SCP模型框架下的中国房地产分析

中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)06-018-01

摘 要 本文运用“哈佛学派”的“结构―行为―绩效”框架(即scp框架),以中国房地产业为研究对象,实证分析了该行业的市场结构、企业行为与企业的市场绩效之间的关系。分析表明我国房地产业具有区域性寡头垄断特征,投资结构不尽合理,经济适用房投资比例偏小。提出了加强政府住房保障措施、推进和完善经济适用房制度等政策建议。

关键词 SCP模型 房地产业 市场行为 经营绩效

我国房地产业从20世纪80年代起步,一直保持较快的发展速度。2006年房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。本文将采用SCP模型框架,指出房地产业的市场结构(市场集中度、产品差异性及规模经济效应等)影响企业的市场行为、市场绩效,并以此提出相关的政策建议。

一、房地产市场结构分析

下面将从市场集中度、产品差别、进入与退出市场的壁垒以及规模经济等方面分析和判断房地产市场结构的形态构成。

1.市场集中度。目前我国房地产业的市场集中度不高,全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%(即 CR300=25%),2008年最新销售数据,万科作为我国最大的房地产开发企业,市场占有率为2.6%[1]。房地产市场的区域边界受房地产本身价格、功能、环境、消费者偏好、交通状况等因素的影响,所以房地产市场边界模糊。这使得全国性的、地区性的甚至一个城市的“市场集中度”指标失去了意义。2.产品差别化。房地产市场最大的特点也就是差异性大。其一,区域差异。房地产的不可移动性促使地段性的差异居于首位。其二,消费需求差异。其三,价格差异。其四,开发商品牌设计、产品质量、售后服务、物业管理上的差异。3.进入壁垒。根据经济学家贝恩的观点,进入壁垒是影响市场结构的重要变量。进入壁垒的高低是决定一个市场是否有充分的竞争性以及是否有效率的重要因素和指标[2]。我国房地产业主要壁垒如下:(1)资金壁垒。房地产业是资金密集型的产业,地价的不断攀升、土地出让金的规范促使资金要求高成了进入该行业的天然壁垒。(2)政策法制壁垒。2009年12月17日财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等等政策法制壁垒。(3)开发商的战略性进入壁垒。当外来开发商想要进入本地市场时,通常都会遇到本地开发商的强力阻击,因而会出现诸如不得不以更高的价格购买土地的情况。

二、房地产业的行为

1.价格行为:合盟成为一种常态。2003―2007年中全国房地产价格持续快速上涨,究其原因,除了供需矛盾、投资炒作及人民币升值等因素之外,开发商价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。2.广告与产品创新。由于国内的房地产产品同质性比较严重,很难通过产品差异化来进行特色营销。广告宣传成为房地产企业树立公司品牌形象的重要途径。产品创新则是开发商追求项目品质的惯用手段,比如平面户型创新、同一小区内高层与多层甚至别墅的搭配建设使得项目产品形态多样化等。3.捂盘惜售。捂盘惜售是2006―2007年我国房价快速上涨情况下的特有现象。4.并购与融资。2004年以来,政府出台了一系列宏观调控政策,房产行业门槛陡然增高。大型房地产商开始通过并购的方式低价获得别的开发商的土地资源,也可通过上市融资、发行企业债券融资。

三、房地产的经营业绩

近年来,我国房地产企业经营总收入稳步增长,1988年为162.12亿元;2005年达到14 769.3亿元,17年间增长了约91.1倍,年均增长率为30.3%。我国房地产企业营业利润也不断增长,17年间增加了约85.1倍,年均增长率为29.9%。新浪财经报道:2009年房地产上市公司共实现丰厚收益:营业收入727.31亿元,同比增长21.2%,实现净利润371.98亿元,同比增长39.62%。

四、结论与相关政策建议

2003年到2007年上半年房价上涨过快的主要原因是供需矛盾、消费信贷扩张和投资炒作。2009年政府应对金融危机,采取了适度宽松的货币政策,刺激了房市一路飙升节节攀升。房价上涨过快,区域性的寡头垄断导致开发商进行价格合盟、捂盘惜售。为此建议如下:

第一,政府应该在新增供给上下功夫。2008年我国的房价收入比已降至6.78,但与国际房价收入比3-6的合理区间相比仍然偏高。高档、高价的商品房供过于求,中低档住宅却供不应求。鉴于此,政府应大力推进和完善经济适用房、廉租房政策,尽可能地增进大部分消费者的福利。第二,盘活存量土地,增大商品房供给力度。针对开发商的捂盘惜售、甚至是相机抉择分批开发,我国政府应该严格清查土地的开发状况,对于不按照规定用途和进度进行开发的企业,或者罚款、或者收回土地使用权,以此鼓励开发商们提供更多的新增房源。对于沿海发达城市来说,还可以通过城中村建造的方式来提供更多的商品房。第三,严格控制信贷标准。我国房地产企业筹资渠道单一,严重依赖于银行资金,金融风险较大。2007年房地产开发投资37257亿元约55%来自商业银行贷款,鉴于2008年全球金融危机的教训,我国政府应严格限制银行向房产开发商放款和买房借贷标准,同时引导大中小房地产企业通过重组、兼并、合股等多种方式扩大企业规模,走规模化发展的道路[3]。

参考文献:

[1]徐健.我国房地产业的SCP分析及发展对策.建筑经济.2006(7).

[2][美]萨缪尔森,诺德豪斯.经济学.萧琛主译.北京:人民邮电出版社.2007:138.

[3]王晓华.中国房地产业SCP范式初探.市场论坛.2006(1).