开征物业税的几点思考

【摘要】当代，我国物业税改革的框架已基本形成，但征收还处在不断论证阶段，开征面临的诸多问题亟待解决。

【关键词】财产税 物业税 税制改革

一、前言

物业税是一种房地产保有税，它可以调节房地产市场运行，也可以为地方培植新的税源。目前，我国物业税还处于酝酿阶段，全面开展存在诸多问题，房地产价值评估体系还不健全，物业税征管原则有待完善，在征收要素的确定和土地与房屋产权划分方式上还存在分歧，国内已有的对物业税开征可行性进行论述的文献很少，针对开征难点及对策的分析还未达成共识，开征物业税的问题需要认真考量。物业税的征收对象是物业，按照物业的评估价值向所有人或使用人征收的一种税。在物业税施行之前，对物业税的各个方面的探讨是不可或缺的，有利于物业税在今后帮助我们调节房地产环境。综上所述，合理的物业税税制在一定程度上可以优化房地产市场的需求结构和供给结构，对房地产市场的健康发展有深远的意义。

二、物业税的基本情况概述

（一）物业税概念

物业税就是以我国境内的土地、房屋等不动产以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象，要求其所有者或承租人每年缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化的税种。

（二）物业税的特点

（1）税基稳定及收入可靠。物业税税基稳定表现在三个方面，其一，物业税的税基位置相对稳定。众所周知，房屋、土地是静态财产，不易移动且隐匿困难，物业税税基不会发生大规模的区域间地区间的转移；其二，物业税的税基价值相对稳定。其三，物业税的税基数量相对稳定。

（2）归属于地方税种。目前各个国家普遍采用分税制财政体制，所谓分税制，简单的说就是按照事权划分中央和地方的财政支出，依据事权与财权相结合的原则，按照税种划分中央和地方的税收收入的制度。

三、物业税的优势

（一）优化资源配置和调节收入分配

（1）优化资源配置。中国城镇居民现居住关系相对紧张，但居民住房浪费现象却非常严重，迫使这部分闲置资源投入使用的好办法，可以通过提高持有环节的税率，从而减少流转环节的税负。

（2）调节收入分配。随着房产在财富中比重的上升，只依靠个人所得税调节分配是远远不够的，而物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，在个人所得税不完善的情况下加快其制度的建设，补充个人所得税再分配功能的缺陷，使其成为主体税种发挥它再分配的功能。物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。

（二）规范房地产市场，抑制房价

目前，在我国房地产市场上，还存在着以炒作房价获利的投机行为，一些投机开发商和二手市场上的投机者，将房产视为一项资本品，利用其增值的特点，对其进行投机炒作，以牟取暴利。而物业税是对房地产保有环节征税，其开征使得房地产投资者的投资成本直接增加，因此能够减缓投资需求的增幅，并且，目前，我国的土地使用制度为“批租制”，开发商必须一次性支付大约相当于目前房价50%的土地出让金和大部分税费，来向政府购买70年的土地使用权，而这些巨大的开发成本开发商势必以高价的形式转嫁给了消费者。

（三）增加地方财政收入

纵观世界范围内的经验，物业税在许多国家与地区都是十分重要的税收来源，特别是对于地方政府意义重大。我们以美国为例，美国的财政收入、州一级收入、市一级收入呈急速上升状态，也就是说物业税对地方财政收入起到非常大的作用。由此可见，如果我国实行物业税，对地方应该起到重大的影响。

四、我国开征物业税所面临的难点及对策

（一）物业税开征面临的难点

（1）不动产登记制度不健全。健全完善不动产登记制度对物业税的开征起到至关重要的作用，既是根本又是前提，为物业税的开征奠定了基础。

（2）房地产价值评估体系不稳定。物业税是根据房地产的价值来征收的，而一套房产的价值确定之后不是一成不变，随着政府在公共基础设施上的投入，比如说地铁的开通、公共交通的改善，房产也会升值。

（3）征收要素的确定不准确。税收要素是税收制度重要组成。物业税的要素主要包括纳税人和扣缴义务人、征税对象、计税依据、税率、纳税环节、纳税期限、税收优惠等。

（二）解决物业税难点的对策

（1）健全合理的财产登记制度。建立合理的财产登记制度，要求我们针对我国目前房产登记制度的问题，有效的逐一解决。

（2）建立科学的房地产价值评估体系。为尽快完善我国的房地产评估体系，可以从以下方面进行努力。第一、建立一个权威的专门的房地产评估机构；第二、建立一支高素质的估价师队伍；第三、确定合理的评估周期；第四、建立房地产信息数据库；第五、建立房地产评估纠纷协调机制和评估申诉机制。

（3）立足国情设计合理的征税要素。我国物业税税收要素的设计，对于物业税的征收能否达到预期的征收效果，能否促进我国的税制完善起着非常至关重要的作用。第一、物业税的征收范围；第二、物业税的计税依据；第三、物业税的税率设计；第四、税收减免政策。

五、结论

本文就物业税征管中可能会涉及的若干问题作了初步探讨。我国的物业税改革的基本构想应该是在国有土地有偿取得制度前提下，采取中央统一立法，适当减轻纳税人负担，遵循简税制、宽税基、严征管，在试点基础上全面推行等原则，将现行的房产税、城镇土地使用税等税费合并，转化为房地产保有阶段统一征收的物业税。由于笔者学识有限，本文探讨的主要问题论述还不充分，还有许多物业税征管需要讨论的重要问题没有论及，开征物业税，作为一项重大的税制改革，我国必须做足充分的前期准备工作，一切从实际出发，才能建立一个科学有效、公平稳定的物业税制度，我会在今后的工作中继续关注物业税。