浅议秦皇岛市海港区违法建房

【摘 要】随着经济快速的发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，农民对宅基地问题越来越敏感，大量的违法建房涌现，大龄子女急需分户；拆迁改造的村，村民们受利益驱使私搭乱建，造成农村建房无序，村容村貌差。如何改变现状，对农民宅基地规范化管理是当前新农村建设的一项基础性工作。

【关键词】经济发展；农村；违法占地

1 我区农村宅基地管理的现状

海港区位于城市规划区内，共辖5个镇，118个行政村，其中农业村94个，人口近3万人。我区所辖村镇多地处城市近郊，随着农村城市化的加快，近郊村庄面临大规模拆迁改造，农民对宅基地问题越来越敏感，大量的违法建房涌现，加大了我区农宅管理的难度。

2 我区农村宅基地使用方面存在的主要问题

随着经济快速的发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。

2.1 村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重

改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。而由于农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

2.2 农村建房无序、规划不到位，村容村貌差

由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。

2.3 未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重。

目前，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经国土部门和区、镇政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的主要原因。

3 造成的原因

3.1 多年未审批宅基地，大龄子女急需分户

我区1999年至今五个镇只有10公顷的农宅用地指标，远远不能满足农民建房的需求，且10多年期间大龄子女不段的增多，分户的需求逐年增多，这就造成人地矛盾极为突出的形势。

3.2 城市化进程加快，个别村民受利益趋使，主要表现在近郊村庄，涉及到拆迁改造的村，村民们受利益驱使，多数在自家院内或院外扩建宅基地。

3.3 基层组职特别是个别村委会法律意识淡漠，对违法抢占宅基地的现象既不制止、也不上报，错过了执法的最佳时机

3.4 宣传不到位，造成个别村民不懂法，由于宣传的力度不够到位，有些村民对于宅基地的认识还不够，造成乱建乱盖。

3.5 执法力度不大，由于宅基地属于村集体用地，用地性质属集体用地，国土部门无强制执行权力，这就造成了村民大量强行建房，而不能及时制止的情况。

4 解决的建议和办法

农民宅基地规范化管理是新农村建设的一项基础性工作。加快全区农村现代化建设，应当以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，立足于“建设社会主义新农村”，着眼于城乡一体化进行总体规划，针对突出问题，层层统一思想认识。在具体实施过程中，从实际出发，区别情况，依法处理好以下几个方面的工作：

4.1 一户多宅和宅基地超占问题

对于一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。一户多宅中对于符合村集体规划的部分，允许其一定时期内存在，但要作为临时用地进行管理，收取一定的临时用地管理费用；而对于违法占地、不符合规划的部分，坚决予以拆除。严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（市、区）规定的标准。不符合申请条件的不予批准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，也不予批准。

4.2 农村空闲宅基地流转问题

对于农村空闲宅基地流转的问题要认真对待，积极研究政策，促进依法规范流转。由于农村普遍存在子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商等人口流动现象，所以农村存在空闲宅基地。这些空闲宅基地的存在，将导致宅基地资源浪费，土地占地、空心村等不合理现象。农村空闲宅基地不断扩大，不仅浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，而且给社会增添了不安定因素。因此，需要对农村空闲宅基地进行合理开发。农民在申请建房时，应将原有宅基地交由集体统一支配使用，以旧换新。对收归集体的旧宅基地，结合地形、位置、土质等实际情况，或用于批给其他农户，做宅基地建新房；或进行复耕，发展农作物。这样既体现了宅基地归集体所有、农户使用的原则，又可充分挖掘土地利用潜力，达到节约土地的目的。

建议允许将空闲宅基地在本村民集体内实行有条件流转。实行有条件的空闲宅基地流转制度有利于保护耕地，防止农村外延扩大，能够合理利用空闲宅基地，缓解宅基地不足的矛盾，满足农民建房的需求。在空闲宅基地流转中，由转让方交付一定转让费用，转让方和接受方报村集体和乡镇土管部门备案，并上报国土管理部门审批。

对于要进行旧村改造的村庄，实行多层住宅形式，这就节省了大部分原村址土地，节省的土地由村集体统一调配或者进行复耕，村民的住宅结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。

4.3 严格规划，强化管理，加强执法检查力度

按照土地利用总体规划确定农村建设用地规模，实行“红线”控制，建立耕地保护的绿色屏障，防止村庄建设的盲目外延扩张。切实搞好农村建设规划，科学地进行功能分区。结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居用地规模。对一般农村要圈定村界，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以达到集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相应的村庄用地措施。同时还要结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。严格执法，加大土地执法力度，一是要加强土地执法队伍建设，建立一支素质高、业务精、作风硬、忠于职守、秉公执法的土地执法队伍；二是执法必严，在农村要把乱占土地尤其是破坏耕地，违法建房和非法交易的行为列为执法重点。必要时，通过人民法院强制执行，以威慑违法并发挥警示教育作用。同时，加大对乱收费、乱罚款的治理力度，严禁“以罚代法、以罚代批”行为的发生；建立巡回监督检查制度，加强巡查，及时处置，将违法占地建房抑制在苗头倾向状态。同时还要建立执法监督制度和责任追究制度，实行执法公示，公开接受社会监督。

4.4 依法批地，加强对宅基地控制

部分农民群众在宅基地使用上的许多违章搭建行为，与有关职能部门管理措施没有及时跟上有很大关系。依法加强对农民群众住宅建设用地的管理至关重要。严格审批制度，接受群众监督，对不按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。对部分农民受经济利益驱使等原因不遵守《土地管理法》，乱占滥用土地建房的，要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧的原则。在全县农村宅基地初始登记的基础上，建立健全电脑台账，土地管理机关内部各职能部门做到资源共享，用地审批、地籍发证等都要根据电脑台账数据，依法报批和发证，监察部门也可根据电脑台账跟踪检查，各部门各司其职，齐抓共管，杜绝新的一户多宅现象发生。

4.5 严肃查处土地违法行为。健全土地违法案件联合办案制度，打好土地违法案件查处的攻坚战。依法打击和重点查处“一户多宅”、不符合村庄规划和个人建房条件的违法无序建房行为，切实解决农村建房难、建房乱问题。扎实开展拆旧建新工作，原则上新建房屋必须先进行拆旧后审批建房。对原来应拆未拆的老屋，依法开展集中拆除行动。全方位开展宅基地普查工作，重点查清全县符合“一户一宅”的急需建房、违法建房、老屋应拆未拆、退宅还耕等情况，为加强宅基地管理摸清底细、提供依据。

一是对宅基用地审批严格执行“三到场、两公布”制度，严格审查申请条件，规范审批程序，确保宅基用地合规合法。二是要求各基层所直接负责辖区内违法占地的巡查工作，定期进行现场巡查，发现一起查处一起。三是每个村选拔一名政治素质高、责任心强的村民，作为本村土地监督员，负责本村用地行为的监督检查，使违法用地从萌芽状态及时发现、及早制止。四是建立联合查处制度，保证查处违法用地的连贯性。