浅议物业管理对房地产价格的影响

【摘要】房产是固定的资产，是不动物。物业本身是无形的，它是通过有形的展示才能够体现出来自身的价值。房地产通过物业得以提升自身价值，物业管理的成果也通过房产得以展示。所以两者之间...

【摘 要】：物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。良好的物业管理对房地产的价格产生着重要的影响。

【关键词】：物业管理；公共服务；保值；增值；价格影响

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。[1]物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

一、物业管理的质量和服务效果对房产价值的影响

现今物业管理已经成为了在房产开发行业中不可或缺的一部分。虽然物业管理不能对房价起最终的决定性作用，但也起到了影响的作用。良好的物业管理可以让房产本身保值增值，相反将会影响房产自身的价值。

房产是固定的资产，是不动物。物业本身是无形的，它是通过有形的展示才能够体现出来自身的价值。房地产通过物业得以提升自身价值，物业管理的成果也通过房产得以展示。所以两者之间有着相辅相成的关系。品质不佳的物业管理会使同水平的房产失去自身价值。房地产竞争日益增大，楼盘相临、房价接近，对于消费者来说物业服务就显得尤为重要了。如果因为物业服务拖了后腿，整个房产价值甚至开发商的声誉可能都会受到影响。良好的物业管理可以提升房地产的自身价值。物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房 地产开发经营的前景。

二、物业管理对房地产销售价格的影响

在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商（物业管理公司）的品牌，因为品牌作为一种无形资产是良好信誉的集中体现，通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言的特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入并达到法规的要求后才能制定价格对外销售，而且他们对销售价格的影响绝大部分都是可以量化的；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且是很难予以量化的。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立了购买者对项目的信心，产生了对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制定销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。

在二级市场上，物业管理是通过大量、具体和持续地管理和服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且更加复杂，这主要是因为交易双方的信息非常不对称，同时包括前任业主自身的身份地位及其发展变化情况都会通过影响购买者的心理进而使价格产生浮动。为了能够更清楚地说明问题，本文只是从的房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。

三、物业管理对房地产的品牌效应的影响

随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环 境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得买房等于买气受。笔者做过市场调查：物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，销售极差。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。

从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。

物业管理的社会化和专业化的良性发展，是和房地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

一旦物管机构在管理服务方面出现差错，管理不到位，导致服务对象的不满，就意味着会失去业主的信任，从而影响开发商的声誉，对房地产开发商的再建或新的销售都会产生极大的影响。物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必由之路，是改善投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。如果生活配套设施的不到位，不仅给日后业主的生活带来不便，还会直接降低购房者住区的生活质量。这就对房地产开发商提出了新的要求，不仅楼盘位置、房屋户型要考虑，而且社区布局、配套设施也应该成为项目规划的重点。很难想象在一个车位不足、健身场所缺少、购物娱乐配套不到位的住区有什么居住品位可言。由此我们得出房产价值提升或减损与第三方物业的管理有着紧密的关系。

良好的物业管理，既是房产的助推剂又是最好的广告。在做好房产开发的同时重视物业服务管理，会给房产本身做到最大限度的保值增值，良好的物业管理能最大限度的保证了房产本身及配套的设施设备的完好，实现了房地产价值的最大化。