世界各国抑制房地产泡沫之鉴

美国：市场调节和政策管理相结合

二战后到此次金融危机之前，美国房地产市场泡沫破灭过两次，但都是以“软着陆”的形式出现的，即房价在几年内小幅下滑或上涨非常缓慢，没有出现如同股市一样的大起大落。此次金融危机中的房价下跌，所造成的不利影响也主要体现在畸形发展的金融衍生品市场。总体来看，美国拥有一套完整科学的抑制房地产泡沫非理性发展的机制，包括许多重要的政策工具。一是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎每天都在变动，影响贷款利率变化的因素主要有：长期国债收益率的变化、长期国债的走势、市场对长期经济发展的评估等因素，特别是美联储基准利率发生变化，贷款利率马上会随之调整，这就为政府提供了一个非常有利和灵敏的杠杆，借以调控房地产价格走势。二是大幅提高炒房者成本。这在很大程度上将许多人拒绝在投机圈之外，减少了炒房人群。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介机构和律师都要从成交金额中收取买卖双方较高比例的费用，这极大地制约了绝大多数人炒房，遏制了房价的起伏波动。三是房屋的维护费用昂贵。美国的房产者每年都要缴纳税金，一般税率在1％以上，还有房屋保险费用等，成为拥有房屋的沉重负担。四是政府对第一套住房以外的非自住房屋在税收、贷款政策等方面都不给予第一套住房的优惠，从而大幅降低了房地产投机的吸引力。五是对非自用住宅房屋出售后的盈利征税。六是房地产统计非常及时、详细、准确，公众随时都可在政府网站上查到房地产相关指标，包括每个月新开工数、中间房价月变化指数、房价上升和收入上升对比、房价上升和租房费用上升对比指数等科学实用的指标，大大提高了房屋买卖的信息透明度，不仅给决策部门提供了调控依据，而且有效地减少了房地产商炒作或垄断的机会。

欧洲：市场调节为主导

过去10年中，欧洲房地产价格也经历了大幅上涨，各大国中央银行前所未有地增加流动资金供给，给一般情况下没有资格获得房屋按揭贷款的购房人提供贷款的金融创新服务，以及迅速攀升的民众收入带来了房地产资产价格持续上涨。然而，金融危机以来，欧洲房地产市场步美国的后尘，进入了从繁荣到衰落的周期。据国际房地产行业组织RICS发表的年报指出，金融危机以来，房地产市场价格下跌，整个行业不景气，已蔓延至欧洲所有国家。

作为一个联系紧密的经济共同体，欧洲国家更多地信奉市场调节，由市场来调控。政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行为，而是通过银行信贷和国家税收等形式达到自动调节。欧洲央行主要以利率的调整为工具，在不打击经济增长的情况下，抑制在欧元区国家出现的房地产价格泡沫。欧洲央行认为，信贷增长和资产价格波动之间，长期以来都有着颇为系统化的关系，因此，欧洲央行将采取审视的态度对待房地产泡沫问题。

亚洲：灵活多样的调控政策

许多亚洲国家和地区的政府为避免出现过高的房价泡沫，也纷纷实行了灵活多样的调控政策。新加坡早在20世纪60年代就推出了“居者有其屋”计划，大力建设以自住为主的经济适用类住房，限制居民购买该类住房的次数，监督房屋不得用于商业性经营，规定较长的房屋转售时限，在很大程度上抑制了房地产投机。新加坡房地产市场分隔为“政府组屋”与私人住宅两个市场，80％以上的居民购买的是政府建造的平价组屋，而仅有10％20％的人居住在价格高昂的私人住宅中。韩国政府建立了一套优先为无房户提供住房的制度，保障性住房占整个住房市场50％以上，规定一个家庭只允许购买一套住房，并有严格的登记存档，对拥有两套或两套以上住宅者收取高额的资产增值税，使房屋的自住性需求和投机性需求得以明显划分和区别对待，令炒房者知难而退。

对中国的启示和借鉴

一是调整房地产市场结构。按住宅面积划分出两个市场。一个市场是小户型住宅，每户只能拥有一套，政府在此类住房的建设用地上给予开发商优惠和补贴，购房要以家庭为单位购买，在购房后一定时期内不得交易，也不允许一个家庭在多个城市同时拥有住房。另一个市场是大户型住宅，不限制购买的套数，但是建设用地从严审批，购房要缴纳专门税金，购买多套住宅还要缴纳额外税金。

二是抑制炒作投机行为。对购买多套住房的，应逐级提高购房纳税标准。例如，普通百姓购买第二套房的征收50％的购置税，购第三套房的征收100％的购置税，购第四套房的征收200％的购置税，这样可以快速有效地提高炒房成本，抑制投机行为。对已购房者征收房产税，按照拥有住房的套数和面积逐级递增和累进，可以抑制房价和增加税收，又不破坏市场经济规律，使有限的土地资源能够得到有效利用。

三是防止银行信贷的非理性扩张。货币政策不仅体现在存贷款利率方面，还体现在银行业与房地产业之间的关系方面。目前，中国的存款利率仍有上调空间，加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来自银行贷款。所以。通过对银行向房地产企业及购房者贷款政策的调整和严格执行也有助于防止金融风险积累和房地产泡沫的产生。具体而言，可以采取以下措施：限制高档商品房项目融资，重点支持优质开发企业的中小套型、中低价位普通商品住宅；严控房地产贷款总量，加大到期开发贷款的回收力度；提高同一借款人购买多套房的首付比例，贷款利率不得下浮。

四是保持人民币汇率的长期稳定。吸取日本房地产泡沫膨胀的教训，保持人民币汇率政策的长期稳定，并且阻断国际游资涌入中国房地产业。对于中国国内居民和投资者来说，人民币升值首选的行业就是房地产业，房地产是以人民币计价的资产，从房产本身和人民币资产两个角度考察，它们都有升值潜力。所以，为了控制人们的心理预期，必须保持人民币汇率的长期稳定。

五是加强对征收物业税的研究。通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心理。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税，这样人们买房主要用来自住，不会轻易买来投资。在日本，父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50％左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。

(摘自2010年i月6日《中国信息报》)