京沪穗楼市温和盘整

目前，房地产市场仍然保持了温和盘整的态势，但其中也出现了小部分刚性需求的股民资金回流楼市的新动向，这对市场未来的发展就会产生不小的推动作用。两从央行加息的角度来说，其短期对楼市的影响仍然有限，长期效应仍有待进一步观察。

二手房价格继续保持坚挺

4月，京沪二手房买卖市场似乎还在等待着什么。据21世纪不动产监测数据显示：从被统计的区域来看，北京4月二手商品住房买卖挂牌量延续了3月增长的趋势，与3月比环比上升19.5％；上海4月二手商品住房买卖挂牌量亦有上升，但增幅低于北京市场，环比上升9.6％。而成交量京沪两地环比分别下降了12％与9％。挂牌价格方面，北京4月二手商品住房买卖挂牌均价为8835元／平米，环比上涨0.4％；上海4月二手商品住房买卖挂牌均价为11204元／平米，环比上涨0.35％。而在广州，据合富置业数据显示，二手住宅成交面积比3月同期上升近15％，均价保持在6000元／平方米左右。

21世纪不动产分析认为，近期市场表现是由市场内外多重因素共同作用导致的。目前二手房价格已处于高位，买卖双方心理价位的分歧正在不断拉大。卖方对于政策调控长时间未能达到预期效果而显得“有恃无恐”，再加上奥运会、世博会、国民经济持续增长和人民币升值等对房产市场的利好因素，因此卖方对于后市价格颇为看好，甚至有“捂房待涨”的心理。

但另一方面，买方认为价格最终会受到调控政策的影响，特别是“两会”后住房保障政策的出台，尤其是近期北京“两限房”用地的落实更是加重了买方的观望心理，认为长期价格应该回落。在这种双重因素作用下，买卖双方对价格预期的分歧使得成交变得较为困难，并迫使部分买房人转入新房市场寻求位置较差但价格相对便宜的新房。21世纪不动产上海的一家加盟店店主表示：“目前上海市场的需求明显增多，但是以结婚、子女教育等为主导的刚性需求开始分化，作为婚房消费主体的青年人因为资金实力有限且更讲究居住的品质，因此更多选择位置较偏远的外环新房与次新房，而学区房和动迁房的消费群体以中年人居多，有一定的经济基础更愿意居住在相对熟悉与便利的老城区，因此更偏好内环房龄较长的二手房，二手房位置上的优势就体现出来了。”值得注意的是，两地市场也开始出现因在股市中获利而转入房产市场的现象，虽然房市回报无法与目前的股市相比，但房产回报稳定风险相对较低的优势，也是现阶段股市无法比拟的。

另外根据21世纪不动产监测数据显示：在被统计的区域，北京4月二手商品住房租赁挂牌量出现下降，环比下降3.2％；上海租赁挂牌量环比下降9.4％。同时，北京4月租赁挂牌价格环比下降了5.1％，上海4月份二手商品住房租赁挂牌价格环比下降了2％。春节后租赁旺季的过去，使得租赁市场的活跃程度受到一定影响，两地均出现成交量价的双双回落。北京的住宅禁商政策使得部分地区的大户型住宅房源增长较快，部分区域租赁价格下滑明显。

新盘成交保持温和盘整

总体来说，4月新盘成交保持了温和盘整的态势。据北京市交易管理网的数据显示，4月北京商品住宅签约13113套，签约面积1743562平方米，与3月份相比增长3310套，面积增长441500平方米，不过与去年同期相比仍然减少了2296套。而根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，4月份上海住宅新房成交16713套，198.7万平方米，与3月份187.9万平方米的成交量相比，上涨了5.7％。另外据典型指数的统计，4月广州典型住宅指数为1225点，相比3月上升20点，增幅为1.66％。4月广州商品住宅签约量有所上升，全市(包括增城和从化两个县级市)商品住宅签约5797套，签约面积69.76万平方米。特别值得一提的是，近郊四区商品住宅签约量继续上升，四区商品住宅签约量为1926套，签约面积27.62万平方米，分别上升三成左右，其中花都的签约量增长达六成，番禺和箩岗的签约量保持平稳增长，而南沙区也获得成交。广州全市(包括增城和从化两个县级市)商品住宅签约均价为7700元／平方米。其中，中心城区住宅签约均价为9979元／平方米，环比增长4.50％，海珠的均价首次破万元，达10177元／平方米，白云均价也升至7606元／平方米。近郊四区签约均价为5839元／平方米，相比上月增长4.47％。其中，南沙在高档物业成交带动下，签约均价达7775元／平方米，而番禺均价也升至7051元／平方米，花都均价小幅升至4574元／平方米。

对于当前的市场，21世纪不动产分析认为，楼市中维持目前这样的态势是有其缘由的。比如在北京市场，由于受“两限房”等保障性政策出台的影响，观望气氛重起，同时对于后市价格上涨的看好，有开发商通过提高价格来控制销售进度，都增加了成交的难度。而在另一方面，比如在上海以结婚、动迁为主的刚性需求陆续释放，以及股市获利资金进入房市，也在一定程度上活跃了市场。

再次加息影响有待观察

而在近期，市场的另一个热点就是加息了。中国人民银行5月18日宣布，从年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。

对此上海中原地产研究咨询部认为，综观加息后上海房地产市场的表现，新建商品住房成交量普遍上升或持平，说明该政策对一手房市场影响不大；而在二手房市场方面，价格表现出稳健的增长态势，成交量有下跌的迹象并非完全受到加息影响，更主要的是受到二手房本身政策的影响，如2006年5月受营业税政策影响，今年4月成交量下滑主要是由于卖家“返价”现象明显，导致了成交的下滑。从一二手住宅市场的总体表现来看，楼市对加息不敏感，市场走势仍按各自原有的发展前行，虽然需求受到一系列因素影响，特别是金融措施对需求的影响深远，但是由于市场潜在需求大量存在，有效需求也十分旺盛，这种需求远远盖过了“加息”政策带来的实际影响。所以从总体来看，央行的再次加息政策对于目前的房产市场并不会造成太大影响，比如目前上海房价水平仍处于上升阶段，贷款利率的上调比例相对于房价的上涨幅度而言仍然有限。

而从业内角度来看，上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，今年以来，在房地产价格温和上涨的情形下，政府并未出台如前两年一样的严厉的税收政策，取而代之的是相对柔性的货币政策，如连续的上调存款准备金率、提高利率，以此来增加消费者对持续加息的一种预期，从而来有效控制市场需求。从目前的市场情况来看，以自住需求为主的购房者的确出现了一定的观望心理，看房的客户有所增加，但实际成交并未增加，成交的周期有所拉长。在这种情况下，房东虽然有一定的惜售心理，但想单方面的大幅提升价格的可能性并不大。由于目前股市大盘指数在4000点左右上下大幅震荡盘整，风险陡增，所以不排除在近阶段出现部分股市资金回流房产市场而导致市场需求骤然集中，从而影响供求双方的平衡，预计很有可能出现价量齐升的后市走向。

总体来说此次央行虽然再次提升了存贷款基准利率，但记者发现，目前的利率水平在中国利率变动史上仍然处在一个较低的水平，所以对房地产市场的影响也是有限的。当然如果央行采取连续小幅加息的措施，其产生的叠加效应就值得进一步观察。