谁“绑架”了高房价

中国的房地产市场从本质上来说是“政策”市场，未来房价的走势并不取决于市场的供求关系，更大意义上来说是由目前的抑制房价的政a能够持续多久、有多少能被完全落到实处来决定的。

因此，究竟是哪些因素“绑架”了高房价，如何在本轮调控中有效解决这些问题，才能真正实现调控的目的。反之，“绑匪”不除，拐点难现！

“土地财政”可否摸得？

房价上涨的源头其实并不仅仅是开发商的追求暴利，更多的是由于拿地成本的居高不下引起的。市中心和边缘地带、一线和二三线城市的建筑成本是差不多的，可房屋售价却差别很大，很显然是地价的差别。

1994年我国实行了中央与地方的分税制后，增长快、数量多的税种成为共享税源被中央拿走大部分，于是地方财政将主要精力放在很多非税收入上，城市土地出让所得成为分税制后地方财政最重要的收入来源。2003年起我国土地出让采用“招拍挂”制度，与之前的土地协议出让相比最大的优点是可以减少腐败，降低寻租空间；而缺点同样很显著，土地价格由于拍卖竞价有可能会产生高溢价并最终转嫁给房屋成本并最终抬高房价。

以北京和上海为例，2010年两城市地方财政收入和土地出让金收入数据显示土地出让金收入已经超过两市地方财政收入的一半，另据国家统计局的数据显示，2010年全国土地购置费用同比增长65.9%，达到9992亿元，加上房地产开发各项税费，还没开始建楼就已经用去大半预算了，所有的这些税费最终还是要转嫁到房价上。国土资源部城市地价动态监测分析组的数据表明，2009年全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%，房价与地价呈现较大的相关性，所以土地价格下不来，前期开发成本高昂都是造成房价高企的根本原因之一。

从去年开始到现在的一系列关于房地产的调控政策都没有从根本上去触及“土地财政”这一敏感话题，只有在去年4月14日的国务院常务会议上提及在坚持和完善土地“招拍挂”制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。但是综合评标的标准很难量化，所以，短期内实施的可能性不大，目前主要还是采用“价高者得”的方式。地价的高企势必造成房价下跌的空间极其有限，因此“土地财政”不改革就不能指望房价有实质性下跌。

从房价构成成本看，其中六成以上为各级政府所得，包含开发建设时各种手续审批需要的灰色支出，只要各地政府切实从房地产上的利益分配角色中退出，房价上涨势头就会被市场遏制，否则远期上涨的趋势还是不可避免。

货币政策需组合“给力”

房价上涨的另一个主要原因，其实是货币供应量的充裕，加上人民币的升值和加息，境外热钱不断涌入造成的。据国家统计局《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比09年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。

今年1月的信贷投放额度达到10400亿元，仍然处于较高水平。央行已经在此前连续几次调整利率和调高存款准备金率，目的就是减少市场可流通货币总量，但是遏制货币的流动性则有些复杂和困难，采用紧缩的货币手段可以抑制部分国内货币流动性，但却更加吸引境外资金的流入，且人民币对美元仍有升值预期，所以防止境外资金的流入难度就更高了。

充裕的货币很多会投到资本市场和楼市，造成一定的价格泡沫，推高了房价的上涨。因此，如果更好地运用调控政策、货币政策和财政政策的组合拳，对于未来房价的走势有着举足轻重的作用。

房价与经济增长的悖论

作为当前重要的产业，房地产对整个国家的经济增长起到了至关重要的作用，它还对上游的钢铁、建材和下游的装潢、家居等相关产业具有强大的拉动力，使得政府在“控房价”与“保增长”上陷入“两难”境地，房价大幅度下跌对整个宏观经济产生的负面影响是不容乐观的。这也使得过去一年多来的若干政策最终都没有得到完全的贯彻和执行并产生房价“越调越涨”的局面。

房地产业四大金刚的“招保万金”2010年3季报显示，四家房企1-9月的主营收入总共达到近600亿元，净利润也近100亿元。很多重量级地产商都属于央企级别或国家控股企业，为国家贡献了大量税收，带动了多个产业的繁荣，解决了相当一部分人的就业问题，对于国民经济的稳定发展做出了巨大贡献，房价的下跌会使这些企业的盈利水平下降，国家收入减少。

如何更好地创造和谐社会，在“国富”和“民强”之间寻找到平衡点，此次调控是对政府“智慧”的考量，如果下定决心坚定不移地将现有政策执行下去，房价还是会迎来拐点的，反之房价则有可能短期调整，长期还是会看涨。

政策与各方利益的博弈

房地产调控的实施过程政令畅通与否其实还是中央和地方政府及相关利益团体的博弈过程，从地方政府层面来说，考核的主要标准还是GDP的增长，现阶段很多城市的地产业的发展对地方GDP的贡献率超过50%，是当地的支柱产业。房地产的兴旺给地方政府官员的政绩涂脂抹粉，使地方财政收入节节攀高，所以从自身利益考虑地方政府会与地产商在心理层面达成一致来维持现有的高房价，不会非常愿意过度打压房地产业。

另外，从银行角度来说，房价的下跌会造成更多的违约风险，而且新政的实施限制了银行的放贷规模，从而也削减了银行的利润。

因此，调控是一个任重而道远的过程，面临的阻力和难度可想而知，所以未来相当长一段时间内房价或许会略微窄幅调整，但是否会有实质性的降幅还很难预料。

小贴士

房价畸高的危害

①加剧社会贫富差别。

中国的GDP2010年为5.8万亿美元――比邻居日本多了4000亿美元，终于成为世界之林中的第二，但人均GDP仅占日本的10%(按购买力平价计算约为20%)――排名世界各国的第105位。29万亿居民存款，人均仅为2万多元。主要是贫富差别太大，20%的富人拥有80%的财富，80%的普通百姓仅拥有20%的财富。而10年、5年以前以银行三成按揭买了几套房的人成了富人；反之，存银行不动者成了无房的贫困一族，形成了严重的社会贫富差别。

②影响城市社会综合竞争力之提高，影响无房的优秀人才、优秀毕业生(如全国北大、清华、复旦等)留在大中城市安居乐业搞研究、拼搏向上。

③影响外国企业、外地企业在高房价城市扎根、发展，很多企业面临高房价只好乔迁到房价便宜、劳动力便宜的地方去。

④影响社会的安定、和谐，使很多情深意切的年轻情侣望房兴叹，不得不忍痛分手。有房的男青年成了钻石二代，无房的男青年再优秀也让女孩望而生畏。很多大学生也因此而分手。社会实际上形成了有房阶层与无房阶层，形成了新时代的高低贵贱之分。