青岛豪宅,路有多远?

如果经济发展好，客户群体会逐渐成熟并增多；如果实体经济发展不好，这些客户便放弃实体经济转而投资豪宅，豪宅本身的稀缺性决定其根本不缺需求。而开发商早已看到了这一点，纷纷抢占城市稀缺资源，进军豪宅市场。

如今，在中国房地产市场，随着豪宅市场的升温，各种豪宅概念层出不穷，今天出现个中国北方首席豪宅，明天就出现地中海式首席观景豪宅，就连低总价、低首付的中小户型产品也可以称之为“金领小豪宅”，一时间“豪宅”满天飞。

当然，大家都有自知之明，有些“豪宅”只不过是开发商的营销噱头罢了。那么，什么样的居所才能称得上是真正的豪宅呢？豪宅又有哪些评判标准呢？

日前，在世界企业家集团、世界地产研究院和《总裁》杂志联合的2013年《中国10大超级豪宅》排行榜中，广州大一、成都牧马山蔚蓝卡地亚、大连万科・西山别墅三个豪宅楼盘名列前三。北京、上海分别有3家入榜；广州、深圳、成都、大连各有1家人榜，青岛则始终榜上无名。

可如果将青岛众多破千万别墅的相关硬性指标如：区位、配套、自然资源等与国内顶级豪宅进行对比，青岛的豪宅显然并不差劲。那么，究竟是什么原因让中国最早人选“世界最美海湾”城市的青岛名落孙山呢？青岛豪宅迈向顶级的路还有多远呢？

豪宅市场升温

在房地产市场宏观调控政策下，2013年上半年，多数重点城市房地产市场成交量延续去年底以来的成交活跃态势，其中高端豪宅的成交量也是一路走高。以调控最严格的北京为例，据统计数据显示，2013年1―5月，北京售价过4万元/平方米的豪宅项目成交2633套，面积为44.4万元平方米，成交金额达228.01亿元。结合商品住宅市场整体成交分析，2013年1--5月均价超过4万元/平方米的豪宅项目成交面积占比为7.9%，而成交金额占比更是高达18.4%，环比2012年均大幅上升。

那么，较之北京豪宅市场的火热态势，青岛的市场表现又如何呢？据锐理数据显示，市场成交方面，从2010年至今，青岛总价500万元以上的豪宅成交市场一直呈现上升趋势，成交套数增幅基本保持在20%以上，2010年成交399套，2011年成交494套，增长24%，2012年500万元以上的豪宅累计成交662套，同比2011年成交套数增长34%；而2013年仅1--8月份成交量就达到576套，与去年同期相比增长41%。

对于豪宅市场的强势表现，青岛锐理数据总经理马光明指出，楼市整体预期走高和积累需求的释放是造就豪宅市场繁荣的重要原因，但并非本质因素。“事实上，房地产调控政策对豪宅市场的影响微乎其微，对豪宅最直接的影响是经济增长和资本市场的繁荣。当经济状况好的时候，资本市场繁荣，财富聚集，客户就有实力去买豪宅；而当资本集聚到一定程度时，由于资本收益的边际收益递减，实体经济中的资本会表现得十分脆弱，导致实体经济中的资产收益下降。同时为了抵御通货膨胀风险，实体经济中的财富形态必然转向房地产资本。毕竟在房地产市场中最能抵御资本收益下降和通货膨胀风险的当属豪宅。”

换言之，如果经济发展好，客户群体会逐渐成熟并增多；如果实体经济发展不好，这些客户便放弃实体经济转而投资豪宅，豪宅本身的稀缺性决定其根本不缺需求。而开发商早已看到了这一点，纷纷抢占城市稀缺资源，进军豪宅市场。目前，中铁、华润、鲁商、世茂等外来开发商已成功进入青岛市南、崂山沿海一线开发豪宅项目，希望获取丰厚的利润回报。

从2010年至今，青岛500万元以上豪宅的供应量一直呈逐年上升态势。据锐理数据显示，2010年新增量445套，而2011年新增套数上升至779套，同比增长75%；2012年受市场整体低迷影响，豪宅推售节奏略有放缓，但全年市场仍有870套的新增供应，同比增长11.68%；2013年仅前8个月新增套数就达526套，同比增长27%。另外，据记者了解，进入9月，青岛多家豪宅楼盘的来电量、到访量都有显著提升，意向客户明显增多。而今年年末到明年年初也将有深蓝广场、远洋公馆等不少“高端大气上档次”的豪宅新盘依次问世。显然，国内豪宅市场持续走高，无疑为青岛一些豪宅项目打入了一剂强心针。

那么，在火热的市场背后，青岛的豪宅市场又在发生着怎样的变化呢？

豪宅回归城市中心

随着城市的发展，青岛豪宅市场上演了一部自己的成长记。

作为拥有700多公里绝美海岸线的城市，青岛从来就不乏豪宅的优质基因。“面朝大海”一直是青岛豪宅的名片。以至于外地人到青岛买房子，往往第一句话就是问：“能看海吗？”

“自上世纪90年代开始，青岛的豪宅便出现在东部的海岸线。以弄海园、双龙园、汇海山庄为代表的豪宅清一色地以低密度别墅为主，不过这些沿海地块极为稀缺，基本已经无地可建了。于是，一方面开始由市南沿海一线的单一区域向多方位，多区域拓展，比如即墨温泉镇、城阳红岛高新区，夏庄铁骑山，以及胶南区域拓展；另一方面开始从单纯追求海资源价值向多种资源价值发展，比如借助山、温泉、高校、世园会等资源。而如今，青岛的豪宅市场开始出现重新回归市中心的趋势。”在谈及青岛豪宅市场的发展演变时，马光明如是说。

事实上，在经济高速发展的当下，城市豪宅与近郊豪宅与远郊豪宅相比，距离城市中心更近，拥有更为完善的交通、生活、休闲配套，为越来越多的高层次客户所青睐。

“我以前住的就是看海的别墅，海边太潮湿了，而且以为距离城市中心比较远，办公起来并不是很方便，现在道路太堵了。所以我想换个离市中心近的，舒适的房子。”李女士是一家外贸公司的老板，繁忙的工作让她根本无暇欣赏海景。

“从需求反馈来看，当下，大部分豪宅买家以自住为目的。”青岛某豪宅项目的一位营销经理表示，与“面朝大海”相比，他们更加注重交通、商业等生活配套。在不久的将来，占有城市“中心”、“繁华”的钻石级地段的豪宅将成为他们争抢的对象。

而即将登场的远洋公馆项目或许就是那个“香饽饽”。“远洋公馆”早已是远洋地产的一块金字招牌，先后在北京、杭州、沈阳、三亚等地建设同名项目，均为城市豪宅。青岛的远洋公馆即为原工人疗养院地块“地王”，拿地价就高达19500元/平方米，恐怕开盘价不低于40000元/平方米。如此一来，以开阔户型设计、单套300平方米以上的“平层大宅”为主力产品的远洋公馆，一套公寓的价格起码在千万元以上。

“随着中国经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，中国豪宅项目的客户结构愈发清晰，客户需求也日趋明朗。”马光明指出，随着市场的不断推进，业主对豪宅的需求也在发生改变。“面朝大海”不再是他们选择豪宅的唯一标准。

但值得注意的是，如果将青岛豪宅成交进一步细分，套均总价500-1000万元的豪宅表现十分活跃，成交量逐年增加，三年来，成交量年均增幅在45%左右。相反，套均总价过千万元的高端豪宅项目成交表现却并不突出，甚至有些黯淡。

一位不愿透露姓名的业内人士更是直言，“目前，青岛市场上成交量较大的豪宅项目与北上广深等一线城市的豪宅项目相比，顶多算是高端住宅。”

那么，什么样的居所才能称得上是真正的豪宅呢？豪宅又有哪些评判标准呢？

何为真正的豪宅？

“简单地说，称得上豪宅的居所必然具有唯一性。豪宅不仅是精品，更是极品，是不可替代的，甚至是不可模仿的，这样的豪宅才是真正的顶级豪宅。”马光明说。多年来，他一直从事房地产各类数据整合及市场分析，豪宅市场也不例外。在他看来，豪宅之所以称为豪宅，是因为它必然拥有比普通住宅更高的品质，更完善的功能设置以及规模、售价等诸多方面的高标准要求。具体地说，豪宅具有四大特征：一是区位优越不可替代；二是具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制或是风格独特难以仿造；四是人文价值无法再生。而在这其中“地段”永远都是豪宅的第一要素。

按一位业内人士的话说：“稀缺性是决定一个居所是否具有投资或者居住价值的最重要的标准，好的地段就是价值保障，而保值重点在于稀缺性。地段价值一般是以稀缺性来衡量，随着商业本身的聚合效应，核心地段的经济体可以自我创造价值的提升。”

就像在上海，人们会说有多少个外滩、浦东可以再造？在青岛，又有多少个香港中路、关可以重来呢？这种特定的环境既是稀缺的，也是很难复制的。因此，豪宅的建造地点要么在最繁华的城市中心，要么就在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地。

以上海豪宅汤臣一品为例，地处上海陆家嘴金融贸易区核心地段、黄浦江边第一线正对外滩。独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩。像这样占据绝版地段的豪宅，集合城市众多稀缺资源，成为当年上海乃至中国的顶级豪宅是必然的结果。

然而，一般买豪宅的人，买房子不仅仅是居住，他们中的大部分人已是第二套、第三套或第四套房子的主人。这些处在金字塔尖上的群体，更讲究生活品质，更在乎社交圈层与升值空间。

因此，随着富豪们消费心态的日益成熟及对豪宅选购认识的日益深入，作为顶级豪宅，它的功能不仅在于居住，更在于消费、休闲、放松、社交功能和价值潜力。这就要求其不仅仅要拥有稀缺的地段价值，在产品性能上也要是绝佳的，它体现在产品套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方方面面。如今上海的豪宅，早已超越了假大空的套路。以早期的虹桥别墅为例，其层高低，没有地下室，可人们不在乎，照样以几百万元的价格将其揽入囊中。而如今的潮流是做下沉式庭院，地下面积也早就被记录在销售之中。目前豪宅的实用主义倾向越来越明显，很多项目开始用产品品质定义豪宅，市场“嗅觉”敏感的开发商也纷纷推出别具风格的个性产品，从汤臣一品则与Versace联手打造样板房便可窥见一斑。

那么，青岛是否存在真正的豪宅呢？

青岛豪宅，尚未顶级

据《总裁》杂志社社长丁海森介绍，10大超级豪宅排行榜，是对楼盘知名度、品质价格比、物业领先度、投资回报率、业主满意度及地理位置等指标综合考核后所得出的。

事实上，如果单从区位、配套、自然资源等硬性指标方面考量，青岛的豪宅显然并不逊色。那么，是什么原因导致青岛的落榜呢？

“青岛当前一些项目在硬件上确实达到了豪宅的要求，比如自然景观、休闲会所等配套；但在软件上却远远未能达到。”马光明举例说，单纯从软的物业管理方面，青岛的豪宅就无法达到顶级高度。作为一个豪宅社区，物业管理非常重要，因为这些豪宅业主的生活方式是非常与众不同的，因此真正的豪宅生活更需要量身定制的物业服务来匹配。而青岛的管家式服务显然还达不到顶级要求。一位业内人士以其经历现身说法：“前段时间到北京昆仑公寓参观考察，其中一个服务的小故事深深触动了我。一位格外喜欢户外运动的业主喜欢在家里支着帐篷睡觉，在家里设置攀爬的墙，生活上的不拘小节、自然洒脱使得他家里地面分外凌乱，但当专业管家到达业主家里时，是绝对不会不经允许便打扫房间的。一切都按照业主的个人要求，即使地上摆放得很乱。我的意思是豪宅的物管必须要非常专业化、细致化才能为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感等特殊化的需求。”

另外，值得一提的是，青岛吸引了众多国内优秀的房地产开发商，这其中当然不乏龙湖、星河湾等豪宅建造领域的“领跑者”。可令人无奈的是，他们的项目都无法获得青岛最优质的稀缺资源，犹如大厨烹小鲜，顶级豪宅自然无从谈起。正所谓：“巧妇难为无米之炊。”而青岛要建造真正的顶级豪宅，这些都是急需解决的问题。

诚然，近年来青岛别墅市场出现了长足的进步，但展望青岛豪宅的未来发展，前面的路，还有很远。