实证分析保险公司投资不动产

【摘要】2009 年保险资金重新涉及不动产领域，不动产投资开始逐渐成为我国保险集团保险资金运用的重要方式。保险资金投资不动产主要理论是源自资产负债管理理论（ALM），而对于保险集团公司而言，如何对各个保险子公司汇聚的不同期限的保险资金产生的各类型负债，进行资产匹配是比较现实的问题。本文结合对我国保险集团的不动产投资的分析，发现了其不动产投资方面还存在的不足。结合对并对我国保险行业的展望，对保险集团投资不动产提出了相应的建议。

【关键词】保险集团 不动产投资 投资物业类型

一、不动产投资模式概述

保险集团投资不动产可以描述为，保险集团公司通过其专业保险公司聚集保险资金，通过集中而专业对不动产类资产的投资，以期使保险资金保值增值、提高偿付能力、扩大经营利润的经营活动。

不动产投资模式：按照保监会将保险集团公司投资不动产主要模式分为：股权投资、债券投资和物权投资三类。

二、我国保险集团进行不动产投资动因分析

（一）保险集团进行不动产投资的必要性和紧迫性

在我国，一方面随着近几年持续低利率和保险主体的不断增多，我国保险业也面临着严峻的偿付能力不足问题。并且我国的保险投资行为尚不成熟，尚未构建全面系统的保险资金投资模式，所以需要加强对保险资金投资的研究并促进其发展。另一方面我国保险主体资产负债匹配缺口较严重，保险资金运用面临的突出问题，就是保险资金收益和结构不能有效支持负债，主要表现为：投资收益率低、资产负债期限错配、债券投资波动大。

（二）我国保险集团不动产投资的前景广阔

近年我国保险行发展迅速。根据2014年底的数据统计，我国保险公司资产总额超过10万亿元，按最新资金监管比例，保险公司可投资不动产的资金规模超过 2.49 万亿元，近三年政策的逐渐松动和保险行业的蓬勃发展为保险集团进行不动产投资创造了有利条件。

在国家金融转型的大趋势下，保险集团将获得前所未有的资金运用空间，其各类投资将以市场为导向，来满足保险集团的负债匹配需要，而不动产投资作为其中最重要的资产配置方式之一，被各保险集团大力推进。

三、我国保险集团不动产投资规模低于国际水平的原因

我国保险集团不动产投资程度明显低于国际水平（大多处于 15%～33%之间）。在保险集团资产负债结构中无论是总量还是比例都与国际保险集团有着显著差距，产生这些差距大体有两方面原因，初步分析如下：

（一）市场形成的时间差异

国外保险集团不动产投资开展较早，不动产专业投资平台和专业平台配套公司也是经过长期运作经营，而国内不动产投资开展较晚。例如，美国国际集团（AIG）早在 1973年就收购房地产企业 AIG Lincoln，来为其不动产专业平台公司（AIG环球投资）进行投资配套。

（二）政策监管差异造成的影响

由于我国保险行业不动产投资监管政策的严格限制，我国保险集团对于不动产投资被限定在有限的范围内。2010 年的实施的《保险资金投资不动产暂行办法》中对于不动产投资的方式和标的都做出了严格的界定，其中严格禁止保险公司投资开发或者销售商业住宅，这与国外保险集团尤其是非寿险集团不动产投资的实际不一致，我国非寿险集团不动产投资被显著限制。

四、展望和相关建议

（一）保险行业发展

1.财产保险将受到政策驱动增长。

财产保险的政策驱动增长分为两个方面：一是巨灾保险体系的建立和农业保险的扩大。另一个是随着城镇化的发展，将带来巨大的工程保险市场。

2.税延政策的启动将推动寿险市场的巨大发展。

与之相配套的养老保险也必然将享受这一优惠政策，从而带来养老保险的巨大发展。此外住房反向抵押养老保险试点也将给寿险发展带来巨大契机。

3.大类资产管理时代的到来。

2014年1月保监会正式将保险投资从单项审批改变成大类监管，这给即将超过10万亿的保险资金带来更加宽阔的运用随着保险环境的改善，保险监管的完善，保险集团对不动产业务的熟悉，不动产投资将在2015年给保险集团资产配置提供更优质的选择。

（二）保险集团投资不动产建议

1.集团公司投资管理层面。

寿险资金由于其期限结构的特点可用于不动产投资，同样财险资金只要满足沉淀资金充裕和有稳定的现金流也可以视为长期资金投资不动产。集团公司作为集团内保险资金的统一运用人，要做好对各类资产组合的分配，对各类投资项目集中使用资金，体现资金规模效益，减少内部交易成本。集团要主导个投资平台进行主动投资，寻超市场机遇，完成保险资金的保值增值。

2.专业平台建设方面

以国外成熟保险集团的投资不动产经验来看，正如前文所述，建议一个专业的独立的不动产投资平台对保险集团有着不可或缺的意义。一方面可以提升投资效率，避免集团直接投资带来的内部损耗，另一方面可以灵活使用投资方式，对持有、经营、出让物业做好应对。专业投资平台的优势：一是从业人员专业化避免运营风险，提高收益；二是专业子公司单独核算，避免集团内部交易成本提高，使集团交易成本低于市场成本；三是子公司模式运行，对集团公司有风险隔离作用，可由子公司代持物业及物业项目公司，防止直接投资风险。

3.保险集团投资不动产实施方面。

坚持长期持有、稳定回报的投资策略，积极探索多种创新性投资模式，投资物业类型根据集团特征不同而有所侧重。

参考文献：

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