农房改造集聚建设存在的问题及对策探讨

【摘 要】 进入21世纪以来，党和国家政策非常重视推动城乡发展一体化。着重提出解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。随着经济社会的发展，广大村民生活水平不断提高，不仅要求“住有所居”，更渴望“住有宜居”，平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。坚持把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。农房改造和建设是改善民生的头等大事，也关系到经济保稳促调的重大举措。本文通过相关统计资料和实际工作管理经历，分析了当前温州和我县的农房改造存在的主要困难和问题，并提出了农房集聚建设的几点建议，以供探讨。

【关键词】 农房改造 集聚建设 问题 建议

为推进统筹城乡发展，促进城乡一体化，破解三农问题、加快转型发展、建设全面小康社会，按照国家、省、市农村改革实验区、农房改造建设、中心镇建设工作部署要求，温州市委市政府在“十二五”开局之年提出了加快推进全市农房集聚改造，抓好统筹城乡综合配套改革试点，努力推进农民向市民转变、农村向社区转变、传统农业向现代农业转变，努力让农民过上现代化的生活。各县、市党委政府均把贯彻落实农房改造集聚建设列入政府工作重点和目标考核任务，要求全体工作人员统一思想明确目标落实行动。现阶段，以农村住房改造集聚建设为切入点，以中心镇和新社区建设为平台，加快推进新农村新社区的小城镇集聚建设，实现城乡 “又好又快”的发展。

一、加快推进农房改造的必要性

（一）加快推进农房改造有利于扩大集聚规模，齐全设施配套。

集聚点按照高标准社区模式建设，配套设施齐全。农房改造集聚后，配套设施全了。将大力改变农村的居住环境，居住质量，提高了农民的舒适生活水平。

（二）加快推进农房改造有利于高度集约土地，拓展发展空间。

在集聚后，通过推进原有村宅基地的整理，可以节约很多的土地用于温州大都市区、副中心城市城区发展用地空间，解决当前建设用地指标控制与不足的矛盾。

（三）加快推进农房改造有利于保证农民的利益。

在推进农房改造集聚建设的同时，通过“三分三改”确保农民原有的利益不损失。农民宅基地置换成新社区住房后，按温州市鹿城区郊区每平方米l万元的市场价，户均面积200平方米来算，减去建房成本和宅基地及附着建筑物的价值等，农民户均获益超200万元，同时改善居住条件。

（四）加快推进农房改造有利于资金平衡，持续发展。

农房改造后，原村庄的整片土地可以一起规划、开发，用于下一批的农房改造集聚建设项目，形成滚动开发效应。部分多余出来的土地可以进入市场出让，平衡前期资金投入，多余资金还将滚动到下一个新农房改造项目中。

二、存在的问题及如何解决

（一）农房改造建设需要的资金短缺。

新农房改造建设的资金是笔不小的投入，对于工程建设来讲，尤其如此。就拿刚刚开工的泰顺县罗阳城关平安路无区域生态移民功能区和溪坪洋心岗农房集聚点两大项目，总建设规模建筑面积约15万平方米，总投资约3.0亿元；泰顺县三魁镇戬州村下溪坪农房改造集聚点项目，总建设规模建筑面积约3.5万平方米，总投资约8200万元；泰顺全县九个中心镇均动工建设农房改造集聚建设项目，按时完成市政府下达目标任务。预计全泰顺县共需要资金达12亿元以上。这么多资金，光靠财政支持显然不现实。为此，泰顺县各级政府从以下三步，走出了资金链短缺的问题。第一步：政府先融资垫付建设资金。新农改房的第一个资金筹措渠道是政府融资后垫付。遵循“面向新农村建设、市场化运作、规范化管理”的原则及现代企业制度要求，将政府所有的办公楼等房产打包抵押给银行进行贷款。由财政垫付约30％资金，银行贷款资金成立各中心镇城司，各新农改房建设试点镇均成立新农村投资有限公司，具体负责农改房资金运作和建设任务。第二步：置换地块多余部分土地出让金用于新农房改造建设资金的第二个筹措渠道，是置换地块多余出来的部分土地出让金。在新农改房建成后，各中心镇政府将通过政策宣传和搬迁激励政策，鼓励农民搬入新房。村民搬迁后腾出来的土地，会有多余部分。这部分土地出让后，其资金将滚动到下一个新农房改造项目中。第三步：建设用地出让财政分成，新农房改造建设资金的第三个筹措渠道是重点区域项目地块建设用地出让财政分成部分。

另外，一是积极争取政策支持，建立“三农”投入稳定增长机制，加大新农村建设资金整合力度。财政持续安排并增加新农村建设专项资金，协调市级各部门重点支持“百村示范”工程建设。要认真研究制定吸引城市资本、社会资本投向新农村建设的优惠政策，综合运用税收、补助、参股、贴息、担保等手段，为社会力量投资新农村建设创造良好的环境。同时充分发挥农民在新农村建设中的主体作用，引导农民发扬自力更生精神，筹资筹劳建设新农村。加大困难群众参与农房改造集聚建设的住房救助。引导农民自愿提前交付集聚建房预付款。对农户投资投劳兴建直接收益的生产生活设施，给予一定的补助。同时，要积极编制申报一批重大建设项目，大力争取国家和省上的多方支持，加大城市支持农村的力度，加快城市公共服务向农村覆盖，城市基础设施向农村延伸。二是争取信贷支持和税费减免。信贷支持，建立推动完善农村住房改造集聚建设的金融服务体系。要适当放宽农民改建住房的贷款期限，实行优惠利率，简化贷款手续，及时发放信贷资金，确保满足农房改造集聚建设的合理融资需求。税费减免，新农村建设和农房改造集聚建设的规费要予以减免。对涉及到的能源、电力、水务、通信、互联网、电视等相关收费按省有关农户建设收费标准要予以优惠。

（二）农房改造建设需要的用地短缺。

像温州这样地处沿海、人口密度高、旧城旧村建筑密度高的区域，开展宅基地置换国有划拨公寓的举措，在全国也比较少见。温州人多地少，没有土地，那等于是“无米之炊”，那么，泰顺县主要从以下几点解决建设用地的来源问题。第一是盘活“转而未用”的土地。“转而未用”的土地是指已经完成“农转用”，但是尚未供应项目建设的土地。第二是滚动开发“滚”出来的土地。新农改房建成后，下一步县政府和中心镇政府会通过政策宣传和搬迁激励政策等措施，吸引农民入住新房，以便尽快拿到置换到手的这部分宅基地，滚动用于下一个新农改房项目或者配套工程建设。另外，在宅基地置换国有划拨公寓集约用地的过程中，会有节约多出部分土地来，这部分土地也可以用于下一个新农房改造。

（三）农房改造建设拆迁安置难度大。

拆迁安置一直是农房改造存在的一个问题，如何使农民自愿拆掉自己的老房子，自愿地搬迁到新房。泰顺县政府在安置政策上，一是确定了三种安置方式计算建筑面积供农户选择：第一种是以合法人口每人50平方米计算所得面积，独生子女按两人计算；第二种是按合法建筑面积l：l比例计算安置面积；第三种是按照合法宅基地基比“l翻3”政策的面积置换。在这里，充分考虑农民现有住宅情况，让他们选择利益最大化的一种方式进行计算安置建筑面积。二是确定单方造价计算政策，在确定计算安置建筑面积内，成本价计价，合理超出部分以优惠市场价计算。通过以上两种政策的拆迁安置方式，让农民自愿选择，从而有效地解决了拆迁难的问题。

三、农房改造的工作重点

（一）要抓好试点，大胆探索。

通过农房集聚改造，进一步带动资源集约，带动群众居住环境改善，带动体制的创新，实现农民生产生活条件质量的飞跃。

（二）要分类指导，把握政策。

在实际制定具体政策和实施方案的过程中，正确处理好农民可接受与政府可承受的关系，既要算好整个区域总体平衡的大账，又要算好单个项目的中账，还要算好每户农民的小账，在政府可承受、发展可持续的情况下，尽可能让利于民，激发农民参与的热情，确保农房集聚改造工作的可持续：处理好“依法、自愿、有偿”与“集聚连片”的关系，突出启发引导这个环节，吸引农民连片搬迁、集聚改造建设；处理好“集聚连片”与大拆大建的关系，因地制宜，不搞一刀切，分步分期实施、实现农村的有机更新。

（三）要加强统筹，和谐建设。

要把农房集聚改造与城乡统筹其他各项改革结合起来，注重规划对接，强化综合协调，统筹合力推进。实施农房集聚改造一定要体现公平公正，不让老实人吃亏，不让滑头滑脑者获非法之利。特别要重视和保护无房户、困难户等弱势群体的当权益，让他们共享城乡统筹的实惠、改革开放的成果。

欠发达地区并不是永远不发达，生态文明大县不应该是一个穷县。泰顺县有着丰富的生态资源，要充分发挥生态优势，树立反超发展的理念和信心，把统筹城乡推进城镇化作为欠发达地区经济社会发展的战略重点，紧紧抓住统筹城乡综合配套改革的机遇，先行先试、先出经验、先见成效，加快实现城乡一体化，推进泰顺发展大跨越。要进一步加大固定资产投资，发挥政府投资的主导和杠杆作用，加快建设龙丽温（泰）高速公路等事关泰顺长远发展的重大基础设施，打造发展平台，优化发展环境，推进转型发展。

四、结束语

综上所述，农房改造集聚建设成功与否事关全县农民切身利益，是关城乡统筹发展，以及全县社会经济的可持续发展，建议各级政府要尊重群众意愿，尊重客观实际，尊重市场规律，要坚持“农民可接受、政府可接受、发展可持续”的原则，积极、稳妥、有序地推进农房改造集聚建设工作，真正为全县百姓谋福祉。切实加强对农房改造建设工作的组织协调，采取有效措施，全面落实农村住房改造集聚建设任务。

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