城中村与城郊村的比较研究

一、城市行政区域内的村庄分类模式

按照所处地理位置、产业结构和收入来源，城市行政区域中的农村大体可以分为三类（如图1所示）：第一类是位于城市主城区，如图中所示A，虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已基本完全征用了农民原先的生存基础――土地，农民失去了土地，从生活来源与工作渠道上都已经与第一产业脱离关系，主要从事第二、三产业。由于这类城中村主要分布在城市中心区，城中村改造较早，已基本完成，现已看不到村落形态，成为居民小区或其他商业公用建筑，可以称其为成熟城中村或城市社区；第二类是位于次中心城区或城郊结合部，如图中所示B和C，有些村落尚有少量的农用地，村民亦工亦农，但交通便利，流动人口繁多，租房经济繁荣而“脏乱差”现象严重。该区的土地流向多为城市道路等公用设施、商贸市场、商品住宅等；村民极少数还从事农业生产，大多转向第二、三产业，村民在宅基地上建起私有房屋住宅楼，楼层不等，房屋租金是家庭收入的主要来源。这一类是真正意义上的城中村。村落是高楼大厦，村内高低不等的丑陋建筑林立，故称其为城中村。第三类村庄，如图中所示D和E，从地理位置上看，它们处于一个城市的郊区或边缘地带，这里的村庄发展还有待于城市化向城郊的进一步推进，该区的产业结构较单一，农民还有农用地，不少农户依赖土地为生，村落周围较少有高楼大厦，因此称为城郊村。

依据以上陈述，可将城市行政区域内的村庄进行分类（见表1）。

从表1可以看出，第一类村庄已经完成城中村改造，第三类村庄属于城郊村，尚不具备城中村的特点，而第二类村庄属于真正意义的城中村，是城中村改造的重点。

但是，一些大中城市在确定城中村名录时，往往根据本市的行政区划，将各个区的村庄汇总，都涵括在所谓的城中村里。那么，这里的一个误区就是将本市所有的村落都包括在内，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的远郊村，无形当中给城中村改造增加了工作量和工作难度，尤其是将后者与城中村混淆的现象非常严重。对这两类村庄进行区分界定，实施不同改造方案，对城中村改造工作顺利开展有着重要的意义。

二、城中村与城郊村的主要区别

（一）地理位置的区别

从地理位置来看，城中村主要指的是分散在城市市区内，具有较好的区位优势，交通便利，也即通常所说的“都市里的村庄”，它们分属于城市各区的各个街办，生存在城市繁荣之下，掩映在高楼大厦之间，自然村已经被居民小区或其他商业公用建筑包围。

城郊村一般处于城市，游离于城市之外，是一种城市与农村互相结合的经济地理区域单元。既不同于单纯的城市区域，又不同于纯粹的农村区域，兼有城区风貌和乡村特点的一种经济地理空间。通常情况下村村相接或相离不远，城市的这些村落呈圆圈状将城市市区包围。

（二） 生存环境的区别

城中村由于地处城市市区之内，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影响，与普通市民共同生活在一个城市之内，共享交通、通讯、公共娱乐场所和基础设施，但以宅基地建房集聚，与周围城市建设相隔离，基本呈现“村里有城，城里有村”的相互融合状态。总体来讲，该区流动人口集中、人口职业构成复杂、居民的小农思想严重、治安混乱、社会问题与安全隐患众多。

城郊村位于城乡结合部或城市周边，村民尚有不少土地，务农为生，村落形态保持完整。部分村庄由于城市的工业园区、高新技术开发区在此安家落户，土地被征用，村民逐渐以务工为主，收入逐渐增加，生活环境改善，开始显现城中村特点，但大部分村庄仍然相对落后，离城市生活环境还有很大距离。

（三）村民收入的区别

城中村村民收入较城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村内紧俏的租房经济。城市的发展，必然有一部分外来人口的流入，而老城区内的生活设施难以承载这些浩浩荡荡突如其来的外来人员，城中村利用良好的地缘优势和几乎不计成本的宅基地填补了这一巨大的廉价出租屋市场缺口。尚未改造的城中村村里，家家户户在自家宅基地上建楼房，大量的外来人口就租住在此。根据调研数据，出租房屋的收入几乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具体收入还因城市繁华程度和地段优势不同，每户年收入在十几万到上百万元不等。

城郊村尚存很多农用地，村民依赖土地为生。大多数的城郊村村民从事农业，生产蔬菜、瓜果、花卉等能够供应城市的土地作物，少量城郊村村民或进城打工、或自主创业、或在本村的企业务工。不同村庄由于发展不同，村办或个人企业或多或少。村内也有一部分面向外来人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的经济实力相对较弱。

（四）流动人口的比较

城中村由于优越的地理位置，吸引了大量的外来流动人口租住，便利的交通方便了这些流动人口在市区工作，低廉的房租给流动人口提供了安身之所，因此城中村是外来流动人口的一个聚集地。例如，太原市万柏林区后北屯村是典型的城中村实例。在总面积1平方公里的土地上，聚集了3.66万人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在这里的是大量的外来流动人口。人口密度达到了全市平均人口密度的70倍。村内建筑密度高达70％，一些房屋间距不到2米。

由于离市区较远，城郊村流动人口不多，村内只有少量房屋出租。租金也明显低于城中村的房屋租金。

（五） 村内房屋建筑的比较

城中村内的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，楼层从3-7层不等，房东一般住在一层，二层以上出租，租房对象为广大的外来流动人口。强大的利润驱使村民建起了一幢又一幢楼房，而且屡禁不止，城中村中丑陋建筑云集。“一线天”、“握手楼”比比皆是，交通、通讯等设施不配套，安全隐患很大。大部分楼房的建造毫无规划可言，完全是按村民个人意愿盖起，有的楼与楼之间的距离仅能供一两人通过，不少低层的房间更是见不到太阳。“这房子暗是暗了点，可照样租的出去，人们白天都在外上班或上学，到晚上才回来。亮堂的房间也有，但租金每间要贵几十块钱。”太原市北张村内一栋楼房的房东说。村里的出租房建筑密度都很高，较之周围的城市建设层数又低，基础设施不完善，配套公共设施不完备，村内道路狭窄。

城郊村因为没有固定的租房人源，村内的租房经济并不火爆，村民的大部分精力也不会放在出租房屋和加盖、翻盖房屋上。一般来讲，村民建房是为了满足自己居住的需要，如有闲置房屋，再考虑出租。村内建筑多为2-3层建筑，也有平房，总体布局为一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起来齐整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村还存在其他一些区别，如村民的户籍差异，城中村村民基本已完成了农转非，城郊村村民大多为农业户口等。城中村多位于城市次中心城区和城郊结合部，村民逐渐脱离了农业生产，以二、三产业为生。城中村的特点主要为：违章建筑多，“脏乱差”严重；流动人口较集中；交通便利；村民房租收益大，拆迁改造难。而城郊村主要位于城郊或城郊结合部，离主城区较远，仍保持村落形态，村民以农业为主要收入来源，兼具其它二、三产业，属城市即将或未来发展的区域。

综上所述，城中村并不能涵盖城郊村，若将两者混为一谈或者将城郊村也作为城中村一起进行改造，除了给改造工作增加难度，也极容易造成人力、物力、财力的浪费。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，准确分类、区别对待是做好改造工作的关键。以太原市为例，太原市共有154个城中村，人口约26万，占地面积约28.63平方公里。中心区共有42个城中村，人口约8.7万，土地约35.9平方公里。城中村改造工作于2003年启动，2007年开始全面推进，确定了城中村连片改造新模式。经过了七八年的努力，虽然也取得了一些成绩，但总体改造进度还是很慢，没有达到预期目标，除亲贤村等个别自身实力较强、改造较早的村庄已经完成改造外，截止到2010年，绝大多数城中村或陷于停顿或依然在改造进程中①。

经过走访，发现造成各地改造工作进程缓慢的共性问题主要是：拆迁难、赔偿高、村民不配合改造、缺乏改造周转资金等。但是改造对象没有重点突出也是影响改造进程的一个重要原因。太原市城中村名录上共有154个城中村，其中包括一部分城郊村。这154个城中村发展状况不尽相同，改造方案和改造顺序必然应当有所侧重，如北张村、后北屯村，这些典型的城中村位于城市市区；而诸如万柏林区的南社村、流村，杏花岭区的杨家峪、淖马等村，村里尚有农用地，是典型的城郊村。如果将这些自然村笼统地划归为城中村，势必分散改造的总体力量，影响改造进程。

现以城市村庄分类为基础，结合太原市的行政区划，选取5个村落作为城市社区、城中村和城郊村的典型进行实证分析。

图1中，A为亲贤村，是太原市中心城区内的典型成熟城中村，现已改造完毕；B为北张村，是城郊结合部内的城中村，其附近高校云集。C为后北屯村，毗邻太原理工大学和迎泽大街，与B一样交通便利且商贸繁荣，二者为典型城中村；D为流村，地处太原市西北郊区，邻近高速路。E为赵庄，附近为太钢工业集团有限公司，这两者为典型的城郊村。

显而易见，地处城市中心区内的亲贤村已经没有改造的必要性，昔日的村庄早已经不复存在，取而代之的是高档住宅小区和写字楼，如亲贤苑、文华苑等。

北张村与后北屯处于次中心城区或城郊结合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商贸繁荣或是高校云集，均属于城区且交通便利，外来流动人口众多，租房非常便利，村民基本脱离了农业生产，村内租房经济火爆，房租是村民收入的主要来源。这一类村庄正是城中村改造的重点。改造中，可以基于它担负了城市廉租房功能而实施政策性租赁房建设方案，于城中村改造的同时建成“高层公寓楼群”；也可以“拆旧区，建新区”，以地换房，成片开发，利用宅基地、自建房，换取商品住宅、商铺等等。

城中村改造工作的进展，要有前瞻性，合理规划，否则不排除其发展为新的城中村的可能。比如流村就是一个很好的例子，这里交通相对便利，通往市外的高速路从这里穿过。村民尚存一部分土地，除了从事农业还做一些诸如运输、进城务工等工作。但由于地处市郊，发展缓慢，流路长期成为运输线，堵车、灰尘、交通安全隐患等给村民生活带来很多不便。城市规划局在改造这类村庄时要优先考虑将一些工业园区等能够带动郊区发展的基础设施引进城郊村，以带动郊区的发展。在这些工业园区、高新技术开发区的周边建成居住小区，将城郊村村民整体搬迁进现代化的小区，旧村落通过整合拆迁可以另作它用。可以给村民提供劳动技能培训，劳动岗位优先录用等服务，倡导村民发展新型农业如园艺、花卉等，帮助村民解决生活来源，同时应加大力度发展农村社会保障，让村民生活没有后顾之忧。

而对于赵庄，村体基本被太钢工业集团有限公司占据。随着该集团的发展，会将周围一些村庄也涵盖在内，土地被太钢工业集团整体收购。这一类的城郊村因为毗邻大企业集团或者开发区，在规划建设过程中，应一方面保持村庄的完整性，尽量不要去拆迁村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建设中加大公寓宿舍的建设，减少外来人口涌向村庄，防止形成新的城中村；此外占地企业应当肩负一定的社会责任，给村民提供一些工作岗位，弥补和增加村民收入。

四、结语

城中村与城郊村有很大的差异，改造前必须因地制宜，具体分析。如对于城中村改造，以拆旧建新为主，建政策性租赁房、商贸区、商品住宅小区和公共设施等等。改造过程中关键是要合理补偿村民的宅基地和产权房屋，必须保证村民的长久收益。而对于城郊村，因为其发展空间还很大，政府的正确引导是关键，应当合理规划，稳步推进，将其建设为能与市区发展配套的城市新功能区。建议在现阶段不破坏村落的原始形态，不进行大规模拆迁，有的放矢，集中主要精力先进行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由发展，防止新的城中村的产生。

总之，城中村改造是城市全面落实科学发展观、建设创新型城市、提高城市竞争力的一项战略性任务。为了加快城中村改造的进程，应当依据村庄的实际情况，准确区分、合理归类，来确定城中村改造名录，对不同类型的改造对象使用不同的改造方案，确保城中村改造工作顺利进行。

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注①：本文案例的相关内容为2010年8月在太原市城中村改造办公室和相关村落实地调查所得。