试论婚前购买房屋的权属认定及分割

论文摘要 《中华人民共和国婚姻法》规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，那么婚前签订购房合同、婚后取得房产证，产权登记在一方名下的房产是属于夫妻共同所有还是一方的个人财产？是否所有婚前购房登记在一方名下的均为一方的个人财产？随着离婚率的上升，夫妻共同财产的认定和分割特别是房产的分割成了离婚纠纷案件的焦点，对婚前购买的房产也不能简单认定为婚前的个人财产。本文就婚前购买房屋的几种情形进行分析，以供参考。

论文关键词 婚前购房 产权归属 个人财产 夫妻共同财产

由于签订房屋买卖合同和取得房屋产权证存在较大的时间差、按揭贷款合同的履行期限较长等，往往出现在婚前购买的房屋在婚后取得房屋产权证或支付完房款；另外由于出资人不同，对婚前购买并登记在一方名下的房产也不能简单均认定为婚前的个人财产，因此在离婚案件中对婚前购买房屋的权属认定往往成为财产分割的难点。本文认为对婚前购买并登记在一方名下的房屋的权属应根据不同的情形应作出不同的认定，不能一概而论。

一、一方婚前签订房屋买卖合同，由一方婚前付清房款、取得房屋产权证，产权登记在一方名下的，应认定为一方的婚前财产

四、婚前签订房屋买卖合同，由双方一次性付清房款或双方支付首付款、婚后共同还贷，产权登记在一方名下的，该房屋的权属应认定为夫妻共同财产

这种情形在现实生活中比较普遍，一是因为我国房地产价格较高，一般情况下一个人难以承担一套房屋的房款；二是双方为了可以享受政策优惠等多种因素，双方同意共同出全资或首期款购买房屋，以一方的名义签订购房合同及办理贷款手续，婚后共同偿还贷款，之后办理结婚登记手续。但由于恋爱时关系很好，往往在婚前双方没有签订任何书面协议。离婚时，由于双方感情已破裂，产权登记一方往往认为另一方的出资是借款或赠与，或者不承认另一方已出资。对于该房屋是个人财产还是夫妻共同财产，现实践中存在两种不同的观点。

1.一种观点认为，根据物权法所确立的物权公示原则和公信原则，房屋产权登记在一方名下，且房屋买卖合同是在婚前签订的，离婚时该房屋应认定产权登记方的个人财产，对于另一方已出资的部分和共同还贷部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

2.另一种观点认为，该房屋应认定为夫妻共同财产。双方是以以结婚为目的，认可所购房屋为共同所有，并共同出资购买，即使在房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，双方共同出全资或共同支付首期款按揭购买的房屋，均为夫妻共同财产。

笔者同意第二种观点，是否认定为夫妻共同财产，应更多的要考虑夫妻双方出资购房的目的性和出资的客观性，不应片面的判断夫妻一方出资的款项为借款，否则对已出资但非产权登记一方不公平，不符合民法的权利和义务一致性及平等、公平原则。各地法院对此也作出明确规定，如广东高院规定“一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。”