城中村建筑建设管理策略研究

摘 要：在我国城市扩张的过程中，许多原属于农村的区域被纳入城市，然而由于管理脱节致使城中村的出现，并随之引发了一系列的后续问题，其存在影响了城市的整体形象及后续发展。由于城市的整体规划一直未将城中村纳入范畴内，因此缺乏规划与管理的城中村在建设中出现了许多各种各样的问题，亟需受到重视并解决，

关键词：城中村；建筑；管理策略

改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，城市化进程也在全国各地越演越烈。原有的部分乡村在城市向外扩张的进程中，逐渐纳入城市建设规划用地范围，然而大多数乡村并未能够成功向城市转型，变逐步发展成为城乡二元结构的区域----城中村。利用所在的城中村地理优势，大量村民私自在原有住房上的加建，提高房屋密度和容积率，在造成了城中村大量违规建筑的同时也产生大量安全隐患。

一、城中村建筑建设问题分析

为了最大程度上减少建设成本，城中村建筑多绝大多数都未经过正规设计，施工也是由无一般的小施工队做，施工过程也没有监督，在建筑完工后直接投入使用根本无质量验收，存在极大的安全隐患。从大体上来看， 城中村建筑的特殊问题主要有以下几个点：

（一）地基基础设计不合格

作为建筑物设计一个重要组成部分，地基基础设计关系到建筑物能够正常、安全使用。绝大多数的城中村建筑在建设过程中，根本不存在基础设计，大多都是使用施工简单造价低的浅基础，然而在许多地质条件不满足的地方，使用浅基础只会给城中村建筑的留下大量的安全隐患。

（二）整体规划薄弱

尽管城市将城中村纳入建成区范围内，但是由于城中村存在大量建筑而城市建设部门资金相对有限，因此大部分城中村并没有被总体城市规划所覆盖，其规划也同样难以与城市规划接轨。城中村是否能够可持续发展关系到了城市品位的提高、城市整体形象及城市综合竞争力，因此也都给城市建设规划管理部门提出了亟待解决的严峻的考验。

（三）施工技术与建筑质量无保障

施工技术差是城中村建筑中一个比较突出的问题。由于为了降低建设成本，村民们一般不会请具有专业资质的施工队修建自己的房屋，许多时候为了赶施工进度早日完工产生效益，经常将o建筑一些特殊问题。

二、城中村建筑建设管理

随着城中村问题也日益被关注，许多城市开始对城中村进行拆迁改造，然而土地产权、土地供应、容积率等问题使得城中村改造的形势越来越严峻，改造的成本也在迅速攀升。因此城中村还会长期存在，对城中村建筑所暴露出的弊端进行依法、合理管理己经刻不容缓。

（一）进一步规范民房建设秩序

在城中村中，违法建筑泛滥，大部分村民为了获得高收益及更多的拆迁补助，新建、加建、扩建现象极其严重，严重扰乱了城中村房屋审批、建设秩序，因此对其进行规范整理刻不容缓。

1、加大法律宣传力度

首先加强城中村村民的宣传工作，采取拉条幅、发宣传册、标语板报等方法让村民了解相关法律法规，重点宣传个别违反法律法规遭到处罚的典型事例。

2、采取三级联动工作机制

可根据实际情况建立区、镇、村三级联动工作机制，认真探讨切实可行的办法，加强对城中村建设的管理。对部分违反建房秩序的村民，首先由村委进行劝解和制止，并分别报镇、区政府，当劝解无效时，应依法进行行政追究。

3、签订目标责任书

与村民签订相关目标责任书，在建房过程中委托具有相关资质的设计单位进行设计，聘请有相关施工资质单位进行建设，严格落实与建设相关手续。在确认不存在宅基地纠纷的前提下，保证不侵占集体空间且房屋符合相关抗震防火规范规定、确保施工安全、并在施工完毕后，清理建筑垃圾，切实有效的改变城中村脏、乱、差的现状。

4、结合实际情况，放手发动基层管理

针对目前城中村建设混乱，政府部门执法力度不够的现状，应放手镇、村组的基层领导结合当地实际情况，根据指挥部的要求对城中村建设进行管理。

（二）城中村建筑建设管理策略

1、对城中村进行合理规划

地方政府得到城市建设发展需要的土地后，往往将"城中村"后续相关事务留给"城中村"自行解决。正是在这种情况下，"城中村"民房私搭乱建现象严重，村内基础施落后，因此对城中村进行合理规划管理师非常有必要的。

（a）制定村落总体布局规划，加强统筹管理。城中村建设应当遵守城市规划，复合城市规划的总体要求，通过对城中村的规划控制要点如建筑红线、容积率、建设规模等研究，针对各城中村建设制定总体规划，并严格按照规划实施。同时，应当制定城中村整治年度计划。

（b）在能与城市总体规划接轨的情况下，针对缺乏统一规划的城中村建筑应尽量使之与城市规划相适应；如无法与城市总体规划接轨，则应建立相应机构进行统一规划，适当减少建筑密度及容积率，并针对不同耐火等级的建筑设置合理防火间距，有效减少火灾安全隐患及解决建筑密度过大的问题。

（c）合理规划道路，配建公共设施。城中村应对所有道路进行统一规划，合理设置道路系统，满足各种车辆的通行，同时应满足道路间贯通与连接。加大公共设施的投入，统一规划供水、供电、消防管道。

（d）对商业店铺和民用住宅进行统一规划。在城中村中商业店铺和民用住宅缺乏统一规划布局混乱，在扰乱了居民生活秩序的同时也对居民的生命安全产生了威胁。因此，在城中村的建设过程中，应进行统一规划，避免居民的正常生活受到影响。

2、加强政府部门的监督、管理

（a）建立城中村整治机构。政府部门应建立城中村整治机构，对城中村建筑进行管理，制定城中村民房建设程序。建立城中村内详细民房现状资料，对民房建设动态要实时掌控。

（b）全面调查城中村，建立相应综合信息。针对城中村的情况复杂，相关部门有必要对城中村进行调查摸底，了解各村实际情况，并建立城中村完整的档案信息，以便对城中村进行监督管理，使城中村建设被纳入正规管理。

（c）加强城中村建设的监督管理。在城中村的建设过程中，政府相关部门为保障房屋建设质量应成立有专业人员组成管理机构，就城中村房屋的结构、设计、施工进行监督管理，保证房屋的质量。

（d）规范村集体土地的流转机制。着重研究村集体土地产权入市，完善已有的土地流转及承包使用权管理机制，进一步规范土地交易行为。

城市是人类聚集和创造公共财富的基地，创建安全、和谐、文明的居住环境是人类共同目标。由于历史因素和社会因素的原因，尽管城中村已经逐渐被纳入城市整体规划的范畴，但是城中村建设依旧存在无法可依及有法不依的局面。

政府部门在城中村的建设过程中，应当考虑并保护到失地村民的利益，使他们顺利在经济与心理上完成从农民到市民的身份转变，不但是城中村正规化建设的参与者，更是正规化建设的受益者。城中村问题既是一个复杂的社会问题又是一个系统的社会工程，城中村的建设管理也不可能一蹴而就，它需要一个很长的过程，甚至需要我们付出几代人的努力。

作者简介：龙立德（1988-），男，广东广州人，广东工业大学，学历：硕士，主要研究方向：工程管理。