新形势下完善房地产企业财务管理体系的有效策略

摘要：本文基于房地产企业视角，探讨了构建财务管理体系的有效策略，以期为提升房地产企业资金管理效用，并提升企业的核心竞争力而献计献策。

关键词：房地产企业 财务管理体系 构建策略

房地产企业在中国属于高风险、高投入、高回报的行业之一，在近年来国家加大宏观调控力度的大背景之下，房地产行业的竞争压力愈加凸显，同时，房地产企业扩大投资规模，筹集资金数量不断攀升，财务管理体系压力巨大，因此，构建高效的财务管理体系就成为房地产企业当前所面临着的重要课题。本文探讨了房地产企业构建财务管理体系的有效策略，以期为加强房地产企业的资金管理效用，并提升企业核心竞争力而献计献策。

一、当前房地产企业财务管理的特点

房地产行业的兴衰受许多因素制约，而多年来企业的财务管理也受到了内部结构变化的影响。九十年代是中国房地产行业的快速发展期，供不应求的市场特征使许多房地产企业没能够探索出一条优化财务管理模式的可行之路，并一直将这种状况延续至今。受此影响，当前许多房地产企业的财务管理呈现出了以下两个特点。

第一，财务风险日益加大。对于房地产企业来说，财务风险的加大是基于两种因素造成的。一是外部因素。从当前的房地产市场来看，市场饱和度远远不足，但人们的购买力与房地产行业的不景气却是成反比的，而这就加大了一些重大财务决策的难度。同时，融资渠道的狭隘历来是房地产企业的一大弊病，在缺乏资金保障的前提下，房地产企业由运营风险所带来的财务风险可想而知。此外，由于近年来国家对市场调控的力度逐渐加大，使得房地产企业的成本投入与效益产出存在着极大的不稳定因素，从而进一步加大了财务风险。二是内部因素，如房地产企业的财务管理意识、管理模式和人员素质等等，都是可能会导致财务风险的潜在性因子。

第二，财务管理的难度加大。房地产企业的资金密集特点对财务管理提出了更高的要求，宏观来看，其财务管理是一个极为庞大的体系，在这一体系中，与其构成财务关系的主要有投资人、开发企业、债权人、债务人、企业职工、被投资企业等等；此外，房地产企业财务管理还与动迁单位与居民、勘察设计单位、原材料供应商、购房人、银行和工商税务等部门存在着重要关系，同时房地产行业税收政策、法律法规等较为复杂，财务人员如没有相应的专业知识和经济常识，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险，由此可以看出房地产企业财务管理的繁重与难度。

二、如何构建有效的财务管理体系

结合上述论述，房地产企业财务管理体系的构建是一项系统工程。要加强财务管理效用，使财务管理能够满足企业发展的需求，财务部门负责人就必须要首先落实三项前提：第一，全面提升财务人员的综合素质，加强对财务人员的思想教育，使其能够正确认识当前所面临着的严峻局势，激发他们的工作意识和提升工作能力；第二，在总结经验和认真剖析当前工作现状的基础上建立健全财务管理制度，用制度来维系财务部门的高效运作，提升部门凝聚力和全面促进工作效用；第三，结合企业的战略目标，全面制定发展战略规划，将财务管理工作赋予时代特征，使其能够满足新时期时代需求和未来发展需求。

同时，在上述基础上，重点围绕以下三个层面构建高效的财务管理体系。

（一）全面加强资金管理

在工作实践中，房地产企业财务部门应全面加强资金管理，其管理手段主要在于三个方面。

第一，强化资金内控制度，优化资金结构。财务部门应全力加强项目预算，结合项目各项构成要素，制定出科学合理的资金需求量，从而保障资金的合理运用。

第二，建立项目定额指标，将实际资金投入控制在一定的浮动范围之内，同时对用于子项目的各项支出进行严格审查，严控资金浪费，从而达成合理缩减成本、换取最大效益这一战略目标。

第三，在财务部门内部创设“部门文化”，与企业文化相结合，将增收节支、开源节流、提高资金利用率提升到思想这一战略高度上来，从而加强成本投入控制，提升房地产企业的实际效益。

（二）加强投资项目管理

从整体来说，房地产企业的投资规模较大，重点项目众多，而每一个投资项目中都可能存在着风险隐患，因此，基于财务管理视角探析，加强投资项目管理是构建高效财务管理体系的重要内容。在实践中，财务管理部门应对投资项目的合理性进行综合评测，对投资方案的可行性进行深入的分析，同时利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，以期最大限度消除财务风险，彰显财务管理功效。

（三）拓展融资渠道

资金是房地产企业的命脉，多元化的融资渠道能够推动企业的健康发展，使其在当前危机四伏的房地产市场中立于不败之地。因此，房地产企业财务管理部门应全力解决融资渠道狭隘这一弊病，积极拓展融资渠道。在实践中，房地产企业可结合自身特点，创设以下几种融资方式。

第一，要改成债权融资。债权融资包括银行贷款、信用担保、发行债券等。银行贷款目前仍然是我国房地产行业最主要的融资渠道，很好的利用公司现有的资产作抵押担保从金融机构贷款。其优点是筹资速度快、筹资成本低、借款弹性好。其不足之处是财务风险较大、限制条件较多、筹资数额有限。

第二，采用阶段性股权融资的方式构建融资平台。房地产企业在项目开发到一定程度和销售回款滞后的这一阶段中是资金最为紧张的时段。在这一时段中，企业可采用阶段性股权融资的方式迅速筹备资金，让更多的融资对象参与进来，并给予他们较高的回报。其优点在于不增加负债率，而缺点在于成本投入较大，因此，房地产企业可结合自身的实际情况运用这一融资模式。

此外，房地产企业可利用的融资方式还有很多，如上市、利用外资基金等等，这需要财务部门加大对更多渠道的开发力度，用“外部眼光”来看发展。只有将企业置身于市场之中，才能审时度势，占领市场，驾驭市场，资金周转才能做到良性循环，最终达到合理利用资金的目的。

参考文献：

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[2]文春.加强房地产企业财务管理以及风险防范[J].建筑界，2013，（12）：131-132