京沪穗别墅市场热点扫描

近期京泸穗三地的别墅市场可谓“热”力四射。毋庸置疑，别墅开发继续紧缩带来巨大的市场机遇，是三地别墅市场持续走高的主要原因。那么，京泸穗三地的别墅市场，都“热”在那些地方呢?记者的一番探究，希望能够供投资者参考。

上海：350平方米的别墅最大

今年8月份初，位于青浦区朱家角镇上的东方庭院推出60套经济型别墅，不到一个月的时间便所剩无几。

根据中国房地产指数系统上海别墅指数办公室监测数据显示，从上半年别墅成交量来看，除1月份下降2％以外，2至5月均呈上涨趋势且涨幅达10％以上，导致整体价格上涨，其中闵行、松江、青浦增长比例约为20％。2007上半年部分别墅出现了供不应求的状况，成交以经济型别墅最为火热，其中单价1万元以下的占50％，总价300万元以下的占65％，套型面积200到300平方米达52％。

自2003年2月18日，国土资源局紧急通知，停止别墅类用地的土地供应，至今已有4年零6个月。按照2年内土地不开发国家将收回的政策再加上房地产开周期为2～3年的时间表来推算，别墅的供应最迟在明年初讲进入尾声。

上海佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄表示，在未来别墅供应日见紧张的情况下，别墅的供求关系也将发生一些变化。上海佑威&天天房展网研究中心监测数据显示，上海2005年共成交独立别墅2200栋80.95万平方米，2006年增加到2828栋99.01万平方米；今年仅上半年的成交量就达1675栋57.94万平方米，比去年同期的成交面积上涨了16.3％，为近年来最高。

由于房产开发总是从板块的核心向边缘扩散，从近市区向远郊扩散，这在平均成交价格上就很难看出别墅日渐稀缺带来的价格变化。然而，一些位于金字塔顶端的别墅价格的走势，还是让人们看到了别墅价格的涨势之凶猛。2005年上半年成交均价最高的是檀宫的47814元/平方米；下半年九间堂就以59751元/平方米的均价超过。九间堂在2006年成交均价的持续攀高，保持住了最高单价的冠军之位。然而，上海历史上第一个全国最贵别墅，是余山别墅始祖的“上海紫园”，今年4月以69285元/平方米成交的一套别墅抢到了上海最高单价别墅的纪录。

这些趋势性数据的背后，是上海主流别墅正在发生着微妙的变化。在檀宫、紫园、世茂山庄争抢中国最贵别墅之时，云间绿大地、中房森林别墅、余山3号、绿洲千岛花园等一些面积在270～360平方米之间，总价在500万～800万元之间的别墅在引领着市场交易，成为了别墅消费的主流。

从近两年半的数据来看，成交面积前10名的独立别墅，面积基本在270～360平方米之间，栋均面积330平方米左右。其中，2006年上半年，栋均面积达到352平方米的原因，是受套均面积在400～500平方米的御翠园集中成交所影响。虽然，该案的面积不如超级别墅动辄上千平方米那么宏伟，但其超过2000万元的总价已经相当于超豪华级别，面积的合理安排和精致的设计，是该案受宠的主要原因。

近年来土地的稀缺，房价的快速上涨，不止是使公寓的面积越做越精致，就连小面积的别墅也受到市场追捧。被凯雷收购而排在去年下半年别墅成交面积首位的中房森林别墅的栋均面积为350平方米，今年上半年成交量最大的绿洲千岛花园栋均面积则为361平方米，基本上代表着上海别墅市场的主流。

同时，别墅成交量的逐年上升也表明在日新月异的经济发展下，人们会更需要别墅产品。由此不少别墅产品的潜力还是相当大的，比如东方庭院是在上海唯一的中国水乡之上，唯一的一个中式住宅项目，也是新天地首席设计师――本杰明伍德唯一的中式住宅项目，稀缺的大环境，结合名师设计，已然构成项目投资升值的必备要素。8月8日，东方庭院推出60套，至今已销售85％；另外像绿岛阳光位于崇明新城核心位置鼓浪屿路一江山路交界处，距离崇明目前商业核心路段八一路约1.5公里，项目紧贴崇明新城的城市中心区――核心商务功能区，由于崇明岛同质别墅类产品供应量相对较少，因此该项目销售情况良好。

北京：中央别墅区交易最活跃

从一手别墅市场来讲，近期的市场供应量较大，据北京中原三级市场部研究中心分析人士统计，今年5～8月北京市开盘的别墅项目较多有13个，其中8月有4个，7月2个，6月1个，5月别墅开盘项目最多，有6个，这些项目有30.8％集中在顺义区，23.1％集中在密云县，15.4％分布在通州区，而1～4月开盘的别墅项目只有4个。随着这些项目的开盘与销售，这些地区的别墅市场也会日益升温。郊区的别墅项目开盘价在8000～15000元/平方米，像海淀这样的城区别墅项目，以及郊区的一些高档的别墅项目开盘价能达到25000～30000元/平方米。

据北京市有关机构统计，今年上半年，中央别墅区销量和售价双双提升。数据显示，在1～6月，中央别墅板块共销售别墅207套，销售面积达9.19万平方米，销售均价为16500元/平方米。其中，优山美地、卓锦万代、观唐、龙湖・滟澜山等区域代表项目较受购房者欢迎。

据分析，目前中央别墅区内别墅以300～600平方米为主导户型，均价16000～25000元/平方米。由于供应有限，需求旺盛，这一区域的别墅市场呈现稳定上涨态势。分析显示，其购买者有很大一部分来自朝阳公园板块和望京地区。

中央别墅区缘何受到购房者的青睐，有业内人士分析认为，主要是这里的项目与北京市中心区域高档公寓相比，总价相近但又有着更高性价比，因此会吸引一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。

从二手别墅市场来讲，二手别墅主要集中在中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、东部泛CBD地区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区这六大别墅区。随着“金九银十”房地产市场活跃期的到来，别墅市场也开始升温，此外许多在股市中获利的消费者也开始转战回报更为稳定的房地产市场，别墅市场对这些资金较充足的投资者来说也相当有吸引力。

其中成交最活跃的还是中央别墅区，它的特点是国际化氛围浓厚，并且位置优越、环境优美，品质卓越的中高端产品吸引了大量涉外、投资型的客户，部分影视歌的娱乐明星也都在此置办有房产，在北京的东部地区它是最成熟的别墅基地。该区域的知名别墅项目有名都园、优山美地、莱蒙湖别墅、龙湾别墅、观唐等，其中名都园目前的二手房均价在17000元/平方米左右，优山美地的B区是环境、配套最好的一个区，价格在25000～30000元/平方米左右，龙湾别墅一期均价在17000～20000元/平方米，这些项目的业主报价比较稳定，成交单价大约会比报价低200～500元/平方米，而像莱蒙湖别墅这样的项目，由于业主对房屋的装修、配备的家具家电档次的不同，业主报价差别比较大，因此购房者在购买前最好多做比较，货比三家，从而找到最适合自己的项目。

广州：别墅价格涨幅超过公寓

在2006年8月，位于广州天河区环场路上的帝景山庄报价为16000元/平方米(不包装修的均价)。该项目周围交通便利，广园快速路和广深高速距离都很近，2008年奥体中心会通地铁，交通状况还能得到改善。但一年之后的今天，该楼盘报价达到了35000元/平方米，与一年前的报价相比，上涨了19000元/平方米，涨幅达到118％。即使是与今年4月份的22000元/平方米报价相比，也上涨了13000元/平方米，在不到半年时间内，上涨了59％。

广东省房协市场研究部主任黄福新在接受记者采访时表示，广州别墅项目价格上涨速度超过了公寓项目。广东省统计局公布的数据显示，今年上半年广州市商品房销售均价为7743元/平方米，增长25.8％，比上年同期高出1590元/平方米，这个涨幅也大大超过去年涨幅。2006年上半年，广州商品房均价为6153元/平方米，比2005年同期增长15.7％。黄福新估计，别墅项目的涨幅要超过平均水平，“至少达到30％以上。”他说。

据了解，广州别墅供应量大约3000套左右，主要分布在较为偏远的区域，如花都、番禺、增城区等。相对而言，高端别墅项目的价格上涨幅度要超过经济型别墅，记者在采访中了解到，诸如东方夏湾拿、南航碧花园、金碧御水等价格低于万元的经济型项目，从今年年初至今，价格并未出现大幅上涨的情形。

对于高端项目价格出现大幅上涨情形，黄福新分析认为这在很大程度上应该“归功于”投资者。他表示，随着广州房价的快速上涨，有很多投资者看重别墅项目的升值潜力，因此大量吃进，以至于投机风行，导致价格大幅攀升。