、更到位。同时起到了遏制违法占地建设售房的发生，体现了政府部门为建设单位或个人服务的前瞻性、统一性，促进土地市场有序发展。土地分割登记的实施，不但简化了登记手续，方便了群众办证，同时也提高了土地管理部门办理土地变更登记的工作效率，加快了发证速度，多年来群众办证难的现象得到了彻底改观。更加维护了社会稳定，保护权利人的合法权益，为经济发展和构建和谐社会提高了良好的保障。

第二，得到建设单位认可和欢迎，当楼房竣工验收后可以一次性办理所有单套房屋的土地分割转让证，建设单位出售房屋的同时，将土地分割转让证交于购房者，不再负责购房者的其他手续，减少了不必要的麻烦，方便了开发商的合法经营，能够促进房地产市场合法有序发展，开发商只要清点土地分割转让证的数量就可以知道房屋的销售情况，随时都能做到心中有数。

第三，有利于购房者的正确选择，使购房者知道有土地分割转让证的开发商才是合法的，一套房一个证，遏制了非法开发商的重复销售，购房者可以持证顺利快捷地到土地部门办理土地使用证，保护了购房者的合法权益。土地分割登记转让证可以说是成为购房者购买“放心房”的法律凭证。现在，老百姓只要买房，头一句话几乎都会问，“有没有土地分割证；”而提起分割登记这一招，老百姓都会说，“这个办法既可靠，又方便，真让我们买房的人放心了。”

这一制度的实行使管理者、建设者、购房者三方出现了共赢的局面。管理者和被管理者不是矛盾的，而是和谐的。

五、对实行分割登记制度的思考

分割登记虽不是什么新鲜事物，更不是现实的发明创造，结合实际，在法律和政策规定的原则下，研究和制定切实可行的具体操作方法，开展制度、方法创新，把土地分割登记落到实处。只要我们对原来的事物进行改进、丰富和提炼就赋予了新的内涵，在我们日常生活和工作中，不知道有多少这样的平凡事物，只要我们用心去研究、去探索、去实践、去创新就会取得不寻常的社会效果，也会为建设和谐社会做出新的贡献。