京沪穗豪宅直击

北京豪宅：个性的缺失

卢　波

湖南地产商人余世恩(化名)将孩子送来北京读高中后，想在北京找一个落脚的地方，他到朝阳区姜庄湖边的“碧海方舟”看房，得知这里最小的一套也有800平方米，报价1500万，他感慨道：这边房价真是高。余先生说，在湖南用同样的质材盖一栋同样的房子，包含地价在内，只要这边报价的十分之一。

售楼小姐对余先生的看法笑而不答，她笑吟吟地介绍，碧海方舟别墅区被姜庄湖、鸿华、馨叶三大高尔夫球场环抱，北临姜庄湖：但是离中国的心脏天安门只有 20分钟路程。这样的地理条件得天独厚，极其稀缺。

余先生的劳动价值论与售楼小姐的稀缺理论产生了文化冲突，这给我们一个提示，北京的豪宅之所以成为豪宅，关键不在于房子盖得怎么样，级差地租是其价值的核心。

在人选十大豪宅的4个北京楼盘中，排名第8的“紫玉山庄”与排名第 9的“碧海方舟”是集中占有稀缺资源的代表。在寸土寸金的北四环，“紫玉山庄”有6万平方米的人工湖和3万平方米的中央草场，容积率(建筑区内总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值决定每个业主实际享有土地面积的大小)低至0．21。

“碧海方舟”更是巧妙“借景”，利用了周围高尔夫球场，提高楼盘的容积率。曾经有人提出朝阳区东北地段高尔夫球场太集中，有闲置之虞。“碧海方舟”别墅区的开发却让它们有了用武之地，起到了创造财富的新作用。

“鼎铛玉石，金块珠砾，弃掷逦迤。秦人视之，亦不甚惜。”像杜牧在《阿房宫赋》中所描述的那样，对普通人珍视的东西无所谓，才是豪宅最重要的品质。

较早进入内地市场的香港房地产机构戴德梁行一位分析师指出，与香港相比，北京“豪宅”最大的不同是个性不突出，香港能够称为“豪宅”的宅邸一般都是业主自己选定地形，委托设计师和建筑商设计建造。这位分析师说，香港开埠 150年，已经产生了一批富豪，他们看重地势风水，不会选择公共产品。这样一类人士，北京还难看到。

如果世界各地的房地产市场真的有一个“共同规律”，身处金字塔顶层人士的居所迟早要走向个性化，走向追求历史感和艺术灵感。那么现在这些占据了最稀缺资源的“豪宅”是否有贬值之忧，甚至今天占据了黄金地段的“美式别墅”在将来会不会像上世纪七八十年代的五层单元楼那样被拆迁呢?

住在紫玉山庄二期的朱先生听到《望东方周刊》记者的这个提问，摇摇头说：你太有想像力了。

朱先生经营地毯生意，他告诉记者，自己购买这里的房产，一方面是解决居住问题，一方面也是一种投资，房产是会增值还是贬值是他迫切关心的问题。

朱先生指出，在内地购买“豪宅”的中国商人与自建宅邸的海外富豪不是一个阶层，中国人收入起评分低、在国外只能算是中产阶级的人，媒体就可以称之为富豪。狮子是不会聚居在一起的，现在热炒的“豪宅”不过是中产阶级的城市住宅。既然是两种人，“豪宅观”当然不同，海外富豪可以为“艺术而艺术”，钝不会把自己的住房算作投资；而朱先生和他的大多数邻居们都是将购房看作一箭双雕之计。

朱先生指出的另一个误解是，由于大家缺乏了解，在媒体引导下，真把这里的住户当作了金字塔之巅的人物。朱先生说：“很多报道说豪宅里面都是宾利、莲花、玛莎拉蒂，没有日本车，你自己看看外边，是这样吗?”

记者看到，停放在紫玉山庄的车辆类型之复杂与长安街上并无不同。固然有军用悍马、加长卡迪拉克这样的“酷车”，更多的还是本田、奥迪，也不乏面包车、微型车。

朱先生说，真正的顶层不住这里，他们的个性化“豪宅”也许在老城区的寻常巷陌里，也许在温哥华的山巅上。

上海豪宅：占地18亩

龙　海

上海余山紫园的一栋别墅以1．3亿元天价位居《中国十大超级豪宅排行榜》榜首。记者与一位女伴一同前往拍照。

一早，记者一行搭乘上海旅游集散中心去余山的专线车前往豪宅。经过一个小时的路程到了余山，一下车，就有一个胖乎乎的年轻人上来问我们要车吗，记者问他是否知道那栋1．3亿的豪宅，他哈哈一笑，说坐他的车，可以带我们去，谈好10元车钱，我们坐上了他那辆看上去颇旧的黑色桑塔纳轿车。

上车后，得知我们的意图，小胖子觉得拍照的要求有可能会被豪宅的管理人员拒绝，便在半路上找到他的一个能进入紫园的保安朋友，一同前往。

不到10分钟，就到了紫园。果然，那位保安下去问了门卫，说是看房子要说明来者身份，我们在车上商量决定记者以某大厦老总的总裁助理的身份来看房子。不一会儿，一位西装革履的销售经理出来接待我们。他说我们来没有事先预约，所以是破例让我们看房。一路上他详细介绍了紫园的环境，整个紫园西区共规划为 150块别墅用地，每栋建筑面积1000平方米左右。别墅设计按客户意愿量身定做，栋栋绝版。别墅组团间水道蜿蜒相通，提供一条可以荡舟垂钓的水上休闲路径。共有13个人造、天然的岛屿组成，面积有1800亩。其中包括一个18洞的高尔夫球场。

销售经理首先带我们看一栋已被订购的样板房别墅，记者提出能否拍几张照片，被他拒绝。尽管这座别墅不是记者想要拍的那栋豪宅，却也不简单。售价亦在人民币7000万元。这栋别墅共有上下三层，包括地下一层，

步人大厅，就是一个挑高10米多的圆型彩色玻璃穹顶，完全是仿照余山顶上天主教堂的巴洛克建筑风格。在大厅当中一座白色的透明钢琴，据说是水晶所造，但记者注意到，这不是斯坦威牌的，而是一个陌生的牌子。旁边有一个西式厨房，厨房里专设了一个传菜的电梯。

通向二楼的是一座铜制的欧式古典雕花旋转楼梯，主人的卧室、书房等均在这一层。那位销售经理重点介绍了这栋别墅的外墙玻璃，是厚达50厘米的三层防紫外线的防爆玻璃，透光率极好。俯视出去，楼下还有一座大花园，并有一个水池用来养鱼。

来到地下―层，这里有一个俱乐部，内设私人舞厅，并有室，记者发现里面已经放置了一张豪华的自动麻将桌。订购这座别墅的主人显然还是一位音乐发烧友，专设了一个私人家庭影院，音响是德国产的，价值人民币100多万。考虑到中国菜的烹饪习惯，中式厨房被设在了地下一层，同样也有一个专门的传菜电梯。除此以外，还有存储各类洋酒的酒窖、健身房、佣人卧室、保安监控室等等，我们能想像到的豪宅应该有的设施都有了。

这里还有一个长约25米、宽约5米的私人游泳池，它紧靠着紫园的紫檀人造瀑布，面朝余山，真可谓依山傍水。但内部装修和设施远不如我们所想像的豪华。或许我们对于豪宅的理解还停留在金碧辉煌上。

一圈紫园逛下来，销售经理让我们留下联系方式，可是记者连名片也没有。于是称下午还要去其他地方看房子，便匆忙离去。

出了紫园，不甘心就这么两手空空回去。于是一群人决定上佘山顶上俯拍那栋豪宅。我们直接驱车来到山顶的教堂，但发现那栋豪宅被树挡住了，记者只得在山顶上拍了几张紫园的全景，由于雾气很大，紫园的全景拍出来也不清晰。

小胖子见记者铁了心要拍到那栋豪宅，想到一个办法，他有一个朋友是开大卡车给紫园送建筑材料的，我们能搭乘他的卡车进去。小胖子把他的卡车司机朋友找来后，记者和卡车司机从另一个门进去，小胖子和那女伴留在外面。

来到被卡车司机称作8号房的1号别墅，这栋1．3亿的豪宅占地18亩，1461平方米建筑，全部设计为平层，外人只能看见绿树，却看不见建筑。院墙、流水、树木和S形花架，从外至内构成四道屏障，以保证即使院门敞开、汽车进出，外人仍然瞥不见主人的一举一动。

一些工人在忙碌，记者前前后后拍了一些照片，这时前面来了一群人，看样子是在视察工地。其中一位戴眼镜的中年男子见到记者在拍照，上前客气地询问，记者实言相告是拍些照片。

看过了记者的证件和名片以后，那位中年男子告知他是此处的黄经理。黄经理热情地为记者介绍，并特别提到了其中的游泳池，这个游泳池非凡之处在于它建在二楼，游泳池的底部是一块巨大的玻璃，玻璃的底下没有任何承载物，游泳池内注满水，载重有十几吨。这种玻璃目前全世界只有三块，其中的一块就在这里。从一楼仰观，可以清楚地看见二楼游泳的人。记者看到那座游泳池面积大约长25米，宽4米，但还未装修好。从游泳池边的落地玻璃窗望出去，视野极佳，能清楚地看到对面余山顶上的远东第一大天主教堂和余山气象台。同样的，余山天主教堂内的神职人员也能俯视到游泳池的一切。但整栋豪宅的玻璃外墙是用厚达50厘米的防弹玻璃所造，安全性极高。但黄经理对豪宅的主人只字未提。只是说六个月后能够全部完工，届时欢迎再来采访。

出了豪宅，记者又拍摄了豪宅与余山教堂在一起的外景，并通过当地的建筑工人了解到这栋豪宅的主人是香港李姓富豪的儿子。

广州豪宅：业主的变迁

张立勤

汇景新城位列《中国十大超级豪宅排行榜》的第5名，这似乎并投有给广州地产界带来多大震动，连这座新兴崛起的“国际豪宅社区”也并不知晓消息，直到记者频频预约采访。

此次上榜的是汇景新城推出的明月清泉别墅，标价2500万元人民币的湖畔别墅共有15套，目前已售出13套。该区最豪华的别墅还算山顶别墅，标价3000万元，仅8套，已售出4套。“市场的消化力量令人惊奇。“该楼盘开发商侨鑫集团营销中心项目策划经理高世鹏表示。

汇景新城作为广州市中心占地80多万平方米超大型国际豪宅社区，距天河北 CBD中心仅5分钟车程。这在广州的豪宅区中是很少有的。地段的稀缺性是其开出天价的重要因素。而明月清泉位居整个汇景新城的精华核心区，西览汇景湖，北邻亚太国际俱乐部，整个别墅区按照富人区的高起点规划设计而成。

记者参观了一套价值2500万元的大体量湖畔别墅。良好、充足的空间感是这套豪宅留给记者最深的印象。整幢别墅仅占地面积就有足足1亩地，其中花园面积有400平米左右。与一般洋房 2．5米层高不同，客厅层高达5．8米，拥有大型玄关及豪华迎客门厅。双主人房宽敞豪华，面积均达60平方米以上。走进地下室又是别有洞天；里面设有温泉浴池、阳光SPA室、桑拿浴室，以及酒吧间、家庭影院豪华装备等，是休闲放松的好居所。

“真正的豪宅，总是满足居者无微不至的需求。设计是其中最重要的元素，明月清泉的设计采集了12家国际设计公司精粹，空间感的处理让买家十分满意，而且造型线条简约、经典，它的晶位也深得不少买家认同。”该别墅销售代表陈先生说。

细节的雕琢和呵护也流露出超级豪宅的不同凡响。比如，别墅内配有液压式私家电梯，运行起来十分平稳且悄无声息，古典雕花旋梯，梯阶均配以手工精心打磨的天然金檀木、南洋红檀木等名贵材质；至于古典廊柱、精美雕花，更处处凸显高贵气质。

“豪宅不仅仅在于建筑本身的豪华、尊贵，更重要的在于一种文化内涵。明月清泉身居广州市核心区域，闹中取静，云集了一批政界和工商界名流，由此形成一种独特的名流生活圈。“高世鹏颇为自豪。

据调查，汇景新城业主大都是成功企业家，如华南地区的“家居巨头”达芬奇的老板就是明月清泉的业主。“他们都是在某一行业做得很出色的大老板，比如有个专门生产晾衣架的老板，差不多垄断了该行业市场，现在的身价自然了得。”高世鹏介绍。

这里的豪宅尽管价格不菲，但与台港澳相比地价相对要低，且有地缘的接近性，因此也吸引了部分港台客人。据说，台湾政界某位要人的亲属也是明月清泉别墅的主人。“这些买家只占极少数，大多数是大陆尤其是华南地区的企业家阶层。”高世鹏总结道。

这些豪宅业主不少在海外拥有自己的公司，视野开阔，对物业的选择也很挑剔，常常是跨城市选购豪宅。城市的发达程度、区域规划和空间设计都是他们着重考察、物色的焦点，多数采用一次；陛付款的购买方式，也有极少部分采用分期付款或按揭的方式。几乎所有超级豪宅都用于自住。

广州早期豪宅主要分布在二沙岛上，国外领事馆外交官和众多外资机构人员，以及来自港台的富商共同托起了二沙岛尊贵的豪宅风范和每平米高达30000元的天价，使得上世纪80年代以采的二沙岛一直成为广州富人区的标签。

“广州超级豪宅的买家从外籍官员、港台富商已经转移到大陆本土的实业家，这其实也折射出中国经济和社会阶层发生的重大变化。”一位长期关注豪宅市场的当地地产界投资顾问认为。