发展农民住房贷款 助推新农村建设

从2006年开始，江西省农村信用联社与省新村办互动，率先在赣州市试点并推广了农民住房贷款业务，较好地满足了农民建房资金需求，拓宽了金融支持新农村建设的范围和领域，有效支持了新农村建设。

一、主要做法

2006年初，省农村信用联社和省新村办决定在赣州开展农民住房贷款试点，并联合制定了《关于在赣州试办农民住房贷款业务的指导意见》。2006年下半年开始，赣州市10个县级联社根据《指导意见》要求，先后选择了67个乡镇进行农民住房贷款试点。2007年初，赣州市在总结各县联社试点经验的基础上，全面推开了农民住房贷款业务。至今年3月底，该市农村信用社农民住房贷款余额达20 317户、32 405万元，有效解决了农民建（购）房资金不足的难题，成为支持新农村建设的“助推器”。

（一）政府引导，政策扶持。赣州市各级党政组织将农民住房贷款作为新农村建设的一个重要切入点，列入重要议事日程，加强引导，加大扶持。一是成立机构。各县（市）都明确规定，新农村建设领导小组即为农民住房贷款领导小组，县（市）新农村建设办公室负责农民住房贷款日常事务和具体协调工作。二是财政扶持。该市寻乌县对农民住房贷款实行财政贴息，大大激发了农民群众贷款建房的热情。该县县委农工部、县财政局、县农村信用联社三家联合发文，对农民建房贷款贴息及相关政策进行了明确和规范。财政实行全额贴息，贴息的期限为2年。具体操作是，从贷款办理之日起，贷款户按季度向农村信用社缴交利息，农户凭村委会开具的证明和缴息单到县新村办审核并兑现贴息。至今年3月底，寻乌县联社共发放农民住房贴息贷款183户、965万元，今年将兑现贴息60万元左右。寻乌县这一惠民举措在今年1月25日中央电视台《新闻联播》进行了报道，引起了社会强烈反响和各界广泛关注。

（二）部门支持，合力推进。农民建房涉及到国土、规划、建设等相关部门，是一项系统工程。这些部门按照市、县的统一部署，从支持新农村建设和促进和谐社会建设的高度，来看待农民建房、来支持农民建房，形成全面推进的合力，大大推动了农民贷款建房。一是减免规费，二是提供设计，三是配套建设。对在规划区内兴建的住宅，其供电设施、电信设施均由供电、广电、电信部门统一拆迁，统一总线到点，安装到户。分户安装入户材料费按现行价格收取，免收安装工资；初装费按规定标准的50%收取。原有供电、电信、广电等户头需过户的，只收取材料费，免收过户安装费。

（三）信用社主动，积极放贷。一是完善制度流程。各县联社根据《关于在赣州试办农民住房贷款业务的指导意见》，结合实际制定了《农民住房贷款管理办法》，明确了贷款对象、申贷条件、申办程序、贷款方式、贷款期限、贷款利率、贷款管理等内容。赣州市办事处还专门设计了《农民住房贷款操作流程》，明确了农民住房贷款的办理程序、风险防范要点、岗位职责等，为农民申请住房贷款和基层信贷人员放贷提供了简易操作模式。二是创新贷款方式。实行“一户一策”，有效破解农民购（建）房贷款担保难问题。到3月底，该市共发放农民住房小额信用贷款10 170户、11 310万元；保证贷款4 877户、10 437万元（其中信用共同体贷款49户、57万元，抵质押贷款3 318户、9 239万元）。三是贷款优先优惠。在贷款对象上，实行“五优先”：参与“空心房”拆旧建新流转改造的农户优先；参与村庄改造的农户优先；参与移民新村建设的农户优先；遭受“6・8”、“7・21”洪涝灾害，重建房屋的农户优先（主要是受灾的信丰、龙南、上犹）；有合法可靠的产业支撑和还款保证，预期收入稳定并具备偿还能力、有较好信誉的农户优先。

二、存在的问题

农民住房贷款业务虽然取得了初步的明显成效，但在发展中也存在一些不容忽视的问题，突出表现在三个矛盾：

（一）农民建房积极性很高与配套政策支持滞后的矛盾。赣州市推广农民住房贷款优惠政策后，各地农民建房的积极性空前高涨，但要满足大量农户建房贷款需求还需要很多政策及时跟进。一是政府在扶持农民发展产业方面办法不多，农民建房的经济支撑不强。不少从事传统种养业的农民，仅能维持低水平的生活，建房缺乏必要的自有资金。二是抵押担保难突破，仅凭信用获贷款。《中华人民共和国担保法》和即将实施的《物权法》明确规定，土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，特别是农村没有开展房屋产权发证工作，农民不能提供有效的贷款抵押担保物，信用社只能凭农民的信用发放贷款，这在一定程度上增加了信用社的金融风险。三是政府对新农村建设资金投入不足，引导农民建房的作用发挥不够。

（二）农民建房资金需求量大与农村金融供给不足的矛盾。农村信用社在发放农民住房贷款的同时，还承担着支持“三农”和地方经济发展的重任，农民建房资金需求量大与农村金融供求不足的矛盾在不少地方十分突出。2006年，寻乌县农信社为满足农民住房贷款的资金需求，在用足自有资金的情况下，先后向人民银行申请支农再贷款12 000万元，存贷比例虽然超过了100%，但仍有4 000万元农民住房贷款的有效需求无法满足。据初步测算，赣州市新农村建设全面铺开后，2007年该市农村信用社仅满足农民住房贷款资金需求就面临8 445万元的资金缺口。

（三）农民住房贷款面广与风险分担补偿机制不完善的矛盾。农民住房贷款分布千家万户，贷款面很广，自然风险、市场风险、信用风险都较大，但由于缺乏相应的风险分担补偿机制，对农民住房贷款有抑制作用。一是农业保险缺失。由于农业自然风险、市场风险等无法预测因素多，导致农业保险赔付率高，商业保险机构不愿进入。二是风险分散补偿机制不健全。目前，政府还没有建立完善的住房贷款风险分散补偿机制（即使个别地方政府贴息但却难以弥补贷款本金损失），农民住房贷款可持续发展仍面临着各种风险的考验。

三、几点建议

（一）完善农民抵押担保机制。国家应制定农村房屋产权登记制度，在明晰产权的基础上对农民发放房屋所有权证，并建立和健全农村房屋的评估、抵押、流转机制，切实解决农民建房和发展生产中资金短缺而又缺乏有效抵押担保的难题，借助金融手段帮助广大农民脱贫致富。

（二）建立风险分散补偿机制。各级政府应进一步加大对新农村建设资金投入力度，并从中切出一块资金用于对农民住房贷款，或进行贴息、或提供担保、或作为最终风险补偿基金，建立完善住房贷款风险分散补偿机制，实现农民住房贷款可持续发展。政府可设立农村专项发展基金，对农村信用社发放的农业贷款，通过贴息、免税、补助等形式予以扶持。

（三）推行农业政策性保险。按“政府主导、财政扶持、市场化运作”的原则，建立农业政策性保险体系，变灾后救灾为灾前预防，有效分解信贷风险，使信用社更加放心放贷。借鉴农村医疗保险模式，通过政府出一点、农民出一点的方式，把组建政策性“三农”保险机构纳入新农村建设的总体规划，对商业保险公司开办农业保险进行财政补贴，形成贷款保障机制，有效分散信贷风险。

（四）增强信用社支农实力。目前，在其他金融机构退出县域以下农村市场、农村信用社已成为支持农民建房和农村经济的金融主力军的情况下，要满足农民建房和新农村建设需求，各级党委、政府及有关部门应该采取切实有效的推动和引导措施，帮助农村信用社增强支农资金实力。地方财政涉农资金和对农业农村的转移支付，应全部到农村信用社开户和办理业务；社保资金、地方行政事业单位工资、税费征收等，在同等条件下优先由农村信用社。同时，要清理和纠正不利于增强农村信用社融资能力的歧视性政策。

（五）形成部门支持农民建房的合力。各级政府、财政、税务、国土资源、城建、规划、供电、供水、电讯等部门要加强协调合作，出台更优惠的政策配合政府支持符合新村镇规划的中小城市和重点城镇、中心村镇的有关三清（垃圾、路障、污泥）、三改（水、厕、沼气）、六通（水、电、路、电话、电视、宽带网）等基础设施方面的建设，为更多农户建房创造条件。加大对农业农村转移支付的力度，减免办理建房手续的税费、各示范点的征地补偿费、城市规划设计费、各种配套设施的初装费、材料费。公开农民建房时需交纳的规费项目。

（六）完善农民住房贷款可持续发展机制。农村信用社要在总结试点经验基础上，逐步完善和推广农民住房贷款，在有效防范风险的前提下，扩大农民住房贷款对象和适用范围，让更多的农民享受到农民住房贷款的便利和优惠。要进一步简化农民住房贷款手续，缩短农民获取贷款的时限；对讲信用、有产业支撑的农户，适当提高贷款额度，把支持建房与支持产业发展结合起来；对信用良好、家庭贫困的农户适当降低贷款利率，减轻农民还贷压力和负担；把政府的各项优惠政策与农民住房贷款的风险防范有机结合起来，通过用财政资金或新农村建设资金贴息、担保、风险补偿等方式，分散农民住房贷款风险，促进农民住房贷款的可持续发展。

（作者单位：安义农村合作

银行、南昌市洪都联社）