商业地产“营改增”的思考

摘 要：“营改增”的进程正在全面推进，与地方财政收入密切相关的房地产行业仍然处于探讨调研阶段。商业地产“营改增”后，改革后的增值税将由国税部门征收，虽然目前收入级次不变，但是地方财政会依然面临不小压力。本文从一般纳税人、税率、发票、税收收入级次对商业地产营业税改征增值税进行探讨。

关键词：商业地产；营改增

一、商业地产营改增一般纳税人标准的确定

对增值税一般纳税人而言，确定标准的提高或降低，都可能引发征税成本、税制扭曲和税收收入之间的均衡。一般纳税人确定的标准高，对税务机关而言能够降低征税成本，但是却增加了税制扭曲，并且会使得增值税收入减少。低标准反之亦然。目前，140多个国家实施了增值税，大多数国家实行的是单一增值税一般纳税人认定标准，仅仅有十多个国家采用了不同的一般纳税人认定标准。增值税“扩围”的主要目的是减少税制扭曲，一般纳税人确定的高标准会使多数企业被排除在增值税征税范围之外，而且经过多年的实施运行，我国对增值税的征管能力也大幅度提高。另外，商业地产一般来说经营规模都很大，会计核算以及建账建制都相对健全，所以，在实施增值税扩围改革之后，认定房地产企业的一般纳税人标准，应当以年应征增值税销售额50万元以上为标准。

二、商业地产营改增税率的确定

商业地产改征增值税，应当尽量考虑不增加商业地产的实际税负，并且要让大多数行业都能相对公平地享受到增值税改革带来的好处。目前，商业地产征收营业税执行的税率是5%，如果“营改增”改革之后商业地产增值税率定为11%，税率上升比较明显，据此有人预测“营改增”实施后房地产商的盈利空间将会受到影响。实际上，11%的增值税税率表面上看起来比较高，但是增值税的计税原理是销项税额减去进项税额，也就是说符合条件的进项税额是可以抵扣的，而目前商业地产执行5%的营业税则是对全部经营收入征税。同时，商业地产营业税改征增值税的细则尚无定论，具体抵扣范围还不清楚，所以无法判断企业的税负会上升还是下降。从国际发展趋势来看，增值税税率有逐步简化的倾向，因此为促进商业地产健康发展，商业地产一般纳税人执行11%的增值税税率可能性比较大。

三、商业地产营改增发票的管理

商业地产营业税改征增值税后，在销售不动产时面对不同的购买对象将开具不同的发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国发票管理办法》的规定，纳税人向消费者个人提供的应税服务不得开具增值税专用发票。这是因为增值税专用发票是接受方支付增值税并可以按照增值税规定进行进项税额抵扣的凭证，是将上一环节纳税人已经缴纳增值税税款传递给下一环节纳税人并据以抵扣的重要链条。消费者个人是应税行为的终端，也是增值税的最终负担者，对消费者个人来说是不需要取得增值税专用发票来进行税款抵扣的。因此，房地产企业在销售不动产时应当对购买房产的对象进行区别对待，分类管理，如果购买房产的对象是企业，房地产企业应当开具增值税专用发票；如果购买房产的对象是消费者个人，房地产企业应当开具普通发票。

四、商业地产营改增的难点是调整中央与地方的税收收入分配比例

1.调整中央与地方的税收收入分配比例应注意的问题。（1）原有体制总体架构维持不变，进一步调整中央与地方的财力格局。调整中既要考虑地方利益，调动地方发展经济的积极性，又不能降低中央政府的财力，必须保证中央政府的宏观调控能力。

（2）尊重既得利益，保证增量。在保证地方财政收入原有规模的基础上，确保增值税扩围改革不会造成地方财力的减收。

（3）合理调节地区之间的财力分配，加大对困难地区扶持力度。通过改革激发各个地区的经济发展活力，利用转移支付和税收优惠措施扶持地方企业的发展，培养新的税源。

2.调整中央与地方的税收收入分配比例的建议。（1）暂不提高地方在增值税上的共享比例。根据税收收入估算，如果将营业税全部纳入增值税，那么中央与地方的增值税分享比例要调整为53%和47%才能保证原有营业税收入全部留在地方财政，但是这样高的分成比例不利于中央增加收入，因此应在测算逐步扩围的行业数据基础上核算地方营业税收入量，差额部分由转移支付等方式进行弥补，等待增值税扩围到一定程度时，再适时考虑调整地方在增值税上的共享比例。

（2）规范转移支付体制，加强转移支付力度。相对于中央与地方调整分成比例，转移支付手段相对而言更加灵活。转移支付制度可以在税收收入分成比例调整不到位时来弥补地方财政的缺口，但是前提条件是具备一套规范完备的转移支付体系，并对各行业原有营业税收入基数及增长有准确的测算数据。所以，必须加强关于转移支付体制研究，将转移支付体制作为增值税扩围期间的重要过渡手段。

（3）培养新的地方主体税种。结合产业结构转型的目标加快资源税改革；积极推动环境保护税的开征；鼓励地方政府加强对网络交易的税收监管，准许地方开征网络虚拟资产的交易税等。建设水资源和碳排放交易平台，通过地方政府间的支付交易，拓展财政收入来源。这样一方面可使某些财政外收入归入财政管理体制，规范地方行政乱收费行为，另一方面调动地方的自主性，同时缓解因增值税扩围带来的地方财政困难。

参考文献：

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（06）

[2]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013（13）

[3]经庭如.“营改增”试点及推进：对地方政府的影响及对策展望[J].会计之友，2014（06）