选址难 外商选址更难

英雄入地无门

家乐福已经在广州万国商业广场贴出了招牌，计划在4月份开业。这一天，已经等了整整四年。早在1998年，家乐福就把南区办公室迁到了广州，将广州做为中国战略的重要棋子。据业内人士透露，当时家乐福的计划是在广州开设8家分店，但四年时间，计划仅仅实现了八分之一，家乐福中国区总裁却像换日本首相似地换掉了三个。

然而更迟缓的还有沃尔玛。尽管沃尔玛在两年前就宣布要落户海珠，但在圈定的广州大道南的“大卖场”，因为产权纠纷却还是“荒”草萋萋。

而在全国，家乐福集团自1995年首次进入中国市场以来，已在15个城市开办了27家连锁店，而沃尔玛在1996年进入中国，也已经建立了17个大卖场。

零售业最大的两个巨头尽管迟迟未能进入广州，但广州这块零售业的肥肉却一直在“流油”。不用说北京路如鲫的人流，单看好又多在海珠区内两个货仓商场的销量就足令两巨头眼红鼻干。据统计，此两商场日销售额稍不留意便超过达150万元，年销售额达到五六亿元不在话下。

“主要是在广州很难找到合适开大卖场的场地”。一位曾先后供职于沃尔玛、家乐福拓展部的经理感叹地表示，谈到在广州寻找场地的经历，他还喜欢用“入地无门”来形容工作难度。

这位不愿透露姓名的人士介绍说，都是大卖场，但大也有大的不同。沃尔玛、家乐福大卖场一般要在1万～4万平方米不等，并且要靠近主干道以方便车辆的出入。为保证客流量和消费能力，在大卖场辐射范围内不但要有高密度的居住率，而且还必须是相对富裕的居民。“依据这种标准，广州闹市无法保证客流量和消费能力，我们只能在广州闹市区内寻找大卖场，而广州是一个高密度发展的城市，闹市中达到1万平方米以上的商业用地，本来少得可怜，要达到选址标准的用地，则更是少之又少”。

大卖场的要求与传统的零售行业不同，它对硬件的要求很严格，它要求必须有足够大的空间，可以在商场内做各种各样的宣传和促销，可以容纳不断拥进来的潮水般的人群。而广州寸土寸金，城市规划过于密集，地产商开发的楼盘规模都比较小，而且多为住宅楼盘，商业用地还没有列入发展的重点。

有的商业用地也多为间隔式的小规模的商铺，并没有很多符合大卖场需要的地方。

希望政府介入

“少”并不等于“没有”。即使找到合适的场地，价格因素往往成为沃尔玛和家乐福进驻广州卡壳的重要原因。大卖场主要通过薄利多销，属于微利经营。为保证利润，场租费一般控制在营业利润2％～4％的范畴。

“这租金对我们来说太低了”。天河装饰材料城郑老板说起来总有点愤愤不平，“现在我分成小档口出租，每年出租收入在1000万元左右，而家乐福按照他们的标准，却只能出到700万元／年。而家乐福要求租期为20年，算下来我将损失6000万元。这种赔本的生意谁愿意做？”

郑表示，他现在并不愁客源。广州开放得比较早，商业发达，存在的商业机会很多，在多数人看来，广州是个商机无限的地方，许多人瞄准了这块商业的风水宝地。

郑的心理其实代表了大多数业主的想法。多年以来，广州本地的传统零售业发展得相当迅速。通过物业租售，广州的房地产商在这一块上的利润很高。他们的模式通常是将商业用地划为小块出租，或者是在住宅楼盘的裙楼或6层以下，建设小档口型的商铺，然后一间间地按年来出租，以此获得高额的利润，这样周期短，回报也快。与其把地方租给这样一个长期霸占的低价房客，倒不如让房子变成昂贵旅馆。

而更难缠的是集体所有的一些商业用地。在广州市一些村级单位，商业用地掌控在村长们的手里。沃尔玛、家乐福租期可谓犯了村长们的大忌。一位多年负责为沃尔玛寻找大卖场场地的人士透露，“沃尔玛要求租期为20年的，但村长任期可没有这么长”。

“这种过家家的经营模式只能风光一时，在三五年内终将会被大卖场所替代”。中山大学吴大伟教授认为，尽管家乐福、沃尔玛现在还未正式进入广州，但好又多、万客隆等零售巨头带来的影响已经是很好的明证。

信和集团董事总经理周光绍对此深表同感。在海珠区的信和广场已引进好又多分店，并取得了成功经验。据业内人士透露，现在信和地产已经与好又多基本达成协议，小区开发到哪里，好又多便可跟进到哪里。只要好又多跟进，在小区规划中，都将考虑大卖场的设计。周认为大卖场的进驻，将带动人流、物流、信息流的建设，迅速形成综合城区，这样大面积的住宅销售才能顺利升值和赢利。

谈到在广州找地的层层制肘，那些习惯在全国各地跑的拓展部经理对广州市又爱又恨。据业内人士分析；上海是“政府＋市场”的管理方式，政府在零售商与开发商合作的时候，会根据开发商可能造成的短期经济问题给予一定的资金补助，并在宏观上进行指导。相比较而言，广州市政府在这方面的步子是迈得很谨慎。

尽管找地难，几乎已成为每个急欲进入广州零售业外资巨头头痛的问题，但在广州直活跃着一群称为“掘地队”的人士，穿梭于各大商业用地之间。据“掘地队”一成员透露，凡是面积大一点的商业用地，至少有七八家国内外零售巨头派出的人员在谈判。只不过暂时受到了场地的困扰而已。

该来的终究会来！