高房价问题在各国陆续出现的真正原因

中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）01-021-02

摘要本文认为各国目前都没有找到高房价及由此产生的次贷危机的根本原因，揭示了各国陆续出现高房价现象的真正原因：超前消费才是导致房价飞涨的根本原因。并提出改善经济又避免债务问题的具体方案。

关键词房价超前消费银行通胀

寻求栖身之所，实现住有所居，是人类正常生存最基本的需求。采取有效措施，抑制房价飚升。避免社会矛盾激化，已成当务之急。阻止房价非理性上涨，就必须弄清房价的构成因素和推动房价上升的动因，区别其合理与不合理，以便对症下药，刹住房价持续狂涨的势头。

如果人口密度高是高房价的主要原因，目前中国的平均房价约为2000年的4倍，中国就应该有五十多亿人或约18亿的城市人口。如果房屋折旧、房产商限制住房供应、投机是房价上涨的主要原因，当保障房和空置房增加，投机减少后，房价就应该大幅下降，几年前美国也不应该存在大范围的高房价现象。如果是地价上涨导致了房价飞涨，为何房产商、消费者会接受这种水平的地价？07年以前地价较稳定时期，中国房价为何同样在快速上涨？如果货币贬值是高房价的主要原因，难道人民币在十年间贬值到了原来的四分之一？如果政府监管过于宽松是高房价的主要原因，那么当前中国政府大力管控房价时，房价就应该明显下降才对。至于将高房价的原因归于民众想要拥有房产而不是租借房产的“错误观念”，就如同把肉价上涨的原因说成是人们食荤而不愿意只食素一样荒谬。

人们根本没有找到高房价及由此产生的次贷危机的真正原因。

假如有人说：为了让所有人都过上富足的生活，应发行大量货币给民众，从而使所有人都变得富裕。或者有人说：为了让所有人都买得起房子，国家应制造大量货币，发放给买不起房子的人们作购房款。这样一来每个人都能拥有一套自己的房子。您认为如何？

没有哪个明智的政府会同意这些建议，原因显而易见。但是，多数国家其实正在这样做，这种“帮助穷人”的做法已经存在了上百年，拥有无数支持者。

这种做法被称为“超前消费”。表面上，把钱借给某个资金不足的人买房，可以让这个人提前拥有自己的房产。所以，应该推广这种消费方式。

但这其实是合成谬误。超前消费可以增加某个借款者的资金，让这个原本资金不足的人有能力买房。不过，若是人们都去借钱买房，则这些人手中的自己都变多了。如此一来就和政府发行货币给买房者一样，会增加房产市场的货币量，推动房价上涨，造成局部通货膨胀。闲置的资金是没有在市场流通的货币，把闲置的资金借给买房者，使这些货币重新流通，实际上就是在增加房产市场的货币量。中、美、日等国过去房产市场的火爆，住房价格的持续上涨，实际上是房产市场局部通胀所致。超前消费盛行才是高房价的真正原因。

信贷原本是为生产要素的积累服务的。把闲置的资金借

给企业，让资金不足的企业获得额外货币，帮助企业“超前积累”，是信贷的主要作用。超前积累并不会导致货币过多。因为发展生产的需要决定生产要素的需求水平，也就是说，生产不足时才会有对生产要素的需求，如果某产品已经生产了足够的数量，如果生产要素价格过高使利润减少甚至消失，企业对相关生产要素的需求就会减少、消失。超前积累可以帮助企业获得额外的资金，增加生产要素市场的货币量。当货币量满足市场需求后，由于继续购入生产要素已无法带来利润或带来的利润低于其他投资选择，对相关生产要素的需求会消失，企业不再需要超前累积，货币将停止增加。此时，生产要素市场的货币量正处在不多不少的水平。所以，生产要素市场只可能出现货币不足而不会出现货币过多的状态。超前积累利于经济发展却不会引发通货膨胀。如果某种生产要素价格暴涨（比如中国的地价），根本原因一定是消费者有能力并愿意消费价格变贵的商品，或者企业的利润空间过高，而不是银行借了太多钱给企业，或政府定价太高。

然而，人们在超前积累之后还发明了超前消费。消费品市场的潜在需求几乎可以说是无限的。只不过绝大多数人没有足够的资金消费他们想要的全部商品。一旦给予他们额外的货币，这种潜在需求就会转变成为真正的需求，人们就会增加消费。消费品市场的需求会随货币量的增加而增加，但消费品的供应并没有增加。消费品市场不能像生产要素市场那样阻止货币过量，所以必然出现通货膨胀。

不过，如果只是借钱进行超前消费，市场上的货币量还不会增加太多。只有一部分存款是借给超前消费者的话，中国房价不应该在10年间增长4倍。

当超前消费以银行为中介进行时，超前消费就不再是“借钱帮助中低收入户”，而是“印钱帮助中低收入户”了。因为除政府外，银行也在制造货币。

表面上，储户把钱存入银行，银行再把储户的钱借出，货币并没有变多。但现实是，某人存了二十万元到银行，银行把扣除准备金后的钱借给某个买房者，之后这个储户居然可以用他（她）的二十万存款转账购买汽车。借钱就是一方的钱减少而另一方的钱增多。把钱借出了却还可以用这笔钱，意味着借出方的钱根本没有减少，钱根本就没有借出，借贷者用的其实是银行制造的钱。不受监管地大量制造货币，这就是超前消费！

若某个储户有50万存款，银行把这笔钱“借”给了一位借贷购房者，同时存款者自己也用这些存款转账买房，那么50万就会变成近100万货币。房产商的账户增加了这些购房款，但没有使用它们，货币似乎已停止流通。然而，在

扣除准备金后，银行又可把房产商的近50万存款“借”给另外的买房者。待购房款再次流入房产商的账户后，这个过程又可以再进行下去，直到准备金耗尽存款。

最终，仅仅50万的存款都能变成近千万的货币。考虑到中国居民巨额的储蓄量和近期准备金率微升后中小企业融资困难的情况，也就不难推测银行发行了多少货币给贷款买房者，造成了多严重的局部通胀了。

现代超前消费的实质就是发行货币“帮助低中收入者”。超前消费才是高房价及之后次贷危机爆发的真正原因。

由于超前消费已存在上百年，如果只是禁止它而不处理之后出现的问题，将会给经济带来又一次灾难。要在快速改善经济的同时解决问题，就要禁止超前消费、减免已产生的相关债务，同时不让民众、房企、银行、政府承担这些债务。

利用准备金制度可以实现这个目标：政府代替借贷购房者偿还全部债务并替房地产企业偿还大部分债务，但政府并不印刷这些货币，也不交给银行，而是把他们作为“特殊准备金”，由政府代为保管。政府只需把银行过去上交的准备金和应得利息交给银行。这样就能在免除债务的同时不让资金流入市场。只有当银行的资金不足而需要把资金借给超前积累者或还给储户时，政府才把一些准备金交给银行。

如此一来，借贷购房者不用再偿还他们本就不该背负的巨额债务，收入和消费能力会大幅度提升，增加企业利润和就业。房地产企业的债务大大减少，几乎免费得到了大量土地和住房，贷款问题不会再阻碍它们降价，加上超前消费被禁，房产商也有了足够的降价动机。银行不必为它们发行货币的行为负责，可以随时从政府处补充资金，亦在短时间内收回了贷款并得到了利息。银行收回了资金，加上禁止超前消费后不少人会增加储蓄，企业贷款会更加容易。由于借贷购房不再可行，经济发达的高房价地区（如中国沿海）的一些人才和老人会搬到房价更低的地方，促进这些地区的经济发展并缓解富裕地区的老龄化。这一切最终将改善经济，提升各国政府的支持率。由于主要的贷款项目被禁，存款会主要被用于积累，储蓄同时也增加了，故特殊准备金几乎不会有机会大量流入市场，该方法对经济而言是安全的。当然，这种方法不能弥补已全款购房者的损失，一些房产商也可能有意贷款买地建房并等待政府替他们还债，但这些小问题不是不能解决的。在经济如此不稳定的情况下，尽快拉动经济是各国政府的首要任务，此时万不可在枝节问题上浪费时间。