抄底:市场低谷期房地产投资之道

当前国内房地产市场虽然前景很不明朗，但并不缺少潜在的投资机会。本文试图通过对“时机把握”、“城市布局”、“收购模式”3个方面的综合研判，探寻“抄底”之路。

物业选择：把握投资时机

从供需影响看未来住宅市场 住宅是受市场各参与方影响最为广泛的物业产品。上海住宅需求方面，本地的新增、升级需求以及外来人口购房需求为最主要群体。新增需求从人口的年龄段分布来看，主要为1970―1980年代的人群组建家庭的需求；而升级需求主要为出生于1960年代人群住宅条件改善的需求；至于外来人口的住房需求则以高校毕业生为主要购买力。研究表明，上海房地产市场近年仍然存在供不应求的状态。但值得注意的是，1990年代人口仅为1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大约在4、5年后才开始逐步旺盛，因此从需求上来说，刚性需求可能将出现严重缩水。

从物业形式发掘商业市场机会 商业俨然已成为各开发商和投资者眼中的香饽饽。从市场参与方来看，众多开发商、收购方在选择商业物业时一般首先考虑购物中心，但是目前上海购物中心已经呈现出过量开发态势。有研究表明，2007―2010年在建和拟建购物中心41家，建筑面积540 余万平方米，年均增幅约10%左右，已经达到饱和状态，目前并非最佳的投资时机。然而机会不是没有，通过细分市场，可以发现都市型购物中心以34%的比重创造了过半的营业收入，而未来在建和拟建的项目中则以郊区项目、社区型购物中心为重点，因此，都市型购物中心依然可作为投资、开发的首选。

以差异化赢得写字楼市场 上海写字楼由于近几年的市场供需失衡，租金不断攀升，同时空置率不断下跌，整个市场势头良好。但是在2008年供应逐渐攀升之后，市场逐渐进入买方市场。未来写字楼供给主要集中在浦东地区，供给数量庞大，预计将出现过剩趋势。与此同时，一些郊区市场的花园办公、企业独栋等差异化项目，可能将更具投资价值。

谨慎投资酒店市场 随着上海的国内外商务、会展、旅游地位日益凸显，刺激了酒店业的持续发展。从2001年到2006年，客房供应总量年年两位数增长，平均房价稳步攀升。由于世博会的带动，2007年上海高星级酒店形成了井喷态势，酒店业整体入住率呈下降趋势。同时，锦江之星、如家、莫泰等一大批国内经济型品牌的崛起，使得经济性酒店的高性价比被消费者普遍认同，从而将对星级酒店的客户资源产生较大的争夺。预计未来两年酒店业的投资收益率将进一步回落，部分酒店可能将处于亏损状态，因此酒店投资需要十分谨慎。

城市布局：发掘中小城市潜力

在房地产开发大潮中，一线城市早已竞争过度，部分二线城市也正在逐渐走向饱和，更多的待开发区域分布在广大的三线、四线城市。若能在这一时期更早地进入这些城市，伴随着城市化进程的发展，未来将收益颇丰。而此时进入这些等级较低的城市，所具备的优势也较为明显：

一是竞争力小，当地小规模的房产企业完全不能与大房企相抗衡，无论从产品质量、形态还是营销推广手段等方面，大企业都具备很强的竞争优势。

二是小城市受到的调控影响不如一线城市大，需求较为稳定，多为刚性需求，风险较小。

三是当地政府对于知名房企很有期待，愿以更多优惠的政策支持与配合引进大开发商，以提高整个城市的形象和影响力。

对于三线城市的挑选同样也要遵循一些原则：如基本的经济指标（人口数量、经济成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地区经济的影响力等，以判断是否能消化、消费相关定位产品。如美国最大的商业地产开发商西蒙集团，进入中国首站便选择常熟，除了其背靠长三角这个优良区域外，更主要的原因还在于常熟自身经济发展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等诸多一、二线城市，综合排名在三线城市中高居第一，同时其三产比例高达39%，高于周边苏州、昆山等众多工业城市。这些因素都是选择三线城市的判断依据和标准，

模式选择：趋利避险

在整个行业走向低谷的时候，无论是土地还是现成物业，都有很多值得抄底的机会，但是各种模式的选择也都需要深入了解其风险与机会。

低迷土地市场伺机囤地 2008年上半年，国内多个城市出现了土地价格下跌、流拍的现象。以上海为例，4月上海土地交易市场举行首场土地竞拍，原本有53个意向买家领取标书，最后真正申请竞标的却只有11家。8幅土地中，有2幅地块因无企业报名而流标，3幅土地只有一家竞买人，其中南汇区某地块成交价几乎是去年高峰时期的一半。土地市场的没落，给资金链宽裕的开发商提供了一个绝佳的购买时机，未来无论是自行开发还是将土地“低买高抛”，都将有不错的收益。

加速股权收购与合作之路 很多开发商迫于资金压力急于销售回笼，此时正是全盘收购的最佳时机。一是整体收购可以有更大的议价空间，价格更为便宜；二是此种模式更加便捷，避免了项目开发的繁杂、周期长等缺点。此种模式更多地为外资所采用，但其整体收购也主要针对投资性的高端商业物业和住宅项目，因为此类物业更具有稀缺性，保值效果良好。而现阶段国内很多大型房企开始采取合作开发模式，主要是开发合作方的存量土地。万科的合作开发模式最为典型，从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%。此模式的主要优势在于可以降低前期成本，实现更高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内维持高位。在目前的情况下，一线城市的小开发商手中地块大多是小型地块，收购的价值不高，因此收购的目标项目建议以二线城市的大型平价地块为主。此种模式更适用于大型房企和众多外资房地产投资基金。

审慎收购烂尾商业项目 烂尾楼项目多为商业类项目，一般时间较长的烂尾楼多数位于优良地段。在目前开发过度的情况下，已经很难找到这种中心区域的土地，因此地段的稀缺性是其主要优势；而另一方面由于烂尾楼的转让方急于脱手，总体成本应该并不太高。但值得注意的是，并非处于黄金位置的项目都值得投资，因为有的烂尾楼项目品质没有保障，有的产权纠纷过于复杂，也有的项目定位不适宜市场需求，因此在收购之前需要对项目价值进行多方面的评估，需要格外谨慎。特别是对于不太了解项目情况的外资或者是外地收购方来说，异地收购烂尾楼项目存在更大的风险。当然，烂尾楼在收购之后如何改造，这是最为重要的。