京沪土地虚晃扩容

在新开工面积严重不足的背后,是天文数字般的土地面积正在“沉睡”

《财经》记者 张杰 王真

楼市“国四条”出台仅一月,进入新年后,内容更详尽的“国十一条”即告出炉,显示中央政府降温房价决心已下。

作为两大中央红头文件中未点名批评的“部分房价过高、上涨过快的城市”中的典型代表,北京和上海楼市处于新政风暴中央。岁末年初,针对2010年楼市房价一役,两大城市同时开辟“土地战线”。

土地扩容动机

2009年12月28日,北京市国土局副局长曾赞荣表示,2010年北京计划供应住宅用地“将不少于2500公顷”,预计可建成房屋的规划建筑面积达3000万平方米以上,其中,保障性住房面积占50%以上。

在供地节奏上,“今年将力争一季度供应1000公顷,上半年完成2000公顷土地的供应。”至2010年底,政府手中将至少有4500公顷住宅用地存量待机推出。

而更早时候,2009年12月21日,上海市委书记俞正声在首次召开的上海市经济工作会议上表示,2010年上海要保证至少2000万平方米的住宅开工面积,保证每年有足够的住宅土地供应量和开工面积,这是保持上海房地产市场价格稳定的一个关键性举措。

这场土地战直指两大要害:公布政府手中可售土地“存粮”,稳定市场土地供应紧张预期;公布2010年住宅用地供应指标,切实增加调控“弹药”。

作为土地原料市场的垄断供应者,京沪两地政府的官方“开闸”承诺倘若践行,2010年及2011年两地楼市有望在供应层面上刷新多项本地记录。但是,考虑到土地从入市至预售的时间差,这场刚刚启动的土地战役更似一场心理预期之战。

市场观察人士认为,政府的市场“暗示”,如同股市扩容,能否为人们在房屋上寄托的财富预期降温,将是决定此轮新政“土地战线”成败的一大要素,却并非惟一。

《财经》记者采访的业内人士大多认为,开闸放地,自然是降温利好,但是以下几点同样值得关注:其一,政府供地承诺会否如愿达标;其二,供地面临结构性难题,需要对推出地块的区域位置、面积、用途和性质进行细分观察;其三,推出地块是否会尽快形成有效供给。

第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理詹姆斯麦克唐纳(James Macdonald)向《财经》记者表示,从理论上来说,土地供应越多,土地购买的竞争激烈程度会有所缓解,地价也会相应下调。对许多城市房地产建设项目而言,土地成本是开发成本的重要组成部分,地价下降会使开发成本相对应减少。

但这仅仅是决定最终售价的因素之一,信贷额度、贷款成本、有限的私人投资渠道、交易成本以及许多其他因素都会影响房产价格。

供地效率真相

溯及楼市调控史,数年来京沪这两个房价高地不断被反复追问。地产商普遍将供地不足当做房价高涨的不二因由。

以北京为例,上述指责理据充分。

2005年乃北京市首次对外公布年度土地供应计划。北京市土地储备中心的官方数据显示,2005年、2006年房地产开发用地的供应完成率分别为40%和56%。

2007年的土地供应局面甚至更为惨淡。2007年9月6日,北京市国土局对外当年土地供应计划。

根据该计划,2007年北京市土地供应总量控制在6300公顷以内,其中住宅用地为1600公顷,比2006年减少近16%,这是自2005年开始公布土地供应计划以来降幅最大的一年。同时,保障性住房和两限房用地在住宅用地总量中的比例增加9.2%。

2007年被公认为是中国房地产市场化改革以来黄金十年的顶峰之年。这一年,地王现象在全国各大中城市蔓延。

然而,北京市2007年度土地供应计划却削减了年度住宅用地的供应量,令人不解。在回答媒体质疑时,当年北京市国土局一相关负责人称,北京要严格控制土地供应量的增长。

在当年这份“控制规模”的土地供应计划书中,明确写道:“在土地供应空间布局上,继续减少中心城区(含首都功能核心区和城市功能拓展区)供地量,增加远郊区县(含城市发展新区和生态涵养区)土地供应量。” 而与2006年相比,“中心城区供地量将减少10%,远郊区县土地供应量将上升10%。 ”

即便如此,“缩水”版的北京2007年度住宅用地1600公顷的目标依然并没有实现。官方的统计数据显示,截至2007年底,粗略统计,当年,北京市住宅用地仅成功出让688公顷,完成率为43%。

北京高策地产顾问机构董事长李国平对《财经》记者表示,如果说2005年和2006年如此低的完成率尚可解释,那么,2007年北京供地不达标却令人难以想象。

公开资料显示,始自2006年,北京市开始酝酿土地集中储备。但是,直到2007年12月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定《土地储备管理办法》后,北京市的土地储备工作才真正发力。

2008年6月3日,《北京市2008年度土地储备开发计划》获市政府常委会通过,这是北京市首次正式出台年度土地储备计划。当日,2008年北京市土地供应计划一并出台。

在居高不下的房价下,这份土地供应计划书一度备受期待。但是,至当年年底,这份计划书的完成率仅有76%。而以房价关联度最高的住宅用地供应来看,2008年北京市拟供应住宅用地1700公顷,但实际上仅供应了863公顷,完成率仅达51%。

其中,在这863公顷住宅用地中,廉租房和经济适用房占到了43%。另外,商业金融用途的土地实际出让122公顷,完成率为47%。

然而,令事情更趋严峻的则是,本已低效运转的供地计划,在将土地转化为房屋过程中的低效更是令人瞠目。

2009年12月10日,北京市土地储备整理中心副主任叶向忠在做客首都之窗时透露,2007年-2009年北京共成交住宅用地181宗,土地面积共2465公顷。

然而,到目前实际形成有效供应的土地仅为1007公顷,其中还包括237公顷的保障房,“有效供给不足50%。”

在此之前,北京市国土局曾在2006年初、2007年初先后两次对2002年-2005年全市已出让住宅项目的市场实际情况进行更新调查。

最后一次调查数据截止2006年底,当时的调查结果表明,北京市2002年-2005年已供应土地,却又未形成实物供应的土地面积约3200公顷,可建住宅建筑面积约6300万平方米。

如此土地产出低效不惟北京一地。根据上海市统计局统计,上海楼市开发量的历史峰值出现在2004年-2005年,新开工住宅面积分别达到2669万平方米和2486万平方米。

随后,逐年下滑,2007年、2008年新开工住宅面积分别只有1634万平方米和1762万平方米。然而,上海2009年商品房销售面积超过3000万平方米,是2008年的2倍。销售面积与新开工面积的巨大落差,转化成市场供不应求的强大动能。

在新开工面积严重不足的背后,是天文数字般的土地面积正在“沉睡”。

根据易居中国日前公布的2009年土地报告,目前上海市场拿地超过两年未上市、未动工的住宅用地(含有住宅性质用地)项目规划建筑面积达到4356.5万平方米,粗略计算,这部分散落民间的存量用地可供上海商品房销售一年半。

土地供应计划数年连续不达标,推出的土地又连年“沉睡”,而房价却一骑绝尘。这令地方政府与开发商一起坐到了舆情“谴责”的被告席之上,至今依然。

这一切会在2010年生变吗?

楼市预期分歧

进入新年,各项统计数据陆续揭晓,北京市国土局亮出了一份“亮丽”的成绩单。数据显示,2009年,北京市土地出让金收入达928亿元,占北京市财政收入比重达到45.9%。而2008年,北京土地总成交金额503亿元,占北京市财政收入比重仅为27%。

从全国范围看,杭州(包含余杭、萧山)、上海、北京土地出让金收入位居前三甲。上海土地出让金高达1043亿元,成为第一个出让金超过千亿的城市。随着年末最后两天的交易,杭州市土地出让金达1200亿元,跃居全国城市首位。

与此同时,2009年北京市经营性用地完成出让达1600公顷,超过计划供应的1300公顷(含住宅用地1100公顷)目标,自2005年以来首次年度达标。今年北京市拟供应2500公顷住宅用地,这一数字是过去两年北京市实际完成出让的住宅用地数量的总和。

显然,创纪录的土地财政令土地储备资金不足的借口不再存在,北京市新的一年里“土地开闸”姿态高调明显,但是,这一高姿态是否会收到效果,各方反应不一。

北京高策地产顾问机构董事长李国平表示,很难把握二者间的关联度,大家的印象是,土地供应的不足,传导出一个房屋供应减少的心理信号,房价则会继续上升。“但是,具体也很难说,土地的供应到了一个什么样的程度,房价的预期会稳定下来。”

他同时提醒,北京历史上只有2009年一次达标经验,因此,政府能否兑现承诺有待观察。另外,政府要供地,但是企业真正买了才算数,这也是决定供应计划能够顺利完成的一个因素。如果政府的承诺达标,心理预期今年下半年就会显现出来,对房价的平抑效果明年就会呈现。

“重庆市是大城市中平抑房价最为成功的样本,政府背景的四大土地储备中心拥有大量土地储备,每年供应也很充分,因而重庆的房价这么多年一直相对稳定。

在整个2009年,天津楼市亦没有总价地王与楼面价地王频频出现的现象,原因是,大家对未来土地的供应有心理预期。事实上,一块地挂牌后,大家私下还可以商量,你先不拿,以后还有机会。这样企业就不着急了。事实上,企业也是欢迎这样的局面出现的。”李国平说。

而万科地产(000002.SH)副总裁、北京万科总经理毛大庆则直言不讳称,推出了足够的地,地价也未必会下降。他对《财经》记者表示,完成政府年度供应计划,的确会稀释和淡化房价上涨的味道,但是,无法回避一个问题:土地需求的增长无法与供应增长相匹配。“因此,我对北京的房价相当担心。”

他认为,北京土地市场近似一个零和游戏,容量有限,但是北京楼市却是一个全国市场,因此,土地紧张的预期会一直存在。在土地供应问题上,指责国土局没有道理,更无济于事。

首创置业(02868.HK)董事长刘晓光则强调重视土地供应的结构。在接受《财经》电话访问时,他表示,政府放这么多地,肯定是向市场释放了一个很好的信号,但是供应土地的结构很重要,要看普通商品房用地在整个土地供应中占的比例有多大。

另外他认为,土地供应的节奏也要迎合市场需求,防止出现缺口。最后,如果价值明显、核心区域的土地供应较少,容易导致地王出现,从而强化大家的紧张预期。

“2010年政府的指标肯定会完成,因为他的资金实力增强了很多,1000亿元土地整理的计划是前所未有的。未来政府深挖土地的潜力,将主要是在轨道交通、干道和高速公路沿线,也会加大旧城改造力度,比如,南城改造,城市东扩等。”刘晓光说。

在采访中,多位受访人士均对保障房用地的供给比例表示关切。根据政府的计划,2010年北京楼市保障房用地供应将占到2500公顷住宅用地的50%以上。

李国平认为,虽然保障房是一个相对封闭的系统,但是,有更多的北京人去购买保障房,商品房供求紧张的局面会有所缓解。

然而,更多地产人士从中看到的则是悲观。华远地产董事长任志强对《财经》记者称,2010年北京3000万平方米新增房屋的供应中,保障房占了多数,这一定会相应减少普通商品房用地的供应,这对房价而言反倒是一个很不妙的信号。

任志强早先在个人博客中称,北京2005年-2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,非商品住房建设用地指标为1320公顷,两者的比重为5.4∶1。

实际供给的情况则是,商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷,完成计划数的33.6%,供地差额为4736公顷,非商品住宅供地1283公顷,完成率达97.20%。

首创置业董事长刘晓光和万科地产副总裁毛大庆同样认为,要对住宅用地放量中的保障房因素进行冷思考。■