房价为何居高不下

近几年来，我国大城市住房销价节节高攀，京沪深等一线大都市的均价已突破每平米一万元，省会城市的均价已高达每平米四五千、七八千。这些价位已相当于城市居民人均年收入的一半左右，意味着靠工薪为生的普通市民，哪怕一家人坚持三十年不吃不喝、不穿不用，也买不起一套人均二、三十平米的小康住房！

房价为何居高不下？综观相关的议论和因果分析，我认为应该把拉动房价走高的诸多因素，解析为利益驱动机制和体制运行机制两个层次，前者是驱动房价走高不走低的直接因素，后者是深层次的制度因素。

利益驱动机制拉动房价走高

利益驱动机制是直接拉动房价走高的原始动力，主要存在于以下三个方面：

首先，我国的房地产业已发展成除电信、能源供给等国有垄断行业之外的最大暴利行业，嗜利成性，绝不让利经营。在这一行业最先“下海”的业主，大多是靠官商一体或官民勾结而迅速长成的业内大鳄，他们一手靠地方政府低价批租土地、一手向国资银行取得信贷资金；一手倚仗政府和司法力量强制拆迁和平整土地，并提供配套性公共建设，一手利用供给一直过剩的廉价农民工从事建筑施工，把一个个建筑项目搞成裸的“血汗工地”，其原始资本积累率大都不低于采掘业的“血汗矿井”和制造业的“血汗工厂”。房地产企业捞取“第一桶金”的这些手段，不仅迅速壮大自己的经营规模、孕育出追求超额利润的本性，而且形成了一整套依仗地方保护与的从业伎俩。所以，如果不能切断这些地产大鳄同地方官员的血肉联系，就不能从法制上迫使他们走出暗箱操作，参加公开透明的公平竞争，就不可能改变他们惟暴利是图的吸血本性，也就不可能引导房地产业从恶性膨胀转向良性循环的合理发展。

其次，改革开放以来片面强调“经济为中心”的执政理念和以GDP增长为主要指标的政绩考核方法，已经引导许多地方党政领导实际上选择了一种“对外靠招商引资，对内靠房地产开发”的增长型发展模式，只要能拉动本地GDP高速增长，就不惜用公有土地和国资银行贷款去支持和放任房地产业的无序开发和暴利经营。这种主要靠房地产开发拉动GDP增长的政绩追求,已经转化为一种排斥“以人为本”的施政理念、背离和谐社会发展目标的逆推动力，驱动地方官员为达到为官一任的短期政绩目标，而不惜对中央举措唱对台戏或阳奉阴违。所以，如果不能扭转片面追求GDP增长的惯性，不能改进和健全对地方官员的政绩考核办法，不能扼制地方官员只追求一已私利的利益驱动机制，也就不可能推动地方政府按中央部署和人民的利益去调控房地产业和平抑房价。

第三，国资银行对房地产等暴利行业无序发放信贷，也是拉动房价走高的一种直接动力。我国房地企业的自有资金大多只有一二成，不少地产大鳄是白手起家、靠玩空手道发财：依靠官员批项目骗取贷款，用贷款批租土地，再用预售期房价款和施工项目再抵押贷款进行开发建设。因此，不少城市房地开发商占用的信贷资金占全部信贷总额的三四成。由于房市红火和房价走高，房地信贷大多成为银行盈利率较高的优绩资产，银行为了维护这么多优质资产的良性运转，当然不愿看到房价走低和房地产业紧缩导致信贷资产的缩水。

两根“指挥棒”，三方各得其利

房地产业是一种科技含量较低的劳动密集型产业，在规则透明和产权明晰的市场运作过程中，主要应靠市场需求和等价交换来直接调节土地、资本和劳动力这三大要素的合理流转和运作，政府只能通过税收、利率和政策引导这三大杠杆，间接调控房地产的经营发展及其价格变动，只能依法规范和监督开发商的经营行为。但是，在政企（主要是国资企业）尚未完全分开、市场机制尚未发育健全，信贷投放往往要顺从当地政府的意向和决策，国家制定的房地产和金融政策的实施往往被地方政府按照自己的利益和政绩取向所扭曲的情况下，上述三大杠杆也就很难正常发挥其应有的调控作用。

在前述直接拉动我国房地产业发展和房价走向的三种直接利益驱动控制之中，经常发挥主导性作用的，就是地方政府的长官意志和施政行为。地方党政首脑和相关职能部门之所以能直接激励和驱动开发商，主要是靠现行土地制度和行政体制所赋予的两根“指挥棒”：一根是公有土地批租权的行使，另一根是国资银行信贷的投放。开发商服从当地政府的指挥棒，就既能得到日益稀缺的土地和贷款，又能得到政府的种种优惠和保护，去放手追逐自己的盈利目标；政府行使土地批租权力，既能增加本级财政收入，扩充主要由自己支配的“土地财政”收支，又能直接指挥房地产业投资，扩张本地的GDP增幅，去加速实现自己的政绩目标；银行按政府的指挥棒投放信贷资金，既能取得当地政府好感和支持，又能扩充自己的优质资产。靠两根指挥棒组合的三方利益汇聚而成的房地开发大合唱，能够使三方各得其利，实现三方的利益“共赢”，三方何乐而不为？

但同时还应看到这两根指挥棒又是两把“双刃剑”：既能激励开发商追逐暴利，又能诱发、权钱交易、甚至官商一体的种种行败和商业贿赂。是谁授权地方党政首脑行使这两根滋生腐败的指挥棒呢？不能不承认,正是现行的政治体制和政府职能所衍生的高度集中的党政权力结构,赋予了分级管理的地方党政首脑和相关职能部门拥有这两根指挥棒。地方政府能够在辖区内行使这两根指挥棒，正是权力过分集中的弊端在政治体制中的一个重要表现。如果对这种政治体制不进行深化改革，如果地方政府不彻底转换职能，那就谁也无力从地方首脑手中拿走这两根指挥棒。“国八条”和“国六条”都是绕开现行体制弊端提出调控对策，对房地产业过热和房价虚高症治标不治本。

温总理直言：权力过分集中的政治体制是滋生腐败的制度根源。地方政府直接支配土地与资金供应，直接介入房地产开发，不仅是滋生腐败的温床，助长房地产业恶性膨胀和房价居高不下的深层次制度因素，也是一种内在的、不断诱发前述三种利益驱动机制的制度根源。可以断言，如果不深化政治体制改革，就不能从制度上杜绝权力的过度集中现象，也就不能从体制上剥夺这两根“指挥棒”，从而无法从根本上抵制房地产过热和房价虚高，无法预防我国房地产业走向“泡沫化”。