解决物业纠纷《物权法》略显单薄

《物权法》自从2007年10月1日起正式实施，到现在已经有半年的时间了。这部关系到千家万户、受到公众高度关注的法律的积极意义体现在，首先，它让人们明白可以拥有什么财物、并且拥有之后可以享有哪些权利――这些问题用法律的名义明确表达出来了，是中国历史上第一部真正的定位物权方面之争的法律；其次，中国企业所有制的不同，在《物权法》中都有所体现，怎么保护国家的、集体的、个人的财产，也做了一些具体的规定，这部法律反映了基本的经济制度；再次，完善了许多我们以前没有的制度，比如不动产的登记制度比以前规定得更详细了，明确的规定了以前登记表中很多没有的问题以及商品房开发十几年中出现的新的问题，比如预告登记问题、物业小区的问题、土地的多层利用问题、农民的宅基地问题等等。

《物权法》实施后出现的新问题

《物权法》的出台，对于公民维护自己的利益、权利有了法律依据，但是正是因为它是我国第一部关于私有财产保护的法律，而且法律的特点决定了它不可能规定得那么具体，所以在实施的过程中、在百姓依据《物权法》维权的过程中出现了一些纠纷、出现了一些新的情况、新的问题。其实出现这些新情况都是很正常的，它会随着配套措施的逐渐完善、随着实施细则的出台很快得到解决，这不是根本性的问题。

目前，用《物权法》来作为解决物业纠纷的依据，在实际的执行过程中，出现了一些问题。比如对物业公司的聘用及解聘。这里有一个案例：某房地产公司在北京房山区开发了某住宅小区，并委托莱物业管理公司进行管理，双方签订了3年的管理合同。业主们入住后发现物业公司的服务不到位，给小区的居民带来极大不便，而且物业公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒绝给付物业管理费。物业公司也不示弱，切断了小区的水电。双方矛盾迅速升温；再比如北京宣武区发生的业主换物业公司的纠纷，因为先前的物业公司整体素质很差，业主和业主委员会决定对其解聘，并招标聘用了新的物业公司，新的物业公司已经进驻小区，但是先前的物业公司拒绝退出小区，于是出现了两个穿不同制服的人在小区门口站岗，两拨穿不同衣服的人同时在小区内打扫卫生……

根据《物权法》，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。《物权法》还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。《物权法》明确地规定业主委员会有权更换物业公司，但是恰恰在落实的过程中出现了很多问题和纠纷一因为在行使这一权利时，应当经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是《物权法》出台以后，配套的法规没有出来，比如成立业主委员会，因为同小区的业主相互不认识，这就需要有人来对业主进行召集组织，但问题是谁来做这项工作?著名演员朱明瑛在小区中要维权，她说每天晚上敲门征询其他业主的意见，结果搞了几个月都没有签完名，业主大会一直开不起来。表面看起来法律的一条规定很简单，但是真正落实起来很困难。

关于专项维修资金的使用和管理问题：近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，大量商品房和已购公有住房已开始步入大中维修期，北京市于2006年2月出台了《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》，但实施到现在，在实际操作过程中仍然存在一些问题，主要表现在对住房维修基金收缴、归集、管理与使用过程缺乏有效的监管，业主无法正常使用此项资金。

而目前实施的《物权法》第七十六条对此也做了最新规定，双过2/3的表决要求，在现实中很难实现。比如聚龙花园的业主委员会就由于要申请维修基金的问题，需要业主大会表决双过2/3，但是一直就达不到此要求，专项维修问题也就迟迟解决不了。

鉴于此，有关专家建议由政府设立专门的机构出面来对该资金实行基金性质的统一管理和使用，负责组织相关的强调其是对公共性财产所有者的集合，而不是个人的角度。只有这样才能够简化相关程序，提高该资金的使用效率。同时，涉及维修的小区业委会也要加强对该资金管理和使用的监督，提高其使用的透明度。政府也应组织相关非营利性的职能部门对全程进行监督，并对此过程中的违法行为规定责任人应承担的法律责任，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

还有就是关于小区公共面积的使用，其实最大的问题在于车库，为什么有这样的问题呢?法律上有一个很大的障碍，比如以前土地使用权是业主交了土地使用费了，交了土地使用费以后是否包括车库的土地使用权是不明确的，按照以前的解释应当包括，以前的车库基本上是不能进行不动产登记的，因为没有土地使用权，但是现在《物权法》出台以后是分层次的土地使用权，比如我交了土地使用权，业主交的是地面的，地下的人家开发商可以再交一份土地使用权费，再修车库都可以，地上可以建空中走廊，土地多层次的利用在新的《物权法》中就有所规定。这就为将来车库独立的所有权提供了法律基础，以前是没有的。

以前纠纷的存在根本问题就在这里，实际上很多业主可能不太了解这个情况，但是开发商也处在不明确的状态，他认为自己建的车位肯定不能属于业主，而业主认为我们是业主我们交了土地使用费了就应该包括地下车库。

所以很多人提出了这样的处理原则，包括小区公共场所，就是谁出资是谁的，如果地下车库建设的时候成本已经摊到销售成本当中了，已经卖给业主了，那很显然车库是属于业主的。而假如说车库当时的开发资金是开发商出的，那就归开发商。这个原则虽然说起来很简单，但是落实起来很麻烦，很难证明当时的车库是否摊入消费成本，比如这个楼盘的房价是1万，那个楼盘的房价是1.2万，是什么导致了差价?是因为地段的问题还是房屋本身的问题，还是因为车位摊进去了?

另外还包括物业用房，《物权法》第73条规定得很清楚是属于业主共用，但是《物权法》实施之前的不能按照《物权法》规定处理，所以现在很多的纠纷不是因为《物权法》实施之后产生的问题，是因为以前的问题延续到《物权法》之后出现了。那你就不能按照《物权法》的规定处理以前的问题。“老问题老办法、新问题新办法”，要用这个原则处理才对。

小区业主与物业存在的纠纷事关每一个业主的利益，但是如果让每一个业主单独诉讼的话诉讼极不经济，而且成本很高，并且业主个人搜集证据很困难。所以应该赋予业主委员会明确的法律地位是很重要的。

应对新出现的问题的对策及建议

其实，除了上述几个典型的物业纠纷问题之外，在我们所了解的物业纠纷中，涉及物权法方面的还有很多，表现形式也是多种多样。并且大多都是涉及产权归属，以及业主共同管理权的行使，以及业主与开发商、物业之间的矛盾。但是，据统计这些大都是开发商遗留问题所造成的。面对处于强势地位的开发商，这就需要政府加强监管，相关职能部门密切配合，做好协调和预防措施。具体对策和建议如下：提请政府要高度重视，对上述纠纷问题做出进一步的调研：建议成立专门的调研小组，深入小区基层做好调研工作，掌握好第一手的资料，以利于能够抓住主要问题，才奸重点解决；根据调研结果，制定预防及化解方案：加大对《物权法》的宣传力度、建立纠纷化解和疏导及应急机制；物业纠纷调解委员会和部门密切配合，发现和解决纠纷矛盾，做到预防在前，防止矛盾激化，力争将其消灭在萌芽阶段；配合《物权法》出台，抓紧制定实施细则或者相关司法解释，要做好其他法律、法规和政策的修订工作，特别是《物业管理条例》，加强其与《物权法》的衔接和协调。同时相关部门要加大执法力度，严格遵循《物权法》的立法精神和具体规定。只有这样才能保证相关的物业纠纷得到公正合理的解决，树立《物权法》在广大群众心目中的权威。

《物权法》的颁布和实施确实是我们经济和法律生活中的一件大事，与我们老百姓的生活息息相关。虽然在目前的实践中，与《物权法》相关的社会生活领域中还存在这样那样的问题，但是我们有理由相信，随着这部法律的宣传普及，以及相关配套法规的建立和完善，《物权法》必将发挥更加重大的作用，对我们的生活产生深远的影响。《物权法》的实施必将有力的推动我国民主法治建设的进程。