浅析房地产开发管理中若干难点及措施

摘要：城市规模的扩大，提高了房地产行业在国民经济中的地位。当前的房地产行业聚集了大量的社会财富，是我国经济的支柱产业其开发中的各个环节效力决定了社会的经济发展走向，如何对房地产的开发进行合理高效地管理，逐渐成为了行业内部的重点研究对象。本文以房地产开发管理为中心进行展开，介绍了房地产开发管理的现状，阐述项目质量管理、项目进度管理和项目成本控制这三个重点难点，提出了优化解决措施，具有一定的借鉴价值。

关键词：房地产开发；项目管理；难点；措施

0引言

房地产开发管理是工程项目管理的一部分，是房地产行业工作的重要内容。房地产开发管理是指房地产项目的管理者以系统工程的理论和方法为基础，对项目建设和资源使用过程进行全方位的管理，使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。成本是企业项目管理中的核心环节，贯穿于施工组织与管理全过程的系统上程，而成本管理则山多项内容构成，其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。

1房地产开发项目管理应用

房地产开发项目管理以项目经理负责制为基础，以系统的开发管理观点、理论和方法为基础，针对对项目建设的全过程建立有效地计划、协调、组织和控制的管理系统，实现项目目标高效率完成。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。

房地产项目管理设计工程管理的方方面面，主要包括工程质量管理、工程进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面地设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。

2房地产开发管理要素

建筑工程质量是开发商信誉和经济效益的重要保证，关系到企业的资金技术积累和长远发展。房地产作为特殊的商品，工程的质量直接影响到产品的销售或者是租赁，因此可以说，一个项目的工程质量就是工程项目的生命，工程质量一旦出现问题，会对工期造成严重的影响或者会对产品的声誉造成影响，从而影响到投资成本和商品的使用收益。在项目的建设过程中，一定要严把质量关，对项目的质量进行严格地控制，防止质量问题出现。房地产开发管理管理，总结起来就是施工进度和成本控制这两个主要因素，具体又分为以下几个方面。

2.1设计方案的合理性

房地产项目的设计方案是其所有开发行为的基础。设计人员能否严格按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计，在建设之初对图纸进行仔细地审核对错进行纠正，是保证设计方案水准的重要因素。设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响，因此在设计执行时，一定要做好设计的检查和优化工作，确保设计的科学、合理、可行。

2.2施工单位资质和施工人员素质

施工单位的工程水平直接决定了项目的质量。选择具有相应资质和信誉好的施工单位，可以为施工质量打下良好的基础，提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制，从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑土人，都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质，对工程的实施质量进行保证。

2.3工程材料的选择

建筑工程材料是房地产项目建设的物质基础，其质量直接决定着产品的质量，建筑过程中，一定要严把质量关，杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格质量检测后再使用。

2.4施工机械和设备管理

施工机械和设备是工程顺利实施的技术手段。施工机械和设备是施工进度的重要保证，只有性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时一完成。

2.5施工方案、施工方法与施工技术

施工方案和方法的科学、合理，能够有效地促进工程的实施，方案和方法的变更会对工程的进度产生影响，施工技术又是项目质量的关键因素。因此，加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

2.6工程监理工作质量

在工程项目的质量管理中，最重要的是做好预防性的控制，对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制，从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作，制定问题的解决方案，一旦出现问题，马上进行处理。在平时的管理中，也要对质量问题进行严格控制，即便是小的问题，也要进行严格管理，以免酿成大的质量隐患。相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作，及时发现工程实施中的问题并加以解决，充分发挥监理的作用，保证工程的质量。

3优化房地产开发管理中存在的问题与具体措施

3.1我国房地产开发企业项目管理中存在的问题

1）可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目，导致了一系列的问题，如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究，对市场的应对受限于土地规划条件，导致规划、设计只能按照政府要求进行开发，而政府的政策有时是在调整的，因此开发风险明显加大。2）没有监理，缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。3）项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。4）对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。

3.2施工进度管理优化措施

工期是任何工程进行中的重要考量因素，工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿整个项目的总过程。

（1）制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细地计划，对施工进行指导。

（2）保证进度计划的实施。在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。

项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主管部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。

3.3开发成本控制

项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理地控制，是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。

项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

4结语

加强房地产开发项目管理是房地产企业在激烈的市场竞争中生存和发展的重要手段。因此，需要从源头入手，发现企业对项目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相关措施，保证企业健康快速地发展。此外，由于房地产有着工期长、综合性强的特点，房地产项目管理必须从不同阶段，不同内容着手进行。房地产项目管理是否成功，不仅影响着住宅建造的品质，还影响着开发商自身的经营管理水平，能否获得良好的经济效益和社会效益。所以，既要保证项目管理的成本控制，又要注重技术的合理性以及项目管理的质量

参考文献：

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