基于层次分析和模糊综合评判的房地产金融生态环境评价

摘要:根据房地产金融生态环境的概念和特点建立房地产金融生态环境评价模型,结合层次分析法确定各影响要素的权重,用模糊综合评价方法评判房地产金融生态环境的质量状况。该评价方法能够较好地反映房地产金融生态环境的好坏,可以为优化房地产金融生态环境提供决策依据,评价结果简单直观。

Abstract: An evaluation model of real estate financial ecological environment is established on analytic hierarchy process. Combining analytic hierarchy process to evaluate qualitative factor, fuzzy synthetic evaluation method is used to evaluate environmental quality, in which experience of experts can be used sufficiently. Evaluation results are simple and evident, which can reflect existing real estate financial ecological environmental quality condition perfectly and provide reference for decision-making to optimize real estate financial ecological environment.

关键词:房地产金融生态;金融生态环境;层次分析;模糊综合评判

Key words: real estate financial ecology;financial ecology environment;analytic hierarchy process;fuzzy synthetic evaluation

中图分类号:F830.9文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0020-03

0引言

房地产金融生态是房地产金融活动参与各方为了其生存和发展,与生存环境之间及参与主体之间在长期的密切联系和相互促进作用过程中,通过分工、合作形成的具有一定结构特征,执行一定功能作用的动态平衡系统,它是金融生态系统的有机组成部分[1]。参照生态学对生态系统的分析,笔者把房地产金融生态系统界说为由房地产金融主体及其赖以存在和发展的房地产金融生态环境构成的动态平衡系统,其中房地产金融生态环境指由居民、企业、政府和国外等部门构成的房地产金融产品和房地产金融服务的消费群体,以及房地产金融主体在其中生成、运行和发展的经济、社会、法治、文化、习俗等体制、制度和传统环境。它构成房地产金融主体的服务对象和活动空间,决定着房地产金融主体的生存条件、健康状况、运行方式和发展方向。

理论上说,统一的经济体内的各个地区之间不应存在明显的房地产金融生态环境差异。然而,由于我国地区经济发展发展路径的差异、中央政府主导的非均衡区域发展策略等原因,各地区之间的房地产金融生态环境存在着巨大的差异[2]。

1房地产金融生态环境评价指标体系的构建

房地产金融生态环境是房地产金融生态系统正常运行的基础和保障,良好的房地产金融生态环境可以降低房地产金融风险,促进房地产金融资源合理配置和保值增值,保证房地产金融生态系统的高效产出并且可以有效防止房地产金融主体的机会主义行为,促使其将各种成本内在化到自己的治理结构中。根据上述房地产金融生态环境所包括的主要内容,并借鉴我国城市金融生态环境的构成,可以确定我国房地产金融生态环境的构成要素,如图1所示。

对房地产金融生态环境各要素做了进一步的细化,最终形成了由评判目标层、基本要素层和指标层构成的递阶层次结构,即为房地产金融生态环境评价指标体系,如图2所示。在评价指标体系中,既有定量化因素,又有定性化因素,且相互影响、相互制约。评价指标选取的原则是以尽量少的指标,反映最主要和最全面的信息[3]。

2层次分析法确定权重向量

指标权重表示指标在指标体系中的重要程度,权重的确定是准确进行房地产金融生态环境评价的关键。确定权重的方法很多,本文利用层次分析法。层次分析法是一种定性与定量相结合的决策方法,具有分层渐进的特点。通过层次分解将复杂系统化成若干个简单系统,把复杂问题分解为若干有序层次,并根据对一定客观事实的判断,就每一层次中各元素的相对重要性给予定量描述,按重要性次序进行权重赋值,通过对各层次的分析导出对整个问题的分析,做出最终决策[4]。

2.1构造比较标度依据比较的标度和判断原理,运用模糊数学理论,可得出如下比较标准[5](见表1)。

2.2 构造比较判断矩阵按照层次结构模型,每一层元素都以相邻上一层次各元素为基准,按上述比较标度构造判断矩阵D,按定义有:

D=X11…X1n┆┆Xm1…Xmn=■…■ ┆┆■…■(1)

对比较得到的判断矩阵D,解特征根问题:DW=λmaxW,所得到的W 经正规化后作为因素的排序权重。可以证明,对于正定互反矩阵D,其最大特征根λmax 存在且惟一,W可由正分量组成,除相差1个常数倍数外,W是惟一的[6]。实际上,对矩阵D 很难求出精确的特征值和特征向量W,只能求它们的近似值,采用方根法进行计算。

2.2.1 判断矩阵D 的元素按行相乘,得到各行元素乘积Mi:

M■=■W■(2)

2.2.2 计算Mi 的n 次方根:

■=■(3)

2.2.3 对向量W 正规化:

W■=■■■(4)

2.2.4 计算判断矩阵的最大特征根:

λmax=■■(5)

式中:i=1,2,…,n。

2.3 判断矩阵的一致性检验

判断矩阵是分析者凭个人知识及经验建立起来的,难免存在误差。为使判断结果更好地与实际状况相吻合,需进行一致性检验。判断矩阵的一致性检验公式为CR=CI /RI 。其中:CI为一致性检验指标,CI=(λmax-n)/(n-1);n为判断矩阵的阶数;RI为平均随机一致性指标(取值见表2)。

当CR

2.4 计算权重向量在判断矩阵满足一致性检验的条件下,可求得各层因素的权重向量。

3模糊综合评判

在房地产金融生态环境评价指标体系中,有些指标难以量化,带有很大的模糊性,并且考虑到一些定量指标的可获得性,因此采用模糊数学模型是解决此类问题的有效途径。模糊数学的综合评判主要涉及4个要素:①要素集U;②评语集V;③评价矩阵R;④权重分配向量A。根据评价指标的不同,模糊综合评判可分为一级模糊评价和多级模糊评价。对于房地产金融生态环境评价指标体系采用多级模糊综合评价。方法如下:

本文为全文原貌 未安装PDF浏览器用户请先下载安装 原版全文

3.1 建立要素集U令U={u1,u2,…,um},其中每个要素又可以通过诸个指标来表征,即U1=(U11,U12,…,U1n),U2=(U21,U22,…,U2n),…,Um=(Um1,Um2,…,Umn),这里m为评价要素的个数,n为每个评价要素的分类指标数。

3.2 建立U的诸要素权重集A采用层次分析法确定权重,取各要素的权重分别为A1,A2,…,An,其中Ai>0,且■Ai=1,则权重集为(A1,A2,…,An)。

3.3 建立U的评语集Y评语集是评价者对评价对象可能做出的各种评价结果所组成的集,Y=(y1,y2,…,yt),这里t为评价等级的数量。

3.4 建立模糊评价矩阵R

R=r■r■…r■r■r■…r■…………r■r■…r■(6)

式中rij 为评价对象在第i项评价指标上,对它做出第j等级评价的人数xij占总测评人数∑xij的百分比,即rij=xij /∑xij[7]。

3.5 对U评判,可得到模糊综合评价Q=A・R,由此得出综合评价结论。为减小运用最大隶属度原则简单评判的误差,在评价时应用评语加权系数矩阵F进行评判,综合利用Q中全部相对隶属度信息,以便对评价对象的级别归属更准确的识别,即综合评价值Z=Q・F。

4实例分析

现以南京市为例,采用本评价指标体系来考察其房地产金融生态环境质量的好坏。实施过程中,聘请房地产行业专家数位对评价指标体系中各指标的优、良、中、差、极差五个等级进行判断,其中,评语加权系数矩阵F=(l,2,3,4,5)T。具体分析过程如下:

4.1 确定诸要素中各指标的权重以及相应的模糊综合评价结果。限于篇幅,下面仅列出房地产经济基础、房地产金融发展、房地产信用环境和政府公共服务四要素的分析结果。如表3、表4、表5、表6所示。

4.2 确定要素层的权重以及最终的模糊综合评价结果

由表7可得综合评价值Z=Q・F=(0.07,0.29,0.35,0.24,0.03)・(l,2,3,4,5)T=2.84。

由该综合评价值可知,南京房地产金融生态环境处于良和中等之间,且偏向于中等。除此之外,还可以得出各要素的综合评价结果,比如由表4可知南京房地产金融发展的综合评价值为3,即为中等。

在确定房地产金融生态环境及其各要素的评定等级之后,就可以清晰地发现房地产金融生态环境的问题所在,进而采取更有效的改进措施。如南京房地产金融发展只为中等水平,可以考虑加大直接融资发展力度。

5结论

(1)根据层次分析法基本原理建立了房地产金融生态环境综合评价指标体系,确定19个评价指标,并利用层次分析法计算指标权重,且通过判断矩阵一致性检验确定合理的权重向量。

(2)用层次分析法和模糊数学理论建立模糊综合评判模型对房地产金融生态环境进行分析,避免了因素过多而难于分配权重的弊端,也避免了单因素决策的片面性,能够做出更为科学、准确、有理论依据的判断,从而整体把握房地产金融生态环境质量;同时,该种综合评判模型也可用于不同地区之间房地产金融生态环境的比较分析。

(3)由实例分析可以看出,本文建立的房地产金融生态环境评价模型是面向目标和面向过程相统一的。除了最终可以得到房地产金融生态环境的模糊综合评定等级外,在逐级评价过程中,还可以得到:①房地产金融生态环境组成要素中各个方面的发展状况,如房地产金融发展中的房地产金融发展深度、房地产金融各部门竞争和直接融资发展;②房地产金融生态环境各组成要素的发展状况,如房地产经济基础、房地产信用环境等。根据评定过程中得到上述评定结果,可以分析房地产金融生态环境不佳的原因,进而针对性地做出决策,从而解决主要矛盾,确保更合理地优化房地产金融生态环境。

参考文献:

[1]许昭辉.当前我国房地产金融生态问题分析及其对策研究[J].经济学动态,2008,3:62-65.

[2]李扬,王国刚等.中国城市金融生态环境评价[M].北京:人民出版社,2005.393-411.

[3]李俊芳,吴小萍.基于AHP―FUZZY 多层次评判的城市轨道交通线网规划方案综合评价[J]. 武汉理工大学学报, 2007,4(2): 205-208.

[4]吴扬,杨青.基于AHP 和模糊数学的建筑节能性能评估[J].建筑经济, 2007,3: 48-50.

[5]黄贯虹,方刚.系统工程方法与应用[M].广州:暨南大学出版社, 2005.

[6]许宝田,阎长虹等.基于模糊理论的软岩弹性模型识别及参数反分析[J]. 岩石力学与工程学报, 2006, 25(11):2280-2286.

[7]杜栋,庞庆华.现代综合评价方法与案例精选[M].北京.清华大学出版社,2005.58-59.

本文为全文原貌 未安装PDF浏览器用户请先下载安装 原版全文