地产融资有限开闸

一家不起眼的地产公司最近特别受关注。新湖中宝（600208.SH）8月1日公布非公开发行股票预案，计划对不超过十名特定对象发行不超过17.91亿股，募集总金额不超过55亿元。

这项看起来非常普通的再融资计划，却令地产界精神一振。市场揣测，对地产商封闭了三年多的二级市场再融资，是否即将再度开启。

自6月开始，包括东华实业（600393.SH）、莱茵置业（000558.SZ）、金丰投资（600606.SH）、宋都股份（600077.SH）、迪马股份（600565.SH）、荣丰控股（000668.SZ）、中天城投（000540.SZ）等众多地产公司接连停牌，将市场的猜测推至顶点。

“只要涉及居民住宅类，即‘国五条’主要调控的对象，证监会都不支持其重大资产重组、再融资和IPO行为。”证监会发言人江向阳对《财经》记者说。他反复强调，仍会坚决贯彻“国五条”。

江向阳表示，新湖中宝募集资金是用于棚户区改造项目，这和“居民住房”是两个概念。房地产调控政策的尺度和口径已经十分清楚，建议企业根据自身的情况进行判断。

这一说法，与自2010年以来凡是“涉房”的企业或业务一律免谈再融资的政策，在松紧度上已有明显差异。

在7月30日结束的中央政治局工作会议上，新领导班子并无过去 “加强房地产调控、促进房价合理回归”等表态，反而表示要促进地产行业“平稳健康发展”，这一新迹象令市场更加乐观。 7 月 30 日结束的中央政治局工作会议上，新领导班子表示要促进地产行业“平稳健康发展”。

在经济疲软的大环境下，政府此举有保增长的考量，同时也应是为地产行业的长期政策定调，即将过去以行政抑制为导向的调控方式向以市场为主导，政府进行长期制度建设的方式转型。

所谓的长效机制的建设，不是简单地打压或放松，而应是一整套制度设计，它至少应该包括以房产税调节高端需求、以土地制度改革和首套房贷款优惠支持中端需求、以保障房覆盖低端需求、以拓展融资途径等措施给予地产业金融配套政策等内容。

在这一套制度设计没有完成之前，房市再融资的开放仍将仅限于保障房项目、城镇化概念和商业物业等，对住宅开发的再融资开放短期内几无可能。 局部放开

2010年起政府暂停了所有地产公司的IPO申报，以及关闭上市地产公司的再融资渠道，试图以此方式压缩企业资金流，使得企业无力高价拍地，并进一步达到控制房价的目的。

“这种干预催生出许多不正常的发展路径，反倒推高了成本，最终造成消费者的高负担。” 首创董事长刘晓光8月4日公开表示，他认为恢复房地产上市公司再融资功能，是最基本的发展需要。

所谓不正常的发展路径，指在拿不到便宜资金的情况下，许多中小开发商不得不转投信托等更加昂贵的融资方式，结果造成庞大的“影子”银行。

“其实从去年开始，房地产再融资政策就有所松动。”某券商投行部董事总经理告诉《财经》记者。据他描述，2010年的时候只要是有“涉房”业务的上市公司，政府一律不支持其再融资或者重大资产重组。而去年下半年开始，主业为非房地产的上市公司（房地产业务比重在20%以下），证监会已经开始接受相关的再融资申报材料。

他同时强调，证监会要求再融资募投项目必须是“非住宅类”项目，这跟江向阳的口径基本一致。

根据新湖中宝公告，募集的55亿元资金将用于公司在上海普陀及闸北棚户区的两个改造项目，其中新湖明珠城三期三标段、四标段投入30亿元，青蓝国际投入25亿元。公告中称，该募资投向符合国家的相关政策。

6月26日，总理在国务院常务会议上表示，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展。紧接着，7月12日住建部对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的解读，表示各级政府要加大资金支持力度，完善政策、强化措施，破解棚户区改造面临的资金筹措等难题，确保五年内改造1000万户。

“保障性住房和与城镇化概念相符的项目，会率先得到IPO或者融资放开的支持。”阳光新业地产股份有限公司助理总裁张和平对《财经》记者表示。

他透露，对于这些政策类型的企业以及商业物业而言，其他的一些融资渠道也正在得到监管层的默许，比如海印股份（000861.SZ）今年进行的资产证券化尝试。该公司5月非公开增发预案，以旗下商业物业的未来租金为基础资产，拟提前变现资金16亿元。

张和平评价说，这是2010年至今唯一一个从公司层面做融资的全新尝试。目前来看，监管机构对海印股份的资产证券化尝试也是比较支持的。

包括陆家嘴（600663.SH）在内的一些以商业地产为主业的公司，也都在做短期融资和中期票据融资。这些融资是在银行间交易市场完成的，投资者以银行为主，融资规模最大的能做到净资产的40%左右。这也是最近比较热门的新兴融资渠道，而监管层对此释放的信号也相对积极。

新湖中宝的定向增发决议尚需获得公司股东大会审议批准，并且报送证监会。之后由证监会报送国土部，国土部对企业购地用地合规性予以审核，最后证监会将结合国土部的意见，对融资方案给出最终意见。

从证监会发言人江向阳的说法来看，新湖中宝的增发通过证监会审批应是大概率事件。他对《财经》记者补充说，证监会态度是非常明确的，证监会监管的是资本市场，而证监会对房地产的政策认定主要依据国土资源部以及相关部门的意见。 大方向未变

监管层的态度应该是有条件放开，即诸如旧城改造和保障房项目，符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，会更快获得股权融资或债权融资机会。高策地产总裁李国平对《财经》记者说，“这个（再融资）放开很可能就是定向的，而并非全面开放。”

此举无疑有保经济增长的考量。申银万国的报告直言，政府此回将房地产市场的“平稳健康发展”置于“推动居民消费升级，保持合理投资增长”的总体基调之下，表明房地产行业仍然被寄予了拉动消费和投资增长的希望。

房地产投资是决定GDP增速是否跌破7%底线的最重要因素之一。当前经济总体疲弱，上半年固定资产投资和房地产投资都在低位，随着7月财政政策更加积极，铁路投资和棚户区改造都在加速，政府也希望让更多的民营资本进入基础服务领域，以弥补地方政府资金不足和低效的问题。

一位国有商业银行总行的人士告诉《财经》记者，本月初该银行总行对各支行发文，允许各支行运用自有资金池对房地产融资进行支持，在他看来，至少在经济下行的现阶段，地产行业作为支柱产业的本质没有改变。

即便如此，在房地产长效调控机制尚未跟进，在包括土地出让机制、保障房制度、财税体系缺陷等深层次问题上政府还未拿出改革时间表之前，期待全面开放商业住宅开发的融资限制依然是不现实的。

多位接受《财经》记者采访的内部人士均判断，长效机制的建设需要一段较长的时间。因为经济已经进入弱复苏，“政府改革的步子不需要迈得那么大”。

一位上市地产公司的总经理向《财经》记者分析称，政府目前正在着手清理“影子”银行，这就必须放开正规的融资通道。他预计最迟明年下半年，住宅开发的融资渠道也会全面放开。他强调，收紧地产商的融资渠道完全不能打压房价，只有土地制度和地方财政才是解决房价问题的根本所在。

至少短期来看，调控方向不会变，抑制高房价依然是令新政府棘手的社会问题和政治任务。另一方面，如果再将资金引入住宅市场，也与现行的引导存量资金流向实体经济的战略方针有悖。

“可以期待的是，下半年政策不会再加码。”李国平说。资深房地产学者陈淮也公开表示，“求稳”已经取代“敏感”成为地产政策的主基调。他提示说，7月30日政治局会议的1460个字的公报里用了19个“稳”字。

陈淮建议，政府调控路径需要调整，应该从滞后性被迫性的政策向主动性事前性的政策转变，要努力和市场配置资源的力量相结合，顺市场而为而不是跟市场对着干。最重要的是，短期政策要跟长期的改革结合起来。 本刊记者刘文君对此文亦有贡献