地租嬗变、农地转非与城市病

内容摘要：农业地租嬗变为城市地租，推动土地要素由农村流入城市，是城市化必然的内在演化逻辑。城市的平均土地地租收益与农村平均土地地租收益之间的差距不断地扩大；在农地转非过程中，地方政府的强势介入，使得农村应得到补偿的农业地租收益与实际地价的偏离程度进一步加大。农业地租嬗变、农业地租收益与实际地价的偏离导致大量的农村剩余劳动力涌入城市，而人口要素和土地要素的错配，是“城市病”以及“农村病”产生的根源。

关键词：农业地租 实际地价 要素错配 城市病 农村病

城市化：农业地租向城市地租的嬗变

不论是农业级差地租Ⅰ还是Ⅱ，都构成农产品价格的一部分，是农业经济收益的重要来源。但城市级差地租Ⅰ的形成并不依赖于土地生产的农产品，而“自然力”土地的地理位置更具有决定性意义，城市级差地租Ⅰ是不同行业在城市中优等土地与劣等土地之间的级差收益转化而来。如果考虑“人为力”因素，城市各行各业所进行的追加投资非常普遍，譬如，对于城市基础设施投资的追加，对于二、三产业管理经营手段现代化的投资追加，都能产生不同的级差收益并转化成城市的级差地租Ⅱ。不论是城市级差地租Ⅰ还是Ⅱ，都是城市各行业利润的组成部分，是城市经济收益的重要来源。根据马克思的地租理论，任何形式的地租都是土地所有权取得的收入，只要存在土地所有权，就算是劣质土地也需要缴纳地租，这就是绝对地租。对于农业部门而言，农产品价值和生产价格的差额（超额利润）就是农业绝对地租。对于城市而言，绝对地租就是各行各业利润的一部分扣除，形成土地所有者的收入（譬如，土地出让费用就是绝对地租的一种来源）。不论绝对地租最后存在的形态如何，是否趋于平均化而消失，只要产生了绝对地租，都是农业或者城市经济收益的重要来源。

经过比较有如下结论：

第一，农业生产的许多条件往往是难以从根本上加以改造的，譬如，劣等土地难以改造提升为优等土地的水平。相对而言，城市地租的形成与土地自身的产能无关，摆脱了土地肥沃程度等“自然力”的窠臼，即使是城市中的劣等土地，也能够通过追加投资或者进行产业调整加以有效改善，也就是说城市土地的优劣是动态的和相对的。

第二，长期以来，农业部门和城市（工业）部门之间的相对封闭，是农业绝对地租存在的重要原因。农业部门在缺乏竞争的环境下运行，工业部门先进的技术难以被引进和吸收，致使农业部门的有机构成越来越高。随着城市（工业）部门主导的社会平均利润的下降，农业部门的收益越来越依赖于土地产权垄断而形成的超额利润（绝对地租），而非依靠技术进步以及劳动生产率提升创造的价值，但依靠土地产权垄断的获益不具有可持续性。

第三，农业生产时间相对固定、生产周期较长、农业人口相对分散、土地要素难以集中、人均土地资源非常稀缺等弱质性因素的共同作用，使得农业经济的收益远远低于工业经济，作为农业经济收益组成部分的农业地租收益也低于城市地租收益。农业地租的形式必将嬗变为城市地租，并推动土地要素由农村最终流入城市，这也是城市化一个必然的内在演化逻辑。

农地转非：农业地租收益与实际地价的偏离

无论是对于城市还是农村，土地和人口是其存在和发展的最基本的要素。土地和人口之间的要素组合涉及复杂的土地产权关系。从理论上来看，在地租收益的分配中，由于集体对土地所有权的垄断，农业的绝对地租是归农村集体所有的；农业的级差地租Ⅰ是由于土地肥沃差异等“自然力”而形成，所以级差地租Ⅰ仍旧归属于土地所有者（集体）；但农业级差地租Ⅱ是由于农业经营者（农民）在土地上的连续投入所形成的，所以级差地租Ⅱ应该归属于农业经营者（农民）所有。从实践中来看，随着农业税等各项税费的取消，农民与土地所有者（集体）之间通过利润上缴等直接分配地租收益的模式已经不存在了，地租收益的分配更多地是利用市场交易和财政转移支付等间接分配的方式来进行。严格地讲，农村土地所有者是通过再分配机制得到地租收益补偿的。但就地租收益的初次分配来看，农民作为部分土地产权的一方，不仅拥有了土地使用经营权利，并且依此拥有了所有类型地租收益的剩余索取权。

城市化进程意味着土地从农村的流出以及向城市的流入，即农业用地转变为非农业用地（农地转非）。就地租而言，意味着农业地租向城市地租的转型。在我国，农地转非的过程通常是由地方政府主导的。在严格的土地审批制度下，地方政府利用其行政权力事实上成为了国有土地的所有者。地方政府热衷于进行农地转非，主要的原因在于满足其大规模城市基建以及土地财政的需要。“大规模基建”和“土地财政”客观上加速了城市化的进程，尽管许多项目的建设事实证明是无效的投资。但随着城市基础建设项目等公共品的大量提供，城市级差地租Ⅰ也因为城市周边环境的改善，区位的重要性加强而得到加速提升；城市级差地租Ⅱ也因为企业追加投资活动的增加而加速增长；城市的绝对地租也随各行各业利润扣除的增加而加速增长，例如随着房地产行业的发展，土地出让金收入的增长等。总之，整个城市的地租收益加速增长，城市的平均土地地租收益与农村平均土地地租收益之间的差距也在不断地扩大。

土地价格是地租的资本化，是地租收益的实现形式。在农地转非过程中，农民对土地的不完整产权、集体对土地的所有权双双遭到了“解除”。依照地租理论，整个农村应该得到的农业补偿应该是所有农业地租收益的总和。但是在我国，整个农村获得的实际农业补偿只是部分的农业地租收益。即：假定全部农业地租收益为R，利息率为i，则相匹配地应该得到补偿的土地价格是p=R/i，而实际得到补偿的土地价格p1=R1/i；显然，由于R1

要素错配：城市病与农村病的依存

我国的国情是地少人多，人均耕地的占有量较低，不同地域耕地的产出率又存在着很大的差异，这些因素使得农村人口完全依赖农业生产来维持社会平均的生活水平将变得越来越困难。随着农业地租向城市地租的嬗变，以及农业地租收益与实际地价偏离程度的加大，大量的农村剩余劳动力涌入城市是必然的结果。进入城市的农村人口有两种基本的情况：第一种情况是这些农村人口并不改变现有的土地产权格局，他们可以选择自己耕种、雇人耕种、“送耕”甚至是撂荒等方式继续保持土地的使用权；另一种情况是这些农村人口土地被征用而丧失了土地使用权、或者主动转让了土地使用权（这种情况比较少见，主要是农民基于对未来的风险考虑，通常不会放弃土地）。

由此可见，绝大多数的农村人口进入城市是不带来诸如资本等更多优质的生产要素的。农村进城务工人员绝大多数从事的是技术含量、工资收入都比较低的工作，就业、医疗、教育等城市公共品供给不堪重负，引起的城市失业加剧、交通拥堵、住房紧张、环境恶化、教育医疗等全面“拥挤”，甚至是犯罪率上升。这种由于农村人口大量涌入城市，造成城市处于“瘫痪”状态的现象就是典型的“城市病”现象。许多国家在城市化进程中都出现过程度不同的城市病，特别是拉美国家的城市病状况更加突出。城市病实质上是人口与土地要素之间的错配而导致的。显然，最常见的城市病是由于人口城市化的速度快于土地的城市化而导致的。在我国，所谓“大城市病”或者“中等城市病”通常属于这种情形。事实上，“城市病”还有一种情形往往容易被忽视。那就是土地的城市化速度大大快于了人口城市化的速度。在政府“投资饥渴症”以及土地财政的助推下，许多城市近郊的农村土地被大量地征用，政府投资或者招商引资的主要领域是基础设施或者是房地产业。由于政府财力的紧张、招商困难、产业结构单一、市场景气度差以及资金链断裂风险的持续增大等等原因，许多被征用的土地出现了城市的“撂荒”现象、楼盘小区写字楼出现“鬼城”现象、宽阔马路广场不见行人车辆现象等。在我国，“三线”城市常见的这种城市产业“空洞化”现象也是一种典型的城市病。

与此同时，在城市化进程中，由于人口要素和土地要素的错配，与“城市病”相依存地产生了所谓的“农村病”。一方面，大量精壮的农村劳动力流出农村，农村土地缺乏充足的劳动力耕种，造成农业生产效率更为低下，农村的公共品需求不足引致的供给严重匮乏，农村和农业日渐凋敝；另一方面，由于快速增长的城市地租导致的城市高地价高房价高生活成本的限制，以及有关政策对农村人口进城的限制，导致大量农村劳动力“剩余”，同样导致农业生产效率低下，农村公共品供给又难以满足较大的需求，农村和农业发展缓滞。

结论与建议

综上所述，本文认为农业地租向城市地租的嬗变是历史的潮流，城市化是不可逆转的趋势。首先，随着工业化程度的加深，城市地租也将以级差地租和绝对地租的形式逐步替代淘汰的农业级差地租和绝对地租。值得注意的是，“农村、农业、农民”并不会因为城市化的进程而消失，相应地，农业地租也不会“湮没”在城市化的进程中。因此，农业地租向城市地租的嬗变是相对的，而不是绝对的，只是对城市化进程内在演化逻辑的一种阐释。其次，地租收益不仅能反映产业的生产效率，更能体现某种产权关系的格局。在城市化的进程中，政府行为是比较活跃的推动或者阻碍因素。政府行为对于打破原有产权格局的影响力是巨大的，而其他经济主体对于政府行为的“敏感度”也是较高的。因此，政府行为的“双刃剑”效果，决定了政府在推动诸如土地财政政策的时候必须更加谨慎。再次，在农业地租向城市地租演进的进程中，各种要素流出流入于农村和城市之间是必然的。其中，人口与土地是最基本的要素。人口与土地要素搭配的不协调、错配是城市病、农村病产生的根源。有效解决城市病以及相伴的农村病，是提高城市化质量的关键。

根据上述分析，本文的建议是：

其一，打破城乡二元结构，利用工业化的成果，特别是先进的技术和管理成果有效地改造落后的农业，提高农业生产的效率，是增加农业地租收益的关键。

其二，尊重城市化进程自身的规律，政府在推动城市化进程的工作中，主要的任务在于推动城乡协调的发展，维护市场经济的地位。因此，应改变以GDP至上的经济工作观念，土地财政政策的推行应更加谨慎、有度，直至完全取消。

其三，“城市病”以及“农村病”是城市化进程中产生的负外部性。解决这样的负外部性问题，关键点还是在于回归到如何营造一个良好的市场环境，利用市场的力量，有效调节和配置各类经济资源。同时，地方政府应该积极推动公共服务均等化工作，为新进城的农村人口提供与城市居民同等的教育、医疗、社会保障等服务；以地方政府为主导，多方筹集资金，加快农村基础设施建设和农村教育、医疗、社保等公共服务的步伐，缩小城乡居民福利水平的差距。

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