关于房地产开发建设项目环境影响评价的技术探讨

摘要：随着经济的迅猛发展，人民生活水平的不断提高，城市化进程的逐步加快，房地产开发项目已经成为我国目前经济发展中非常突出的一个特点，它对城市经济社会的发展具有积极的促进作用。同时，其带来的环境问题也日益突出。

关键词：房地产开发建设项目；环境影响评价；技术要点

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

近年来， 房地产业作为国民经济的基础性产业已成为了新的经济增长点。同时，房地产开发作为我国城市发展的重要产业，其环境影响问题也越来越引起人们的重视。因此，重视房地产开发建设项目的环境管理，做好环境影响评价工作， 对促进房地产业健康发展，实现环境、经济和人居健康协调发展，具有积极的现实意义。

一、房地产开发建设项目环境影响评价的特点

房地产开发建设项目的环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估， 并提出减少这些影响的对策措施。在房地产开发建设项目的环境影响评价工作中，除按常规建设项目的评价内容、方法展开工作外，该类型项目还有其自身的特点是需要在评价中予以关注的。

1、建设内容的多样化

房地产类开发项目的建设内容可以是以居民住宅楼为主的住宅小区，也可以是集生活、商贸、休闲、文教、医疗于一体的大型综合性区域。对于建设内容较为丰富多样的综合性房地产项目，需对其所涵盖的不同性质、不同使用功能的所有建设内容分别评价，不可只重视住宅楼而忽视了其他配套性建筑物。

2、项目的双重性

就环境影响而言房地产开发建设项目具有双重性：一方面在建设过程（施工期）和建成使用后（营运期），房地产项目会产生废水、固体废物等各种污染物，对外界环境产生负面影响，属于环境污染源；另一方面，房地产项目是要建设居住、休闲、工作的场所，而这样的场所需要一个安静、舒适的环境，属于敏感保护目标。所以，在实际工作中应从上述两个不同的角度对项目的建设分别进行环境影响评价。

3、施工期与运营期的环境影响评价并重

一般建设项目的环境影响评价以项目运营期（服务期）为主，对施工期（建设期）的环境影响仅作简要分析。而房地产类开发建设项目的施工周期通常较长， 项目建设过程中产生的环境影响也较大，特别是施工噪声与扬尘的污染影响，且其选址多位于城市中心区域内，周边环境较为敏感，因而，房地产项目施工期的环境影响评价也应作为工作重点，对建设过程各个施工阶段的环境影响需进行详细分析。

二、房地产开发建设项目环境影响评价的技术要点

1、产业政策及相关参照文件

1）《建设项目环境影响评价分类管理名录》。按照《建设项目环境影响分类管理名录》的相关规定：建筑面积为10 000 m2～20 000 m2 需编制报告表，建筑面积在20 000 m2 以下需编制登记表，建筑面积在100 000 m2 以上的房地产开发项目需编制环境影响报告书。

2）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。根据《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的相关规定：自2006 年6 月1 日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90 m2 以下住房（含经济适用住房） 面积所占比重，必须达到总面积的70％以上。因此，在环境影响评价工作中应充分考虑到90 m2、70％两个指标。

3）相关参照文件。房地产类项目的设计、建设和运营过程中的环保要求以及相关排污量的核算可参照城市建设的相关技术规范、城市环境保护要求，特别是一些地方性的环保要求，如《建设项目环境保护管理条例》《建设工程施工现场管理规定》《防治城市扬尘污染技术规范》等。

2、项目选址需考虑的问题

1）项目选址和各种规划的相符性分析。根据《中华人民共和国城市规划法》，一切建设项目选址必须符合城市规划，房地产项目也不例外。在房地产开发项目的环境影响评价过程中，要详细了解当地城市的总体规划，确保开发地块的用地性质和开发使用保持一致，建设项目规划与周围环境规划相协调，并考虑建设项目选址的适宜性，着重分析与城市交通、能源、通信、市政、防灾、环境保护规划等相关内容的相符性。特别是涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划，并提供规划审批部门的意见。

2）考虑周边企业卫生防护距离的范围。由于城市的快速发展、人口的迅速增加以及土地资源的不断减少，房地产项目正逐渐向城市扩展，极有可能向城市边缘的工业企业周边不断靠近。故在进行房地产建设项目的环评时需了解项目选址周边工业企业的基本情况，特别是要详细核实企业的卫生防护距离范围，因为房地产项目不允许在该距离范围内开发。即使位于卫生防护距离范围外的建设项目，也要特别注意其他工业企业可能给项目带来影响的各种污染源情况，评价、分析对建设项目的影响程度并提出治理措施。

3、项目对环境的影响分析

房地产项目施工期的环境影响以施工噪声、扬尘为主，其次还包括施工废水、建筑垃圾、施工人员生活废水、生态景观破坏等影响。拆迁、基础土石方的挖填及平整土地、建筑材料装卸堆放、运输车辆等均会对环境空气质量产生一定的影响。在项目建设的土石方、结构、装修等阶段，不同类型的机械设备所产生的噪声影响不容忽视，需通过合理安排施工时间及选用低噪、性能好的设备来防范。项目运营期的环境影响主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油烟、车库排气、各公辅设备的噪声等。生活污水与生活垃圾通常由市政统一收集管理；油烟为各户的净化系统自行处理；车库设排气筒；水泵及换热站设备等设独立的设备室，并采取隔声减震等措施。

1）房地产项目的清洁生产分析

房地产项目目前未有明确的清洁生产行业标准可供参考，作为非生产性项目，环评中可从建筑节能、能源使用、废水回收利用等角度进行清洁生产分析。比如，可从设备选型的节能性、建筑结构的保温性、水电暖燃气的分别分户计量、中水回用、燃用清洁能源、区域绿化等方面进行评价。

2）居住环境适宜性评价

生活水平的不断提高使得人们对居住环境质量的要求也不断提高，所以，在房地产类项目的环境影响评价中引入居住环境质量及人居环境适宜性的评价理念以指导房地产开发项目的建设。居住环境适宜性评价是通过对项目居室之外的环境质量、生态适宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生态环境现状、生态恢复及环境管理措施的有效性、社会环境等要素的分析评价，对项目的居住环境适宜性优劣程度进行预测分析，在肯定成功部分的同时对缺乏或不足的部分提出补充、完善的措施与方案，以改善居住环境，营造良好的人居环境。

3）房地产项目的社会环境效益分析

高速发展的城市房地产开发对城市环境系统的影响包括正负两个方面。正面影响在于一定程度地改造了旧城区，提升了人居环境质量， 并可统筹合理地安排功能区， 加快了城市化的进程。负面影响在于改变原有地表地貌形态， 减少绿色植被覆盖率，形成“ 城市热岛”；居住人群的增加，相对增加了小区域的环境污染负荷，改变了城市生态比例。

结束语

总之，为体现实施环境评价的作用，在房地产开发项目环境影响评价的组织实施中必须严格遵守国家的有关法律、法规和政策，做到科学、公正和实用，使得房地产开发项目真正符合可持续发展战略和循环经济理念。

参考文献

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［4］张慰旋．房地产项目环境影响评价探讨［J］．现代商贸工业，2010（8）.