中等城市农民工市民化住房问题初探

新的历史时期，农民工已经成为全面建成小康社会进程中一支不可替代的重要力量，但在城市工作与生活的农民工群体，其生活现状与经济社会发展不同步，甚至存在着诸多不相适应的地方。农民工住房问题就是农民工市民化的现实要求。本文分析了农民工城市居住面临的主要问题、农民工市民化住房支出承受能力分析和测算，提出相应的建议。

农民工；住房；市民化

农民工住房问题是农民工市民化的现实要求，也是推进新型城镇化建设必须优先考虑的问题。

一、农民工城市居住面临的主要问题

（一）农民工总体上处于流动、半流动性居住形态

从农民工居住住房来源看，主要有以下几个途径：务工用人单位提供的住房、自己租借住房、工作场所、自己购买住房或借住住房、工棚或简易宿舍；从农民工居住性质看，可分为流动性居住、半定居性居住及定居性居住等三种方式。根据有关资料，半数以上农民工以自己或家人租房方式居住，且以半流动性居住为主要居住方式。

（二）农民工与城市居民在住房政策上差距较大

集中表现在以下两个方面：一是住房公积金制度已基本覆盖城镇居民，但尚未惠及广大农民工。目前，公积金使用面达到50%以上，而农民工由于工作流动性较大及企业不愿增加负担等原因，绝大多数农民工没有交纳住房公积金，使他们通过市场解决城市住房问题的长效机制难以建立。二是目前城市住房保障政策难以惠及农民工。目前城市的住房保障政策中，类似经济适用房、棚户区改造等住房政策，农民工实际上无法享受到。而部分农民工能够享受到的公共租赁住房和限价房，其价格相对农民工的收入仍然过高。

（三）农民工与城市居民在居住条件上相差较大

目前，农民工居住较为分散，农民工中大部分居住在工业园区、城郊结合部、城郊等地方，只有少部分人居住在中心城区。居住条件也较差，农民工很多居住在上世纪80年代以前的住房里面，还有些房子厨房、卫生间等设施不全。农民工集中居住地区的周边环境、公共设施等都与城市居民相差很大，有的地区已产生了较明显的民工聚住区。

（四）农民工有强烈的城市定居意愿，但住房价格难以承受

根据建设部课题组的调查，目前拟在城市买房的农民工已占到21%，且多数愿意在目前就业城市购房。但74.1%的农民工能承受的购房单价在3000元/平方米以下，19.0%能承受3000～4000元/平方米，很少能承受4000元/平方米以上；67.5%的农民工能承受的购房总价在20万元以内，21.2%能承受20～30万元。目前，大中城市最低价的房屋都远远高于他们的承受力。大部分农民工是由个人或家庭从市场租赁解决住房问题，但76.2%的农民工目前能承受的月租金在100～300元之间（占到月收入的20%左右），远低于城市现实房租水平。以河南省郑州市为例，2013年平均房价（含一手房和二手房）达到7407元/㎡，只有少量的住房能满足他们要求。

二、农民工市民化住房支出承受能力分析和测算

（一）农民工市民化住房目标的需求分解和测算

由于经济条件的差距和社会环境的影响，农民工对住房需求目标也是不同的。从需求层次看，农民工市民化住房目标大体上可分为五个档次的面积标准：一是最低生活需求标准，与之对应的是政府确定的最低保障面积标准；二是融入城市的最低标准，与之对应的是城市低收入居民的住房面积标准；三是初级愿望目标，与之对应的是已经购买住房的农民工平均购房面积标准；四是融入城市的平均标准，与之对应的是城市居民平均居住面积标准；五是达到较为宽松的标准，与之对应的是中高收入城市居民的平均面积标准。我们重点关注前4项标准。

考虑农民工作为家庭支柱之一，还要承担养家的责任。这样农民工住房目标面积必须同时考虑负担系数，即农民工负担住房面积=标准面积×负担系数；农民工家庭负担住房面积=标准面积×愿意长期定居城市家庭人口数。

（二）农民工市民化住房条件改善的支出变化测算

农民工住房实际支出包括在农村住房支出和在城市住房支出两部分。据调查，目前在家乡农村建房，农民工家庭每个劳动人口需支出大概7.2万元。城市购买住房需要增加的支出=城市定居住房购置成本-农村建房成本

城市租赁住房需要增加的支出=城市定居住房租金-（农村住房方面开支+目前在城市住房支出）

目前，农民工市民化住房增加支出情况如下：按照最低保障标准购买住房需要支出9.9万元，农村建房成本7.2万元，增加支出2.7万元。租赁住房市场价租金157元/月，目前住房支出260元/月，增减支出-103元。

按低收入居民住房面积算购买住房需要支出13.5万元，农村建房成本7.2万元，增加支出6.3万元。租赁住房市场价租金216元/月，目前住房支出260元/月，增减支出-44元。按已购买住房农民工平均水平算购买住房需要支出17.9万元，农村建房成本7.2万元，增加支出10.7万元。租赁住房市场价租金291元/月，目前住房支出260元/月，增减支出31元。 按城市居民平均水平算购买住房需要支出21.5万元，农村建房成本7.2万元，增加支出14.3万元。租赁住房市场价租金344元/月，目前住房支出260元/月，增减支出84元。

可以看出，农民工市民化后其住房方面的支出情况是：购买住房支出增加较多，即使按最低保障面积标准计算，也比农村建房支出增加37.5%；而如果租房居住，按城市低收入居民居住标准和保障标准计算可节省开支，按已购买住房的农民工人均住房面积计算，其住房支出比目前增加11.9%，按城市居民平均居住面积计算，其住房支出增加26.9%。

三、主要结论和建议

（一）坚持分层次解决农民工市民化住房问题的基本策略

总体上看，中等城市农民工住房的解决可以分四个层次予以解决：第一层次是有12.7%农民工通过购买或自建已经解决了在城市的住房，实现了拥有住房在城市定居。第二层次是有一定经济基础的农民工，能解决购房的首付款，初步具备购买基本生活需要住房能力，这部分农民工占18.6%。需要通过减轻购房负担和增加工作的稳定性，支持其通过购买住房而定居在城市。第三层次是目前按市场价购买住房能力不足，但可以通过租赁住房在城市稳定工作和生活，这部分约占农民工人数33.8%。需要解决租赁住房的规范性和稳定性，帮助其通过租赁住房而定居在城市。第四个层次是支付能力不足或不愿在城市定居的农民工，只能通过集体宿舍或廉租房过渡。需要政府或用人单位帮助改善住房条件，这部分约占农民工人数34.9%。为此，各级政府要在坚持住房市场化发展方向的同时，在增加公共住房供应量的基础上，坚持分类引导，构建分层次解决农民工住房问题的政策体系，形成集体公寓过渡、家庭租房改善、购买住房定居的梯度发展模式，缓解农民工市民化的住房供求矛盾。

（二）创新农村土地政策，盘活农村宅基地，为农民工留城创造条件

当前，农民工身份在农村，拥有住宅基地，只是宅基地使用从农村转到城市周边，农民工购买农民工经济适用房后其农村宅基地使用权上交国家，从土地制度上看有其合理的一面。为此国家要进一步完善土地供应制度，首先是在土地利用规划上要为农民工经济适用房预留空间，明确性质，使农民工的住房建设合法；其次是允许各地在遵守国家基本土地制度的基础上，积极探索，解决好三对矛盾：即利用出让工业用地兴建农民工宿舍与现行工业用地政策的矛盾、利用城乡结合部农民集体土地兴建农民工宿舍与现行集体建设用地流转政策的矛盾、利用破产或倒闭企业的闲置厂房改造或修建农民工宿舍与现行土地收购储备政策的矛盾。

（三）尽快推动农民工与市民在住房政策上的接轨，逐步扩大农民工住房公积金制度的普及范围

当前农民工中住房公积金制度存在两方面现实问题：一方面是农民工的流动性问题，农民工流动后，其住房公积金提取或转移非常困难；另一方面是实行住房公积金制度后，企业负担加重。根据本次对制造业企业调查反映，70%的企业无力承担农民工的住房公积金。为此各级政府应按照低门槛进入，逐步到位；先易后难，先大后小，先骨干后全员的原则，循序渐进地推动外来务工人员住房公积金扩面工作，形成住房资金积累长效机制。

（作者单位：河南财政税务高等专科学校）