杭州房价为何领跌全国

很少会有人想到，2014年住房市场的调整会从有“天堂”之誉的杭州开始。更何况，杭州的“降价风暴”不仅给当地楼市带来了巨大的打击，同时也增添了全国房地产市场的寒意。

究竟是杭州当地市场的本身存在弊病，还是杭州仅仅是个开始，“降价之风”终究会蔓延全国？这种怕是大家最为关心的问题了，本文就试图为您解析杭州领跌全国的深层原因。

2014年年初，杭州城北的两个楼盘宣布降价，引发全国媒体关注。统计数据显示，1-3月，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元每平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。

如果我们把目光放长远一点，而不是仅仅着眼于2014年的杭州住房市场，会发现从2011年以来，杭州的住房市场就开始趋势向下了。2011年和2012年杭州房价都是整体向下的，2012年下半年开始止跌回升，2013年相比2012年也有所上涨，但整体上至今没有突破2010年的房价高点。这一点与同属于长三角的上海、南京等城市的住房市场大不相同。例如，在过去的2013年，上海和南京的房价都有可观的涨幅，上海自贸区更是热得烫手，上海和南京的房价早就突破限购前的高点了。但杭州的房价却如温吞水一样，根本涨不动。原因何在？

在笔者看来，造就杭州今日住房市场困境的主要是如下几个原因。当然，笔者用“困境”并非意味着希望改变这种状态，其实，站在购房者的角度包括国家住房管理部门来看，杭州过去几年的房价相当稳定，没有大涨，也没有大跌，这样也不错，真正实现了很多地方政府无法许诺的房价控制目标。觉得困境的是在2013年高价买地的开发商们，如果杭州的房价继续保持目前这种稳定状态，那可真是大麻烦了。

首要的原因也是最容易被人忽视的原因就是杭州房价的起点太高了。我这里说的起点是指2010年。要知道，在2010年全国城市房价中，杭州新房均价达25840元/平方米，创历史最高也超过了四个一线城市。当时很多人认为这是杭州“宜居城市”在价值上的体现。现在看来，这明显是供给受限下投资需求膨胀导致的价格畸高。从某种意义上说，随后的4年，杭州的住房市场都在为这种虚高付出代价。这种高得吓人的房价本身在市场调整下也会自然的向下，机制就是在房价高到一定程度后交易量开始剧减。在交易量剧减的带动下，开发商开始调整价格。这种量在价先的量价关系在股票市场也常见，但后者的流动性远高于住房市场。当然，我们也不能忽视2011年开始的限购影响，浙江的限购在全国也是最严厉的，总共11个地级市就有7个限购，限购城市数量高居全国第一位。限购严重打击了投资性需求，以至于一段时期以来，在国家统计局的70个大中城市房价指数中，浙江所属4个城市（杭州、宁波、温州、金华）一直领跌全国。但笔者一直认为，限购对住房市场的影响没有某些人想象的那么严重，限购确实打击了投资需求，但这只是一个过渡效应，而没有持续效应。对于2011年之后的房价，在很大程度上其涨跌已经与限购关系不大了。当然，如果现在取消限购，照样会有一个过渡效应。

其次，从宏观经济环境来看，包括杭州在内的整个浙江经济在过去几年进入到增长减速阶段。根据杭州统计局的数据，从2010-2013年，杭州经济增长率分别为12%、10.1%、9%、8%。与此相似，整个浙江省的GDP增长率从2010-2013年分别为11.9%、9%、8%、8.2%。经济增长率几乎是稳步向下，这对住房市场必然造成不利影响。很多人包括一些媒体纠结于杭州开发商之间的白热化竞争，但往往忽视了大环境已经发生遽变。浙江经济一直以富有活力的民营经济享誉全国，但在2010年之后，民营经济普遍遇到转型升级困难，再加上近几年信贷成本大幅提升，2010年之前一直相对宽松的金融环境骤然改变，很多企业无法适应，闻名全国的温州炒房团已不复存在。涌入杭州住房市场的购买力已经远不如2010年前。要知道，在2010年前后，杭州一些开发商的开盘并不是在本地开盘的，而是直接在温州开盘。

最后，从土地出让和开发商的供给来看，短期供给过剩也是不争的事实。杭州是全国最早开展土地收购储备的城市，也是一度实行所谓“非饱和供地”的城市。但从2011年开始，杭州市开始扩大城市规模，各种“新城”建设计划频繁出台，政府的土地供应开始大幅增加，似乎改变了以往的非饱和供地政策。尽管2012年土地出让没有实现预定目标，但2013年土地出让收入达到1360亿元，再次刷新纪录。土地供应的爆棚导致了住房供给流量的大增。截至2014年5月20日，杭州市区可售商品住房83183套。若按照前3个月平均卖3882套计算，杭州消化库存需要20个月，库存积压相当严重。我们可以通过比较南京、上海与杭州的住房可售面积与人口来看杭州的问题。以2012年为例，当年杭州常住人口880万人，城镇人口660万人，竣工住宅面积1048万平米；上海常住人口2380万人，竣工住宅面积1626万平米，这意味着杭州常住人口只有上海的37%，但供给量却有上海的64%。南京常住人口816万，2012年住宅竣工面积1406万平米，供给量比杭州更多。这意味着南京相对于杭州有更大的降价压力，而上海却明显供给不足。那为何南京房价反而连创新高呢？这又回到经济增长环境的不同了。南京2010-2013年经济增长率为13.1%、12%、11.7%、11%。其增长速度远高于杭州且其房价起点也远低于杭州。再加上相对而言，江苏经济没有类似浙江那样深受金融危机冲击的民营企业主阶层，整个江苏省同期的增长率12.7%、11%、10.1%、9.6%，比浙江要高近两个百分点。所以南京和上海能继续上涨，而杭州却只能一路走低。

上述三条是杭州区别于其他住房市场的重要特征，在笔者看来基本就是杭州房价领跌全国的原因，当然，我并不是说杭州房价跌得最惨而是说跌得最早。而其他的原因，比如说近两年来住房金融环境严重不友好，贷款成本提高，获得按揭困难，一些商业银行在互联网金融的冲击下获得存款的成本提高后不愿意再以基准利率从事按揭业务。商业银行实施的认房又认贷对一些改善性需求的消费者打击也很严重。但这是全国普遍性的现象，非独杭州为然。

作者系杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授