莫让恶意“买卖不破租赁”坏了买卖

我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。也就是说，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则的设立初衷在于使租赁关系在存续期间不受租赁物物权变动的干扰，使租赁更为稳定，同时保护处于弱势地位的承租人，是立法为了防止居强势地位的出租人和买受人侵害承租人合法权益，鼓励租赁以促进社会经济发展的一种法律制度安排。严格来讲，一切导致租赁物所有权发生转移的法律行为都可以适用该制度，如买卖、互易、赠与、遗赠，甚至合伙之出资，且买卖不破租赁原则也适用于动产，但实践中产生问题时大多为不动产租赁特别是房屋租赁，本文仅针对不动产（主要是房屋）买卖不破租赁原则，探讨如何在保护承租人利益的前提下，兼顾受让人的利益，同时遏制违背诚实信用原则的行为，避免买卖虽不破租赁，但却坏了买卖，损害稳定和谐的经济秩序。

民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。如，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标；有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现；体现了民法原理中的诚实信用原则。但这不是本文探讨的重点，在此不详述。在看到优点之余，应当同时看到由于各种原因导致这一原则在实践中产生的弊端，而如何消除这一弊端正是本文要探讨的内容。

买卖不破租赁原则赋予仅是债权的租赁权取得优先于物权的效力，使租赁权如 “手持尚方宝剑可先斩后奏”般，一经签订（不论是顺签还是倒签）即可对抗物权（暂忽略个别不适用买卖不破租赁原则的情形，如抵押在前，租赁在后的情形），不可否认，买卖不破租赁原则为保护承租人利益作出了突出的贡献，然而却忽视、遗漏了买受人的利益，司法实践中不少出租人（出让人、所有权人）利用这一原则的漏洞“乱剑伤人”，在不动产买卖时或未明确告知、或是恶意隐瞒不动产租赁关系的存在、或在不动产买卖后倒签租赁合同等，严重的扰乱了经济秩序，损害了买受人、承租人的利益。例如：

一是利用租赁合同逃避人民法院执行逃避债务。如甲银行与乙公司金融借款合同纠纷一案，乙公司应当归还甲银行借款X万元及利息。甲银行向人民法院申请执行，同时请求人民法院查封乙公司所有的价值X余万元的房地产。人民法院立案执行后，查实上述房地产确属乙公司所有，且未登记有他项权利，遂对其采取查封措施。后在拍卖过程中，案外人丙公司向人民法院提出执行异议，表示上述房地产已经于较早时间由其与乙公司签订租赁协议，租期X年，租金X万元已于协议签订之日一次性付清，但付清后一直未交付使用。而不论是考虑到租赁合同的租金已经大致等同于拍卖标的价值，以无益拍卖为由撤销对该房地产的拍卖处置（导致执行程序的停滞）；或继续拍卖，但在拍卖公告中载明该房地产上已设定为期X年的租赁权，买受人须容忍该租赁权的存在，直至X年后方得行使使用、转让等权利（导致多半为无人竞买）；或经租赁权人同意之后继续拍卖，在成交后优先从拍卖款中划付X万元给丙公司，再以剩余拍卖款偿付甲银行的债权（导致案件申请执行人面对所剩无几的拍卖款欲哭无泪），人民法院执行都将陷入困境。且若乙公司与丙公司的租赁协议是为了逃避执行而事后伪造的，则将极大地损害人民法院的司法权威和案件债权人的合法权益，一旦其他债务人竞相模仿，大批原本有望执行的案件将陷入困境。

二是出让人违背诚信利用租赁合同牟取利益，损害买受人或是承租人利益。即出让人在与承租人签订租赁合同并收取租金或是押金后，再将租赁物卖给买受人，并且在牟取了这些“不义之财”后“人间蒸发”，留下承租人和买受人对簿公堂。或是甲、乙之间签订买卖合同后，但产权未过户前，甲恶意与丙签订一租赁合同，收取押金、租金后，或是与丙串通签订一长期租赁合同，“授权”丙以买卖不破租赁原则对抗乙，致使乙“财房两空”等。

理论上来讲，法律早已赋予了此种情况下买受人的救济的权利，买受人可以通过法律途径保护自己的合法权益，但真正见效的机率却几乎为零。原因是，即便买受人以出让人未明确告知租赁关系的存在、构成欺诈为由，请求人民法院撤销其之间的买卖合同，并要求出让人返还购房款，甚至赔偿其他合理损失，但因出让人已不知所踪，或是无能力给付，买受人在获得胜诉判决生效后进入执行程序，一样面临上述第一种情形的困境，无法通过拍卖该房产来挽回自己的损失。

显而易见，立法的这一漏洞造成的后果，却由诚实信用的当事人承受，由司法机关去面对执行难的危机，这明显与建设社会主义法制社会是相悖的，但要与买卖不破租赁这一“尚方宝剑”抗衡实属不易，甚至不少学者认为应当废除买卖不破租赁这一原则。笔者认为，考虑到买卖不破租赁这一原则的作用（如前文所述），我们不能因噎废食，至少目前不宜废除这一原则，而且笔者理想，若干年后，随着经济社会的发展、诚信的回归，也许不再有当事人利用这一“尚方宝剑”来“行凶作恶”，届时废除这一原则也就毫无必要了。与此同时，笔者认为，应当防患于未然，对买卖不破租赁这一原则进行完善，让“尚方宝剑”始终安全沉睡“入鞘”，未经授权许可，不得“出鞘”。不少学者认为，登记正是配套的“鞘”，租赁合同未经登记的，不得“出鞘”“先斩后奏”，也就是对买卖不破租赁对抗效力进行限制，笔者赞同。根据物权公示的原则，应当强制租赁期六个月以上的不动产租赁合同必须签订书面租赁合同（可制定有关合同样式），并向房地产管理部门登记备案（包括登记后的补充合同），未经登记的，不得对抗第三人，第三人知道或应当知道的除外。同时，为了更好的保护承租人的合法权益，申请的对象应包括出租人和承租人，如出租人怠于申请的，承租人可向房地产管理部门提出登记申请，由房地产管理部门向出租人（一般应是房产所有权人）发出受理登记通知，参照商品房买卖预告登记制度，如出租人在一定期限（一个月为宜）未提出异议的，则申请有效，并进行公示，且自承租人提出登记申请且符合登记条件之日起产生对抗第三人效力。如此一来，既能充分保护承租人利益，又可兼顾受让人的利益。

具体操作上，房地产管理部门一是应当简化登记程序，租赁合同当事人只需提供有效的身份证明、产权（或使用权）证明（权利证书）以及租赁合同即可；二是降低登记收费成本，最理想的情况是将登记收费成本列入财政预算，由财政负担；三是应当畅通信息查询机制，保障承租人或是买受人的知情权，这也是最重要的一点。

根据我国城市房地产管理法第54条的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。不少地方也有类似的规定，但立法并未强制租赁合同进行登记备案，即便没有进行登记备案，出租人至多仅是承担一定的行政责任，这也是该些规定并没有起到维护稳定和谐的经济秩序作用的原因，这从现实社会中房屋租赁登记寥寥无几的现状可见一斑。

笔者认为，强制不动产租赁进行登记备案，经公示而产生对抗第三人的效力，是可行的。正如《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（沪高法民一[2005]16号）中说明的那样：租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。法律存在就说明社会是需要他律的，我们不能期待出租人和承租人有真实展现租赁关系的自觉。而从现实社会中租赁合同（房屋租赁合同）进行登记备案寥寥无几的情况看，有必要对这一登记备案制度进行探索，设定不动产租赁的，必须签订书面租赁合同并进行登记备案，未经登记公示的，不得对抗第三人，即不得援引买卖不破租赁原则，租赁期少于六个月的短期租赁合同，可不作强制，但非经登记，仍为不得对抗第三人，赋予出租人和承租人自由选择权。

值得一提的是，不动产租赁中的登记应为不动产租赁权的登记，而非不动产租赁合同的登记。这样的界定能够解决租赁合同登记所带来的一系列理论问题。首先，基于房屋租赁权的物权性质，对不动产租赁权的登记也是物权法中不动产物权变动的基本要求。而且根据我国《物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，物权的效力与合同的效力是相区别的，不动产租赁权的登记并不影响不动产租赁合同的成立生效。这就可以避免不动产租赁合同登记对租赁合同效力影响争论的出现，同时也有利于维护权利体系的完整性和逻辑性。其次，不动产租赁权的登记能产生公示公信力，有利于承租人利益的保护，也有利于买受人利益的保护。最后，不动产租赁权的登记也能合理的解释实践中遇到的问题。既然不动产租赁权为物权，经登记的先成立的物权当然优先于后成立的物权，先成立的不动产租赁权自然优先于后成立的所有权，而无须设置“买卖不破租赁”的例外规则。

然而，既然要探讨弊端，笔者性恶，偏向探讨极端情况，但这并不是“危言耸听”：现实生活中，一房二卖的情形层出不穷，出让人的“凶恶”让人防不胜防，总有善良诚信的买受人“躺着也中枪”，类似的，也存在一房一卖一租，即出让人在与买受人签订房屋买卖合同后，在产权变动前，又恶意或是串通与承租人顺签或是倒签订租赁合同骗取租金或是押金的或是“欺负”买受人等，但由于登记的程序繁琐、信息的不畅通以及存在的时间差，可能产生租赁公示发生在产权变动之前（甚至是同一天时间），此时买卖仍不破租赁，但却又坏了买卖。可见，仅登记公示产生对抗力，并不足以阻挡违背诚实信用原则之出让人凶恶的脚步，只要有利可图，他不会停下脚步，一样突破登记公示的保护圈，一样“手持尚方宝剑先斩后奏伤人无数”。因此，笔者认为，为了更好的同时保护承租人和买受人的利益，而不是悔恨当初，一是应该要求承租人和买受人提高风险防患意识，二是找出出让人的“软肋”，收回出让人的“尚方宝剑”。笔者的“进攻方案”是：强制要求通过债权合同拟引发物权变动的当事人，主要是弱势的一方当事人，即承租人和买受人在签订租赁合同或是买卖合同的第一时间，在出让人（出租人）提供的产权权利证书上他项权利栏目参照汇票等票据背书转让格式记载相关租赁或是买卖或是抵押等引发物权变动的信息，如此一来，除非出让人伪造产权证书，否则后行为的承租人或是买受人或是抵押权人均可及时、方便、有效的得知前行为信息，在后行为做出前，明白清楚的了解该不动产权利情况，避免掉入陷阱，真正做到防患于未然。同时笔者建议，背书登记的，按时间顺序，得以对抗第三人。

综上，笔者愚见，宜规定：不动产租赁（实践中主要是指房屋租赁），出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案，未经登记的，不影响租赁合同效力，但不得对抗第三人，即不得援引买卖不破租赁原则，但第三人知道或应当知道的除外。

不动产进行买卖、租赁或是抵押及其他物权变动的，买受人、承租人、抵押权人等权利人在债权合同签订后、向房地产管理部门提出登记申请进行物权变动前，应当在权利证书上按背书转让格式记载有关信息情况，并注明日期，在债权成立后、物权变动公示前，该记载得以对抗第三人，并作为认定第三人知道或应当知道的证据。

他项权利栏目一般由房地产管理部门在权利人设定抵押或其他情况时添加，但作为唯一的权属（权利）证书，不妨让当事人在发生物权变动前自行添加，这明显比房地产管理部门更为及时、方便，更易于还原物权变动面貌，保障当事人的知情权。从汇票等票据背书交易的运行情况，我们可以得知，不动产参照这一做法应当是可行的、也是安全的，更是必须的！