浙江房地产行业区域平均净资产收益率研究

[摘要] 通过考察上市房地产行业的盈利能力，建立房地产企业福利性工资支出和净利润的回归模型，旨在讨论浙江省房地产行业的平均净资产利润率水平，最后剖析了浙江房地产行业净资产利润率形成的原因。

[关键词] 房地产 净资产收益率 回归分析 社会平均利润率

一、房地产行业是否属于暴利行业的讨论

最近几年，我国绝大多数省市房价居高不下，涨幅一年比一年高，有些地区甚至以两位数的增幅增长：2004年杭州市区商品房平均价格为5509元/平方米,比2003年的4266元/平方米增长了29.14% ；2004年上海市商品房均价比2003年增长了24.76%(2003年上海商品房均价为5118元/平方米,2004年的均价为6385元/平方米 );南京增长17.25%……。随着房价的不断攀升,针对房地产行业是否属于暴利行业，社会各界展开了激烈的讨论。现在大致可以归为两大类：肯定派和否定派。

1.肯定派代表及主要观点

社会上大多数普通老百姓和相当一部分学者都对房地产是否属于暴利行业持肯定态度。他们认为，房价的一再攀升，在给广大消费者加大还贷压力的过程中，最终获利的只有房地产开发商。他们对统计资料和上市房地产企业的报表持怀疑态度，认为房地产开发商的净资产收益率至少为20％～30％ ，甚至更高，更有人甚至提出可能达300％ ，中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展研究室主任易宪容在其著作《非理性的繁荣》中提出房地产属于暴利行业是毋庸置疑的，并明确指出“中国房地产已经吹起了泡沫”，而且是“早已吹得不小”，并提醒“政府、业界还有购房民众”要有“足够得警觉” 。

2.否定派的代表及主要观点

否定派的代表主要为大部分房地产开发商。针对大多“房奴”等提出的房地产为暴利行业的论调，反对派总是习惯用统计资料来为自己辩解。华远集团总裁任志强最喜欢用数据来说明问题。在一次论坛上就“是否应当公开房地产成本问题”，他说到：“2004年全国经济普查报告中房地产行业的净资产利润率仅为6.7％”，根本不存在着暴利；早在1992年的时候，万科集团老总王石就曾明确提出“万科不做利润超过25%的项目”。万通董事局主席冯仑认为，房地产业的发展有很强的周期性，很多房地产公司都经历了中国房地产业的高潮和低谷期，“从长远看来，这些房地产商的平均利润率不超过20%。”

3.笔者的观点

房地产行业是一个高风险的行业，高风险必然有高收益作为补偿。笔者认为作为高风险的房地产行业，如果它的利润率在20%至30%之间应当属于正常的利润水平。这是笔者的基本观点。

二．浙江房地产行业的平均净资产收益率模型

笔者不排除开发商为维护自己既得和将来的利益而进行辩解；但同时笔者也充分尊重统计部门和其他政府部门和权威机构所作出的调查结果。以官方的统计数据和权威机构的调查结果为依据，本着务实求真的态度，笔者开始针对浙江房地产行业的平均净资产收益率进行研究。

1.模型的建立

传统地计算行业利润率的方法，是采取随机抽样的方式抽取20到30家该行业的企业，并逐一对他们的收入和成本进行分析，再得出结论。但是成本作为企业的商业秘密，企业是没有义务向社会公布的。且房地产行业所具有的周期性长、专业化分工精细等特点，更加剧了对其利润分析的难度。因此，笔者尝试从另外一个角度入手。

首先我们有一个基本的判断：一个企业的员工工资和福利性支出（以下通称为福利性支出）与其获利情况是有某种关系的。不考虑政府为了公共利益而对重要国有企业部门的补助，在一个充分的市场环境下，不可能存在一个企业长期处于亏损状态，还对员工支付高额薪酬。正因为如此，笔者试图从这方面开始研究。

数据来源：根据各房地产上市公司财务报表汇总编制而成

从图中的红线和蓝线，不难看出，房地产行业的福利性支出与净利润确实是存在着某种联系的。大体上是，实现的净利润越多，福利性支出也越多。我们也可以这样考虑，只有企业实现较多的净利润，才会使企业支付给员工的福利性支出增加。

对这种关系进行线性回归分析可得，上市房地产行业的福利性支出与净利润关系的线性拟合方程为：Y=2.5632*X-3E+07，其拟合系数为0.8785。从纯数学的角度来看，因变量Y和自变量X的变化是同向的，这点与我们的基本常识是一致的。这里有一点值得说明的是，这个拟合方程是对两者的线性回归分析，并非因果分析。因此，不能简单地得出如下荒谬的结论：只需增加企业的福利性支出，就能使企业的净利润增加。

2.模型的修正

这个回归方程只是对全国房地产上市企业的局部反映，不能简单地套用到浙江省房地产企业来。笔者采用德尔菲法，以问卷方式征集数十位房地产专家对该问题看法，再通过加权平均得到该数据为0.95。此处要说明的一点是，修正系数0.95是采用德尔菲法所得数据，读者可以根据自己的理解相应调高或降低这一修正系数，但修正系数的调整是会影响最后浙江房地产行业净资产收益率的结论。至此建立了房地产行业福利性支出与净利润的关系，修正后的回归方程为：

Y=（2.5632*X-3E+07）*0.95

浙江2005年统计年鉴显示，浙江房地产行业福利性支出为13.17亿元 ，所以我们不难计算得出，浙江房地产行业的净利润额为31.78448亿元，同时统计年鉴上还显示2005年浙江房地产行业的自有资金为432.7419亿元 ，这样我们就不难得出浙江房地产行业的净资产收益率为7.35%。

三、对浙江房地产行业利润形成的分析

根据以上的模型得出浙江房地产行业的平均净资产收益率为7.35%，但7.35%的净资产收益率似乎与我们看到的杭州房价的疯涨并不相符的。但是，我们也应该看到问题的另一面。首先，浙江经济的快速发展，带动了房价的持续性上涨。其次，房价如此疯狂的上涨，只是发生在杭州市区等少数地区。如离杭州不远的临安地区的房价一直是处于平稳并缓慢上涨当中。2004年临安的均价为2800元/M2，2006年临安新开楼盘的均价也不到3500元/M2，如浙江恒晟置业的左邻右里均价为2500元/M2，只有少量别墅的均价超过4000元/M2，如青城-山语间均价为5250元/M2。2006年淳安地区的嘉豪景月湾花苑均价1700元/M2，千岛龙庭3558元/M2。富阳地区的普通住宅的均价也在3500元/M2上下浮动…… 。

为什么浙江房地产行业的利润率并不高，而房价却上涨这么快呢？

1.不同行业不同时期，利润率有所不同

同一地区同一行业，在不同年份里，利润率（包括了净资产收益率）会不同的在经济繁荣时期，社会平均利润率就会比较高，而在经济萧条时期，社会平均利润率就会低。在同一年内，不同行业的平均利润率也是不同的。如有些行业属于“朝阳”行业，行业的平均利润率就相对较高；而有些行业属于“夕阳”行业，行业的平均利润率就比较低。浙江省房地产行业真正的起步应当从1998年停止住房实物分配之后开始，房地产行业从2003年被国家确立为经济的支柱产业，应当说房地产行业不论对浙江省还是全国来说，都算是一个“朝阳行业”。

2.市场的优胜劣汰

在市场经济条件下，采用高管理、高科技水平的企业会获得较高的利润，水平低的企业只能获得低利润甚至亏损，这是最基本的市场优胜劣汰的规律。而在浙江，尽管经济发达，资本活跃，但大多是民营经济，而民营经济的最大特点是：规模小，数量多。从杭州林立的楼盘标志，我们不难看出房地产企业的数量之多。但上市房地产企业浙江本土企业只有绿城和广厦两家。广厦尽管已经上市但被国内某咨讯公司认为是“盈利能力弱且被市场高估的公司” 。可见浙江本土房地产商规模不够大。规模的限制使得大多房地产企业也无法有效的采用先进的管理和科技水平，从而导致房地产企业利润的普遍不高。

3.“赖和尚的依恋”

随着国家宏观调控的加强，政府对土地的管理也越来越严格，房开企业拿地越来越难，于是现在的浙江房地产市场面临“僧多粥少”的境况。效益差的企业，“赖着”不走，等待下一轮房地产发展高涨期的到来，以攫取高额利润。正是这部分“赖和尚”对“香火钱”的“依恋”，使得这间“寺庙”里每个“和尚”能分到的“香油钱”也就越来越少了。从这个意义上来说，国家加强对房地产市场宏观调控，有利于房地产行业的“洗牌”，将一些“懒和尚”驱逐出“庙”。同时，土地的“招、拍、挂”有利于打破土地市场的垄断，吸引外地房开企业进入本地市场，有利于打破行业的地区垄断，增加市场竞争。

四、结束语

简单的几个结论

1.浙江房地产行业的平均净资产收益率并不高。

2.本论文考察的是全浙江的房地产行业的平均水平，笔者认为房地产行业的地域性很强，不同发达程度的城市中，房地产行业的利润率是不一样的；即使在同一个城市中，不同房地产开发商的利润率也是不同；即便是同一个开发商所开发的不同楼盘，所能获得的利润率也是有差别的。

3.笔者承认杭州市的房价尤其是市区的房价是非常的高，也承认在杭州可能存在某些房开企业的利润率是很高的，甚至到达了“暴利”的程度。但是笔者认为，这种现象是个别的，并不是在全浙江普遍存在的。

4.从总体上说，浙江的房地产行业是不普遍存在“暴利”的。

5.高房价并没有带来高利润，这是有原因的。其中，土地价格的上涨是最主要的。通货膨胀的因素是普遍被忽视的关键因素。

参考文献:

[1]中国产业地图编委会：《中国房地产产业地图》，复旦大学出版社,2005年7月第一版第一次印刷，第10-25页和第89页

[2]侯大伟周俏春:“房地产暴利从何而来”，《经理日报》，2005年5月28日第A01版

[3]易宪容:《非理性的繁荣》，北京大学出版社，2006年5月第1版，第 3－6页

[4]沈悦刘洪玉:“房地产价格与经济指标的关系研究”，《价格理论与实践》，2002年08期，第20-22页