城市大型社区商业空间布局模式研究

摘要：掌握我国社区商业的当前状况和发展途径，有利于推动社区商业合理化进程，进而造就居民舒适便捷、企业盈利发展、社区和谐宜居几方共盈的理想局面，也有利于提升城市社区商业整体水平。按坐落形态，城市社区商业的空间布局模式可分为沿街线性、组团式和混合式。本文分别阐述了三种社区商业模式的布局形态和空间取位，同时展示了具有代表意义的现实典型，并对其在运作中的利弊作了比较。通过本文的分析比较，可以看出，组团式、混合式社区商业是未来社区商业发展的主力模式。

关键词：社区商业布局 沿街线性 组团式 混合式

中图分类号：TU984 文献标识码： A

目前我国城市社区商业空间布局模式，按照坐落形态主要分为沿街线性、组团式和混合式三种。本文从三种模式的布局形态和空间取位以及在运作中的利弊作比较。同时，展示出具有代表意义的现实典型。

一、沿街线性社区商业

（一） 沿街线性社区商业的布局

所谓沿街线形指，商业店铺顺应居住社区的主要人流方向，将商业服务设施结合街道、住宅布置形式密集排列，平面形式按照街的形态展开，整体空间形态呈现出沿街线形水平延伸的生长趋势。由于这种布局便于处理居民住宅与商业设施的关系，便于处理人流、车流、物流的关系；并且在设计、规划、建设的实务操作中简单、明确、易行。

长期以来，我国城市大部分社区商业布局均取这种形式。它被视为常规、实用而传统的布局形式。比较典型的案例如位于深圳宝安区的桃源居，其社区商业空间沿着社区道路呈线形布置，居住区周边步行半径内拥有各种生活服务设施，居住区内部的场所设计可把人们的各种活动融合在一起，营造出一种无处不在的社区邻里关系。

（二）沿街线性社区商业布局的优缺点

（1）优点

由于线性社区商业主要是利用住宅底层，可以有效利用城市建设用地、节约土地，提高土地利用率，特别是在住宅底层安排商铺的方式，可以提高建筑的层数和容积率。线性式布局店铺沿街聚拢，沿街展示面大，空间秩序感强，能起到吸引和引导人流进入的效果。线性商业设施顺应道路走向布置并与小区入口广场结合，或者在小区临近干道的地方单独辟地独立建设，商业店面立面连续，可以形成完整的城市立面，有利于丰富和美化城市环境面貌；同时，沿街线性社区商业一般空间较小，划分灵活，其整体形态具有很强的规模适应性，从街坊、小区到大型居住区都可根据规模灵活配置，特别符合社区商业要求的便利、人性化的经营特征。

（2）缺点

因受限于建筑空间、楼梯位置、结构形式等方面因素，对空间和规模有要求的商业功能，如综合超市、银行等，就不适合设置在“线性”商业空间中。线性社区商业形态规模不适宜过大，大尺度的建筑容易破坏空间界面的连续。线性商业无法形成放大节点式公共空间聚集人流，向更大的商业规模发展，对商业业态的复合式发展不适宜。

线性空间的特点就是“长”，街道由连续的商业店面排列组成，商业平面布置较呆板，社区商业同质化现象严重，因而形成单调的商业空间；单一的线形空间很难让居民在此停留，且社区商业空间中供居民休憩、休闲的设施较少，对社区氛围的营造效果不佳。

二、组团式社区商业

（一）组团式社区商业的布局

组团式是指一定居住社区范围内，社区商业设施选择交通设施和环境条件都良好的独立地段向街区内纵深方向辐射和渗透，结合社区公共空间集中布置零售业和服务业，形成一定规模，形成居住区中心商业组团。中心商业组团的业态较为综合，具有相对完整的功能形式，有一定的商业辐射范围。此外在居住组团中布置少量的必需型商业服务设施，以满足居民日常生活需求，以此在社区中形成若干组团排列的空间形态模式。中心商业组团的主要表现形式为规模达到6000―1000平方米的大型超市、建筑面积为2―3万平方米以内的社区购物中心以及由两组以上的线形商业所组成的团组式社区商业街。

组团式一般是在大型新建社区中统一设计建设的，或是在老社区中根据需求对一个商业楼的扩大改建。“组团式”布局模式最典型的例子为苏州工业园区的邻里中心规划，在 70 平方公里的整个工业园区内按住宅区的规划建成 17 个邻里中心，1公里左右的半径辐射范围拥有一个邻里中心，每个邻里中心建设成一个综合性商贸大厦，组团内一般不设或只设极少的商业服务设施，每个邻里中心服务 6000 至 8000 户，2 至 3 万人口。

（二）组团式社区商业布局的优缺点

（1）优点

中心组团商业通常位于社区商圈的中心位置，它的规模大，功能综合，辐射范围广，空间向心性强，能够形成中央核心带动效应；聚集人流甚至吸引相邻多个社区的居民；空间渗透能力较好，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团。

中心商业组团由一组商业建筑在独立地段围合而成，独立空间的设计使得社区商业有了内街和内广场，商业空间新颖，因此有可能充分满足各类商业服务设施布置的功能要求，一方面改变了传统住区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与住区居民的矛盾，另外一方面创造了轻松休闲的购物环境，成为社区居民交流娱乐的场所。

（2）缺点

组团式社区商业的建筑尺度和街区规模不易控制，容易造成建筑尺度的失控和街区商业效益的不均衡发展。中心商业组团一般集中于一组建筑中，其开发建设面积较大，在社区建设前期阶段，由于消费者数量有限，经营效果欠佳，容易形成闲置，造成浪费。

组团式社区商业虽然核心组团商业地内部所达空间范围有所扩大，一定范围内商业数量有所增加，但是仍是相对分散状态，与消费市场以及相互间的联系不够，未形成规模效应；各商业空间的互通性仍较薄弱，商品流向仍呈单向性。

三、混合式社区商业

（一）混合式社区商业的布局

混合式是指社区商业空间在规划之初就有合理的定位，根据居民需要在业态设置、形式上复合化，是各种布置形式的组合。这类模式包涵一个居于社区中心的主导空间，多条线性轴线以这个“面”状的主导空间组织并向外延伸，共同构成社区商业服务网络。其特征是多种业态、形态复合，购物、休闲、娱乐、交往功能空间都有合理的安排，且常常与公园、水体、学校、运动等其它功能空间一体布置。

混合式社区商业业态产生丰富的购物空间，混合式的社区商业形态使社区和城市之间成为一个不可分割的整体。典型案例如重庆鲁能新城社区，总体规划采取街区式规划设计理念，商业规划首创中国 BLOCK 商业街区，规划布局有两大集中 BLOCK 商业中心，三条 BLOCK 商业带，形成 2 点 3 带的商业规划格局， 形成 “混合型”布局模式。

（二）混合式社区商业布局的优缺点

（1）优点

由于一些大型社区向城市近郊扩展，区域商业配套设施没有全面规划，因而为社区商业的发展提供了空间。“混合式”社区商业改变了传统社区商业的领域边界与中心感，商业布局表现在空间组合上提供单面底商、商业内街与团组式商业的结合，有利于形成明确的商业服务中心，且不同布局形式业态有所侧重，在商业功能、居民的需求互动中寻求最佳商业发展方式。这样，一方面满足了居民物质和精神文化生活的多种消费需求，另一方面也为居民提供了多样化的邻里交往场所，可以成为居住社区文化和特色的重要体现。同时与城市关系空间界面环境景观渗透融合，使得城市与社区的关系更加协调。社区居民的交流比较频繁，提高了对社区的认同感和归属感强，是建设可持续发展社区的关键性因素。

（2）缺点

混合型社区商业空间多位于城市新区的社区，首先面对的是人气不够、入住率低所带来的生活氛围不是很浓郁，冷清有余热闹不足； 在规划定位上，常因为过于强调引入业态的特色和高档，不能满足居民对基本生活用品的实际需求；同时，由于不受用地的限制，商业广场、停车场地和绿化草坪的尺度过大，不仅显得空旷，而且浪费用地，不利于社区容积率的提高，用地显得不经济。

根据现有各类模式的运营实践和未来城市商业分工与布局的发展趋势可以看出，街区式、组团式社区商业是未来社区商业发展的主导模式。

参考文献：

[1]徐永祥.社区发展论[M].广州：华南理工大学出版社，2000.

[2]陈红华.国内外社区商业发展比较研究及对发展我国社区商业的相关建议[J].国际经贸，2005（9）.

[3]樊盛兰.城市社区商业开发运营研究[D].重庆大学，2006.