2008房地产政策大盘点

没有了2006年、2007年的狂热，没有了“皇帝女儿不愁嫁”的房子，2008年，中国房地产业的金色光环，在奥运利好和全球经济危机利空因素并存下，渐隐渐退。

在此背景下，“救市”成为2008年房地产调控的主旋律，如税、费、率齐降；4万亿元投资等。除此之外，住房保障、节约用地、产权保障、建筑节能齐头并进。

税、费、率

主题词：三率齐降

政策名称：央行下调存贷款基准利率1.08基点，并降准备金率

出台时间：2008年11月27日

核心内容：一、从2008的11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。三、活期存款利率从0.72，直接降到0.36。

主题词：双率下调

政策名称：央行下调一年期人民币贷款基准利率，同时下调中小金融机构人民币存款准备金率

出台时间：2008年9月16日

核心内容：下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。个人住房公积金贷款利率也相应下渊，其中5年以下(含5年)贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59％；5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降至5.13％。

主题词：准备金率

政策名称：央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

出台时间：2008年6月15日

核心内容：2008年1月25日，由14.5％调至15％；2008年3月25日，由15％调至15.5％；2008年4月25日，由15.5％调至16％；2008年5月20日，上调0.5％调至16.5％；2008年6月15日和25日，分别上调0.5％调至17.5％。

主题词：企业所得税

政策名称：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》

出台时间：2008年4月16日

核心内容：省级地区的住宅(非经济适用房)预售收入的预计利润率由原来的不低于15％调高到20％。即企业按照预计利润率不低于20％的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

主题词：三部门联合救市

政策名称：财政部、税务总局，降低住房交易税率，央行降低首付款比例

出台时间：2008年10月22日

实施时间：2008年11月1日

核心内容：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％(原为1.5％)。对个人销售或购买住房暂免征收印花税(0.05％)；对个人销售住房暂免征收土地增值税(根据房子面积大小实行不同的税率)。自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍(原为0.8倍)；最低首付款比例调整为20％；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

主题词：两减一免

政策名称：存贷款利率分别下调，暂免个人存款利息所得税

出台时间：2008年10月9日

核心内容：存贷款利率分别下调0.27％；对储莆存款利息所得暂免征收个人所得税。与此同时，全国各大城市亦开展救市。

主题词：双率再降

政策名称：央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率

出台时间：2008年12月23日

核心内容：从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。另外列公积金贷款下调0.18个百分点。

主题词：五年交易解禁

政策名称：国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施

出台时间：2008年12月17日

核心内容：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

《楼市》点评

2008年房地产调控“前紧后松”，体现在税、费、率的调控上，尤为明显。

长达五年之久的加息周期宣告结束，取而代之的是五次降息，并下调存款准备金率。“救市组合拳”还包括争议已久的普宅标准放宽、二套房贷政策松动以及五年交易瓶颈“解禁”等。在一系列救市举措下，市场乍现回暖迹象。

投、融资・扩大内需

主题词：九项措施保经济、促发展

政策名称：国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见。

出台时间：2008年12月13日

主题词：4万亿元

政策名称：主持国务院常务会确定扩大内需十项措施

出台时间：2008年11月5日

主题词：支持优质房企上市

政策名称：证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买升发用地等的IPO，将不予核准

出台时间：2008年3月20日

主题词：适度放松货币政策

政策名称：2008年中央经济工作会议提出5项重点任务

出台时间：2008年12月10日

核心内容：会议提出要加强和改善宏观调控。在工作具体部署上，要积极扩大同内需求，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

《楼市》点评：

金融危机发生后，国家采取积极政策保经济、促发展。未来两年4万亿元的投资、适度放松的货币政策、避免盲目惜贷、降低开发企业融资难度等等，无疑给颓势中的中国经济以及房地产业注入了一把新的动力。然而，这些仅是政策面的积极信号，能否真正扭转乾坤，还要看政策落实的到位与否，以及未来是否有相关跟进措施出台。

土地

主题词：闲置土地

政策名称：《关于促进节约集约用地的通知》

出台时间：2008年1月3日

核心内容：通知要求，2008年6月底前，各省要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告；要优化住宅用地结构，确保不低于70％的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下普通商品房的建设。

主题词：土地“身份证”

政策名称：国土资源部正式公布《土地登记办法》

出台时间：2008年1月3日

实施时间：2008年2月1日

核心内容：根据《土地登记办法》，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”。有效保护土地权利人的合法权益。

主题词：集体建设用地管理

政策名称：国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

出台时间：2008年1月7日

核心内容：一、严格执行土地用途管制制度；二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设，并严格控制农村集体建设用地规模；三、严格禁止和严肃查处“以租”转用农用地的违法违规行为；四、严格土地执法监管。

主题词：土地利用总体纲要

政策名称：《全国土地利用总体规划纲要》

出台时间：2008年8月13日

实施时间：2008年10月1日

核心内容：到2010年和2020年，全国耕地保有量应分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。

主题词：金融促进集约用地

政策名称：央行、银监会关于金融促进节约集约用地的通知

出台时间：2008年8月27日

核心内容：对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款，或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

主题题：土地收购

政策名称：《国有土地收购储备办法》

出台时间：2008年2月15日

核心内容：国有土地收购分为货币补偿直接收购和土地收益分成收购两种方式。货币补偿直接收购划拨土地使用权及地上建(构)筑物，以土地使用权补偿作为主导方式的，土地按照评估价格的60％给予补偿，建(构)筑物按照评估价格补偿；以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的，按照房地产综合评估价格扣除所含土地评估价格的40％给予补偿。

主题词：规范开发时限

政策名称：国土资源部、国家工商行政管理总局向各地《国有建设用地使用权出让合同》示范文本

出台时间：2008年6月1日

实施时间：2008年7月1日

核心内容：合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。且3年开发周期并不会因为土地转让而有所改变，即使土地在合法情况下完成转让，下家依然要遵循土地出让时签订的竣工时间表，违约依然要交纳违约金。

《楼市》点评

从近年的土地调控来看，在提倡节约用地的总基调下，一方面，政府希望发掘有限的土地资源，增加供给平抑房价；另一方面，一路高企的地价，令房价“水涨船高”，这本来就是一对矛盾。未来，土地政策如何在新的地产形势下发挥积极作用，应该是下一步土地调控的重中之重。

保障性住房

主题词：经济适用房开发贷款优惠

政策名称：央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》

出台时间：2008年2月4日

核心内容：一、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10％以内；二、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30％，比35％的常规要求有所降低；三、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

主题词：“两会”政府工作报告

政策名称：“两会”中总理的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”

出台时间：2008年3月5日

核心内容：一、要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；二、要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三、要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四、要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

主题词：加大保障住房规模

政策名称：住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作

出台时间：2008年11月13日

核心内容：一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；二、加快市政基础设施和公用设施建设；三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；四、加快推进建筑节能工作；五、稳定房地产市场和规范市场秩序。

《楼市》点评：

2008年，保障性住房的空前繁荣“让人欢喜让人忧”。喜的是，政府已经意识到，无论如何控制房价，老百姓依然只能“望房兴叹”，只有靠多层次的住房保障体系，才能真正解决中低收入家庭的住房问题；忧的是，“两限房”俨然成为政府调控的“鸡肋”。

2008年，全国房价普通下行，卖方市场已转变为买方市场。在开发商不得不降价过冬的背景下，“两限房”所谓“平抑房价”的意义也就烟消云散了。

建筑节能

主题词：民用建筑

政策名称：《民用建筑节能条例》颁布

出台时间：2008年8月1日

实施时间：2008年10月1日

核心内容：要求各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导，积极培育民用建筑节能服务市场，健全民用建筑节能服务体系，推动民用建筑节能技术的开发应用，做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。

主题词：公共建筑

政策名称：《公共机构节能条例》颁布

出台时间：2008年8月1日

实施时间：2008年10月1日

核心内容：《条例》指出，公共机构应当按照规定进行能源审计，对本单位用能系统、设备的运行及使用能源情况进行技术和经济性评价，根据审计结果采取提高能源利用效率的措施。

《楼市》点评：

节能是永恒的主题。建筑节能不应是单纯的减少能耗总量，其中最重要的一个理念，应当是提高建筑能源的利用效率。