探讨建筑物的层数

摘要：现代社会的高层建筑均需安装电梯，电梯停靠的每一楼层却不一定能与房产登记的层次一致。本文主要针对建筑物层数中存在的多方问题的探讨。

关键词：建筑房产层数分歧对策及措施

日常生活中人们可通过走楼梯、数阳台等方式，一层层来数一幢建筑物的层数。然而，这样数出来的层数却有可能与政府规划部门、房产测绘登记部门等按行业规范计算的层数不一致。

一、建筑房产行业关于层数的规定和认识

房产登记的要素之一就是房屋所在层数及总楼层，确定房屋的楼层要依据房屋测量数据。在《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）中有关层数确定的规定有“房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。”在《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中有“自然层”的解释：“按楼板、地板结构分层的楼层”。规范中没有对能计入自然层的楼层层高及结构形式做出明确规定。这些规定对层数的确定是比较简单、粗线条的，这为房产测绘登记中如何确定层数带来了不确定的因素。

二、建筑物层数理论和现实中的分歧

在实际生活和工作中，房屋设计结构形式多样，一般对于层高在2.20m以上普遍、简单形式的楼房，人们都有统一的认识，即按楼地面分隔分层。但对于一些特殊结构形式的楼房，人们的认识与房屋测绘及房产登记中对层数的确定就有不同的认识。比如一些特殊结构：

1、建筑物的架空层

《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对“架空层”的解释是：“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间”；《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）中有简要说明：__________“架空房屋是指底层架空，以支撑物作承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡”。按照这些规范的说明，架空层是不宜计入房屋自然层数的。然而，在现代房屋设计中架空层有了比较多的用途和形式。用架空层做储物间、车库、绿化休闲空间、管理用房等；有设置在建筑物底层的，也有设置在裙楼之上塔楼之下的；有层高在2.2m 以上的，也有层高小于2.2m的；有框架结构敞开式的，也有砖混或框架结构有围护的。对于以上这些结构形式的架空层，若满足计算建筑面积的条件，是否应将架空层计入自然层数，计入总层数？规范中没明确，各规划、房产、设计部门及普通老百姓看法不一。

2、建筑物的夹层

建筑物的夹层是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。在现代建筑设计中，出于商业目的或结构设计需要，在建筑物内部加插夹层是一种比较普遍的做法，但往往这些夹层已不是房屋内部的局部层次。如商场中某楼层带有层高2.20m以上非局部的夹层；又如某楼盘的卖点“买一层送一层”，将住宅楼设计名为4 层楼，在每层上层又设计有层高超过2.20m以上非局部的夹层，住宅楼已实际为8 层楼。像这样的结构形式，是否也应该将夹层计入自然层数，计入总层数？各方也是看法不一。在规划许可中，名为架空层、夹层等的层次一般不计入总层数。而现实中房屋的实际情况，架空层、夹层等均已满足计算建筑面积的要求，已非房间的局部层次，其结构形式已实为一个楼层。在房产测绘及房产登记中若把架空层、夹层等计为自然层，房屋总层数就与《房产测量规范》的规定相违背；不计为自然层，房产测绘及房屋登记情况又与生活中人们认可的房屋楼层现状不相符，达不到反映房屋的真实情况。因此，在实际工作中如何确定房屋的楼层已产生了严重的分歧。

三、房屋层次定位的困扰及矛盾

其实，按照相关规范确定建筑物层数，不仅会出现房产登记的层数对不上实物层数，导致老百姓找4 楼的住户却要爬上7层楼梯的尴尬情况，而且由于一些建筑面积的计算与楼层有紧密关系，还会给房产测绘面积计算带来困扰。依照《房产测量规范》，架空层、夹层的梯间、电梯间高度在2.20m以上的部位应计算建筑面积，但其所在层却不计层数，这又与楼梯间、电梯井应按房屋自然层数计算面积相冲突。而且，若这些面积属公用建筑面积，是否应分摊给业主中的使用者？把这些有争议的面积分摊给业主，业主是否也会产生异议？业主与房地产开发商房屋所在楼层问题产生纠纷的情况也时有发生。受这些问题困扰，房屋登记管理中确定房屋层数的矛盾也越来越凸显。

四、对策及措施

如何解决现实工作生活中的这些分歧和矛盾，就以下几点进行阐述。

1、修定房产测绘规范。

既然房产相关规范中有关确定建筑物层数的规定是简单而粗线条的，人们对房屋楼层的理解和运用也缺乏统一认识，因此，有必要修改现行规范，制定一套严谨的、操作性强的房产测量规范，统一房屋层数定义和计算标准。在规范中：

⑴、明确房屋层数的概念。

⑵、规定同时满足以下条件的结构形式应计入层数：

①按楼板、地板分层；②层高在2.20m以上；③计算建筑面积。

明确架空层、假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）等满足这

些条件，也应计入层数。⑶、明确地下室和半地下室的概念。地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。⑷、统一计算房屋层数的标准。一般按房屋室外地坪±0 以上计算房屋地上层数；按房屋室外地坪±0 以下计算房屋地下层数；当采光窗在室外地坪以上的半地下室，其层高在2.2m以上的，计算为房屋地上层数。房屋的总层数是地上层数和地下层数之和。不符合计算层数条件的假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）不计入层数，装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计房屋层数。在规范中明确突出屋面的楼梯间、水箱间层高在2.20m 以上的计算建筑面积，其面积计入最高一层的建筑面积。

2、各地方及时修改和补充房产测绘实施细则。

完善行业规范房产测量规范不仅要适应我国房地产当前的需求，还应考虑房地产业今后较长时间内的发展与需求。但房地产业在发展

中可能会出现新形势下的特点，各地方可根据房产测量规范，针对各地方的特点制定各地方的房产测绘实施细则，并及时进行修改和补充，完善本行业规范。这些规范和实施细则不仅能全面指导工作，又合符时宜不脱离实际。

3、加强业务培训，正确理解规范。

由于不同的工作人员对行业规范的理解和综合运用能力不同，在工作中也会出现许多不同的做法。因此，加强工作人员的业务培训，使工作人员掌握有关房产知识和测绘技术，正确理解行业规范，提高综合应用规范和相关知识的能力，以提高房产测绘队伍、房屋登记工作队伍的整体素质。

4、严格执行本行业规范。

房产测绘及房产登记工作人员，在工作中遇到房产测量规范中未作出明确规定的新情况、特殊情况，可在参照有关建筑设计规范的相关规定，并兼顾与房屋建筑设计、规划部门层数标准相统一的基础上加以确定。但我国不同行业的规范对同一事物的规定不竟相同，因此，

当这些规范对同一事物表述不一的时候，房产测绘及房产登记部门作为房屋的直接管理者，更应依据房产相关规范和规定如实反映房屋的实际状况，当房屋完全依规划批建图建造，但其规划许可的层数和面积数据与准确无误的房产测绘结果不一致时，房屋登记部门应该按房产测绘结果进行房产登记。

五、结束语

建筑物的层数是反映建筑物物理特征的一个重要参数，是建筑设计、规划设计的一个重要控制参数，是房屋权属登记的一个基本要素，也是老百姓对自有房产的重要表述内容之一。当各方对建筑物层数的认定不一致的时候，老百姓凭着手里的房产证而找不着自己的房产，就不仅仅是一个笑话了。我们建筑领域的管理工作者应科学务实地去解决这个大问题。