楼市“断供”真假难辨

深圳房贷“断供”现象受到全国关注，为了避免引发相应的金融风险，银行，纷纷严守相关房贷标准，从前在第二套房贷政策执行上打“球”的方式几近绝迹

楼市“断供”已然成了房地产市场被关注最多的方面之一，一时间银行、开发商风声鹤唳，甚至呼吁政府“救市”，购房者持币观望，然而，实际情况如何呢？是否到了楼市的“严冬”了呢？市场反映也不尽然。

“断供”者用信用博弈

所谓楼市“断供潮”一触即发的说法甚嚣尘上，安邦咨询此前曾指出媒体对断供案例的热炒有夸大之嫌疑。8月4日国内有关媒体的报道揭开了部分“断供”者的真实意图。

深圳市宝安区碧水龙庭的马小姐是碧水龙庭二期68户断供业主的代表之一，7月20日，她连同其他67户业主已正式致函其按揭银行，表示将于20日（月结日）起正式断供。尽管房价让她“心里很不舒服”，但她强调，此次集体断供，并非真的不要房子了，而是为了“维权”，因为据她说开发商在未经业主同意下单方面变更了小区的大门设计以及幼儿园的用地规划设计等。

但碧水龙庭开发商――深圳市榕江实业有限公司负责人表示：“其实所有的问题最后都集中在房价下跌上，提出‘断供’的业主最初多次提出希望我们进行补偿，有的提出要送物管费，有的提出要送装修、送家私，也有的表示干脆解除合同。”该负责人表示，多数业主并非还不起房贷，而是要通过“断供”这种极端的做法给开发商施压。

据披露，像碧水龙庭68户断供业主一样，一些已经断供或者将要断供的业主并非真的不要房子，而是把断供作为与开发商谈判的手段。只有部分炒房者，在房价飙升的2007年高位买入多套房产，在目前房价大幅缩水的情况下，这些人由于资金紧张无法偿还房贷。

房贷大检查

面对“断供”，最紧张的莫过于银行，现在全国各地商业银行对个人房贷业务的风险防范随之增加。据报道，近期各大银行对于个人房贷业务，尤其是第二套房贷业务执行方面，相继展开有关是否存在“断供”情况的内部“大检查”，甚至有个别银行被主管部门“点名作为重点检查对象”。

在市场上，银行在具体执行方面，不约而同开始严厉起来。由于近期深圳房贷“断供”现象受到全国关注，为了避免引发相应的金融风险，不仅仅是在上海、北京、深圳等地的各家银行，纷纷严守相关房贷标准，甚至在执行层面上更为严厉。受其影响，从前在第二套房贷政策执行上打“球”的方式几近绝迹。

上海一家贷款服务机构负责人表示：“原先借助打‘球’还能做的单子，现在全操作不了。”所谓打“球”，是指第一套房在贷款还清并完成出让的情况下，购房者如果再次购置物业，可以以首次购房的相应标准来衡量。但是，现在的情况却是，银行依然会采取第二套房的执行标准来放贷。在“断供”现象起源的深圳，银行审查力度明显较之以往更紧。

一般来说，贷款人向银行申请房贷时，从前只需提供由单位盖章的收入证明即可，但现在不行了。据美联物业深圳区交易管理部总监王青介绍，个人客户提供资料较以往更全、更多，如已婚人士除了提供结婚证、收入证明之外，还需提供工资流水单进行证实。“对于还款能力的审查分外严格”。

地方政府默默“救市”

在业界对是否应该“救市”争论不休时，包括南京、芜湖以及长沙在内的部分城市似乎已经在对政策作一些“微调”。

7月中旬，南京市国土局的一则新闻显示：市国土局将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，有土地的土地出让金付款期限被延长到1年。

“这是一种‘暧昧’的调整，说明土地政策已经开始松动了。”江宁区一家开发商认为这是最近南京地产圈内已经基本达成的共识。

长沙市政府近期出台了相关政策，将交易税调整为1.1%；多项房地产税费减免或延迟收取；以及公积金贷款首付降为20%等等。

7月下旬，芜湖市副市长洪建平明确表态，“政府将积极听取各家开发企业的意见和建议，并采取相应措施进行调整”。近期被列入这一城市政府调整范围内的，就有“调整一手房和二手房交易中的相关政策”，“调整住房公积金贷款政策，激活银行现有资金，同时鼓励二手房上市交易”等。对于芜湖这个上半年房地产开发投资占全市固定资产投资比重为26.95%的城市来说，住宅商品房竣工面积同比380.90%的增长，却遭遇市场的疲态，让芜湖市政府对于促进房地产交易方面的表态看起来并非不无依据。

安邦咨询认为，从提高“普通住宅”的价格标准到不可遏制的卖地冲动，地方政府在土地财政的压力有着很强的推动房地产市场继续发展的强烈冲动。可以预见，如果对房地产市场的紧缩政策持续下去，还会有更多的地方政府以实际行动默默“救市”。

7月29日重庆市宣布将启动100亿元收购中低价商品房，用来安置由于拆迁需要住房的市民，同时提振低迷的楼市。

但对于政府的救市行为，当地多数开发商并不领情，他们认为，政府收购低价房，对地产开发商来说能起到一定资金缓解作用，但基于目前重庆最大开发商华宇集团的房价，都已经跌破每平方米4000元，政府现在还要在此基础上让开发商再降价20%，开发商利润将进一步受到挤压。他们希望看到的是政府能够把赔偿的钱交给拆迁户，让他们直接购买，而不是由政府采购。

同时，也有专家称，重庆市政府救市的方法值得借鉴。房地产市场健康稳定发展，关于国计民生，关系到国家经济安全。政府出资收购一部分中低价商品房，用来安置那些因为拆迁需要住房的市民可以安抚民心，同时缓解饱受“钱荒”折磨的地产开发商资金链困局。

■延伸阅读

逾6成房企效益未降

开发商大叫“救市”迫不及待。但是，国家权威部门的一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告。调查结果显示，有57.2%的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多，不过预计下半年经济效益与上半年差不多的房企下降为39.3%。

受访企业中，除了57.2%的房企认为今年以来的经济效益和去年同期差不多，还有7.1%的房企表示经济效益好于去年，其余35.7%则表示经济效益有所下降。同时，49.1%的房企表示今年以来的新开工面积与去年同期持平，另有40.4%的房企表示新开工面积有所下降，10.5%的房企则表示新开工面积有所增加。

在土地储备方面，47.7%的房企表示上半年购入的土地量和去年同期持平，45.1%的房企则表示下降，其余表示持平。

对下半年的展望，50.1%的房企认为销售将同比略有下降（降幅在5%~10%之间），39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。在认为下半年销售将同比略有下降的房企中，预期销售下降的局面不会持续的占比21.3%，预期销售下降会持续半年的占比41.3%，销售下降持续一年以上的占比37.3%。

预期影响较大的地区依次是北京、深圳、广州。而销售下降的原因，第一是可供面积减少，第二是购买者减少。

调查显示，虽然全国7136家重点房地产企业中有5成预期下半年销售同比有所下降，但也有过半的企业不认为下半年经济效益会恶化。展望下半年的经济效益，仅有16.6%的房企认为经济效益会继续下降，39.3%的房企认为会和上半年差不多，还有13.4%的房企认为将有所好转，其余30.7%的房企则表示说不清。